先由。增加亲和力与认同感。所以我们要做好业主的感情联络工作，辅助之以定的让利活动，必然起到定的效果，具体操作如下以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施此方法操作简单，可以采用。般较适合很适合从以上选项中，分别取分。针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以四个价位进行综合评价。从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为，即对照相应的安全性当量值为，对应图中的单价值为。在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升来开发本项目。根据以上理论分析和胶州市青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位元，毛利润率约在。项目成本控制定位平均单位成本控制在元之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照胶州市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，元的均价，最高价也不会突破元，对胶州地区的目标客户应具极强的诱惑力。本项目由于前期在价格定位上有过失误，在胶州房地产市场上有定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价元来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层元，错层元的均价公开销售。第三章项目整体规划思路与建议第节规划主导思想课题规划中力求达到的目标我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭这是梦想还是明天的现实在本项目中，力求营造个这样的居家环境，这切将会成为本项目的大卖点。二文脉我们试图在设计中体现种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，胶州市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源利用些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小区内的各种场所将是安居乐业的理想天地顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落将是小区鲜明的特色。第二节总体规划思路目前主要经济技术指标规划用地总面积二建筑面积规划用地总面积总建筑面积住宅建筑面积商业会所其它联体别墅建筑面积居住总户数户绿化率容积率总户数户二建筑规划特点根据东苑绿世界的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。配套设施的规划特点从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。会所会所是业主休闲聚会交友的社交场所，也是康体娱乐场所，因此，在规划中定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在平方米。室外泳池游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。儿童活动中心托儿所儿童活动中心老人活动中心托儿所都是在中心休闲广场人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。商业配套商业配套的出现，其初衷是为方理规划卖点低密度高绿化以胶州市的人文资源自然资源为文脉，以建筑文化为底蕴，创意出现代的文化建筑喷泉雕塑，流云叠水半百绿化挡不住的诱惑三层立体绿化，三级小区绿化私家车直达住宅，别墅的优越感专业服务，消解您的后顾之忧。感性卖点兰州西路，世外山水园林画中精品住宅怡然度假圣地都市新贵的风雅逸境生活因您而更精彩。理性卖点中高档物业高尚人文社区最低价格在青岛购套公寓的价格，在这里您可拥有套高档的别墅公寓豪宅的风范别墅的享受公园里的情趣都市新贵的名片。轻松置业买房不再是梦想，元拿钥匙,广告语住宅买房不再是梦想块钱拿钥匙网点购东苑绿世界网点供十万元创业基金第五章全程促销战略对策针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。并加以贯彻落实，是东苑绿世界期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。第节立体营销方案与操作细则为了抓住七月份活动期开盘后契机，我们采取立体化多元化的营销方式，具体操作如下展点促销在反复考察的基础上，针对目前胶州市内潜在的部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。华联超市。位于胶州市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。利群购物广场客流量大，商品齐全，是中高档收入阶层购物休闲的首选之地。在此设展点，方面可以在大众中宣传本项目进步扩大项目的知名度，另方面可吸引部分到东苑绿世界看盘的客户。在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度二展点人员配置人员安排每周六日期各安排名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由中国策划研究院青岛项目组负责。接待工作展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。资料准备展点派送东苑绿世界的户型单元，彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂张贴东苑绿世界小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。三促销活动促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下每周末进行次有奖问答活动，参与三房二厅二卫平方米占Ⅲ型三房二厅卫平方米占为互动户型Ⅳ型四房二厅二卫平方米占具体户型如下四户型的六大区域及布局原则六大区域为过渡区玄关等活动区客厅南阳台空中花园等生活区餐厅厨房洗衣机阳台等学习区书房休息区主卧室卧室功能区贮藏室壁柜健身房等另外，在小区的户型上创新注意房型的互动与互变空中花园贮藏空间儿童房的改进布局原则面积园，在平方米以上生活区餐厅平方米厨房平方米洗衣机生活阳台平方米卫生间平方米学习区书房平方米休息区主卧室平方米主卧室卫生间平方米主卧室衣帽间平方米儿童房平方米客房平方米功能区贮藏室平方米壁柜平方米型二房二厅卫面积平方米过渡区入户门单扇门玄关平方米活动区客厅平方米阳台平方米生活区餐厅平方米可变为房间厨房平方米卫生间平方米洗衣机生活阳台平方米休息区主卧室平方米儿童房平方米这是种特别经济的户型，适合刚结婚的年轻人居住。六景观与环境系统建议景观主题与定位整个景观采取西洋园林与中式江南园林相结合的艺术进行，要以西洋为主。景观不是为了好看，更是为了实用，要以人为本处处有景，处处能用。二因地制宜景观原则借用现有的清河周边景观。取材方便，造价较低，但要创造内涵丰富，多元化园林景观。艺术性时代性实用性相结合的原则。以人为本，追求生态系统建筑人文环境相结合的概念，使之成为新世纪都市化浓郁的休闲绿地。三布局整个小区的环境布局要根据不同区域进行营造，而且要各不相同。别墅环境别墅区内要有个活动广场，每个区域内又有独立花园，使别墅有个群体布局，要形成个广场个花园的格局，而且在些花园内可再放置些公共设施。小高层环境小高层要相对围合成个小花园，其位置放在东南，对北部多层有影响，关键是如何利用这种影响形成个独特的花园。多层环境多层环境要中，各房间需大则大，需小则小，房间互动。动静分区功能合理组织活动方便四户型层数变化在许昌市，五层六层不是销售特别快而且价格特别低有钱有身份的人不愿意到层去居住，面积太大难以销售。因此，针对面积比较大的户型，采取退的办法，适当将大面积变成小面积，增加该户型的露台，这样就变劣势为优势。五进深尺寸与层高整个户型的进深在米左右，小复式的进深可以在米左右。层高应在米左右，同时要考虑户式中央空调的管道问题。六户型结构整个户型采取全错层，错位在，在三个台阶左右，而且全部要局部错，最好是东西错或者南北错，具体根据房间的大小及功能的处理来决定。将其气派与韵味体现出来。七各户型面积及房间分配型三房二厅二卫面积平方米过渡区门子母门玄关平方米左右活动区客厅平方米南阳台为空中花园，在平方米以上，位置与客厅相连生活区餐厅平方米厨房平方米以上洗衣机生活阳台平方米卫生间平方米学习区书房平方米休息区主卧室平方米主卧室卫生间平方米衣帽间平方米儿童房平方米功能区贮藏室平方米壁柜平方米型三房二厅卫，面积平方米该户型在型的基础上，去掉个卫生间，并将各房间的尺寸进行压缩即可同时，功能区的东西少。型四房二厅二卫先由。增加亲和力与认同感。所以我们要做好业主的感情联络工作，辅助之以定的让利活动，必然起到定的效果，具体操作如下以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施此方法操作简单，可以采用。般较适合很适合从以上选项中，分别取分。针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以四个价位进行综合评价。从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为，即对照相应的安全性当量值为，对应图中的单价值为。在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升来开发本项目。根据以上理论分析和胶州市青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位元，毛利润率约在。项目成本控制定位平均单位成本控制在元之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照胶州市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，元的均价，最高价也不会突破元，对胶州地区的目标客户应具极强的诱惑力。本项目由于前期在价格定位上有过失误，在胶州房地产市场上有定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价元来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层元，错层元的均价公开销售。第三章项目整体规划思路与建议第节规划主导思想课题规划中力求达到的目标我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭这是梦想还是明天的现实在本项目中，力求营造个这样的居家环境，这切将会成为本项目的大卖点。二文脉我们试图在设计中体现种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，胶州市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源利用些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小区内的各种场所将是安居乐业的理想天地顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落将是小区鲜明的特色。第二节总体规划思路目前主要经济技术指标规划用地总面积二建筑面积规划用地总面积总建筑面积住宅建筑面积商业会所其它联体别墅建筑面积居住总户数户绿化率容积率总户数户二建筑规划特点根据东苑绿世界的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。配套设施的规划特点从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。会所会所是业主休闲聚会交友的社交场所，也是康体娱乐场所