，方便居民生活其次，是规划作为城区四周的经济适用房开发和廉租房建设，以减少土地成本来保证提供中低价位住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外三江六岸沿江地块第界面科创园区坡地等地段，建设以上的非普通住宅具体结构布局规划见附图。从而建立起绵阳城区住房供应梯次结构体系，以确保房地产市场健康持续稳定发展。第二章项目整体分析项目开发条件市政配套以下略商业网点状况交通设施分布医疗设施分布教育设施分布供水供电供气项目经济技术指标略规划建设用地面积建筑占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率项目分析项目优势超高性价比因本案土地的属性特征，住宅成本不用考虑土地出让金及相关税费，使得成本大幅降低，预计只有商品住宅的,故本案市场销售价可比商品住宅便宜。针对目前绵阳接近元的普通住宅销售均价，本案的价格无疑会成为市场关注焦点。也将是本案最大卖点。环境得天独厚本案地处青龙山脚下，青龙山是天然氧吧，植被茂盛，负氧离子比城区高出倍,空气质量比其他区域更好。东南面山脚系绵阳母亲河涪江，真正依山傍水，符合中国人面水而居的传统习惯。劣势无市政配套设施本案地处城郊结合部，交通医疗学校农贸市场银行等基本市政配套设施几乎没有，居住条件极不成熟。需要协调各方解决。房屋属性就绵阳房地产市场而言，购房者除了关心价格以外就是房屋两证，作为本案，由于房屋属性特殊，无法按正常程序办理两证，系小产权房屋。小产权房使用的是集体土地，不可以进入市场流通，这也在另方面增加了小产权房自身的风险。是土地征收，未来如果涉及到道路市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人，也就是当地村镇做出补偿，而不会对实际购房者进行补偿二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者在法院也得不到支持。购买小产权房，随时会面临无处安身的可能。特别是北京上海成都重庆等地最近几年涌现出来的大量小产权房，已冲击干扰到了市场化运作的商品房销售，建设部已明文清查类似小产权房乡产权房。如何让客户接受并愿意冒着定风险出资购买是本案销售过程中的最大难点。品牌缺乏影响力在以期房销售为主的绵阳市场，开发商的品牌与知名度在定程度上成为消费者购房的保证。经过几年时间的市场发展，目前绵阳已经出现富临长兴龙汇花园汉龙三汇等几家知名开发企业，在消费者心目中拥有良好的口碑。而本项目开发商属首次进入绵阳市场，因此需要更佳的市场策略组合以赢取市场的信任。机会超高性价比绵阳市经济快速发展带来人口数量的快速膨胀，使绵阳市区土地资源稀缺问题日益严重，成为制约经济持续发展的瓶颈。为此，绵阳十五规划在现有城市规模上扩大倍，人口从现目前的万增加到万。另外，市中心涪城区高不可攀的房价将会让不少购房者将目光转移到与本案类似的住宅小区。政策转机月日成都市国土资源局出台了成都市集体建设用地使用权流转管理办法试行下以简向往越来越加突出，因此，对小区内的绿化运动设施小区内物业管理人员的素质保安清洁工人维修工等的服务意识等等提出了更高的要求。消费行为区域涪城区成为众多购房者的第选择，其次则会选择在高新区游仙区和高水片区购买。目标客户人群特征分析综合上述，结合本项目特性，我们的客户群是这样群人初次置业者投资性客户享受晚年客户目标消费群选择本案的动机高度认同本案性价比认同本案规划设计之功能优于其它个案认为本区域有远景发展潜力大，投资增值性强欣赏本项目倡导的生活模式目标消费群排斥理由无产权，担心有后遗症区域性购买偏好。目标消费群购房偏好环境偏好有山有水，植被丰富整体规划优秀，有安全保障的高尚住宅休闲享受社区内配设各种休闲娱乐设施项目发展主题绵阳楼盘主题统计分析所谓发展方向包含趋势和走向之意。要明确项目的发展主题方向，分析市场上其它楼盘的主题状况，具有定的借鉴作用。绵阳楼市的营销主题由市场楼盘的主题分类综合而成，而楼盘的营销主题是该楼盘最具竞争力因素的体现。度楼市营销主题，大致可以分为以下五类类突出业主的地位和生活品位此类楼盘多着眼于消费者尊荣的心理需求，以楼盘的附加价值作为宣传的重点。主要以凤凰城为代表凤凰城座城市件奢侈品类创导全新生活模式此类楼盘针对消费者追求生活的新面貌追求生活的个性和闪光处憧憬和向往美好的未来生活的特点，以鲜明的全新生活方式作为营销的主题。主要以富临开发的卢卡美郡为代表卢卡美郡生只此处世界级居住体验类强调社区和家的感觉此类楼盘针对追求和睦高尚的社区生活，渴望彼此进行交流的人性需求，多以社区的人文环境或对种生活环境的情结来作为项目的主题，利用物以类聚，人以群分的社会分化原理来吸引具有同质性的消费者。主要以汉龙小岛三期尚岛国际为代表尚岛国际创建绵阳国际化居住示范区类宣扬景观生态环境社会化大生产以及城市化带来的严重后果之就是环境的污染和生态环境的恶化。针对消费者对健康的重视，对良好生态环境的向往和回归自然的心理，把生态作为营销的主题。主要以芙蓉金城为代表，占的比例多达半芙蓉金城倒映在芙蓉溪的中国院子。主题发展趋势通过上述比较发现，市场上以宣扬景观生态环境的楼盘最多，占了半比例。其次是突出业主地位和生活品位的楼盘。从各类楼盘营销主题的比较和变化来看，年度绵阳楼市主题的演变逐渐清晰开发公寓的楼盘则多以生活方式生活品质为宣传主题项目主题从楼盘本身过渡到家，然后聚焦到人及人对生活的感觉和看法营销内容在传播上也由单纯硬件条件宣传向社区环境和人的综合感受演变。随着生活水平的提高，消费需求也将越来越高，项目主题定位也将会更多地以满足居民的社会和人文需求作为立足点和着重点。本案推广主题思路针对市场目前推广主题，结合本案自身特点，建议公司在对项目推广上注重山水人文的市场引导，突出项目超高性价比特点，主打的环境牌。第三章结论结论通过深入翔实的市场调研，维也纳庄园项目具有较大的可操作性，如发展商能有效的配合销售，相信将会在较短的时间内达到双方预期的目标。此报告书系初稿，如贵公司在考核后签订意向性协议，本人将会提供更为详细的系统的策划报告书。最后祝绵阳市名门房地产开发有限公司事业蒸蒸日上顺颂祺昌。此致年月日称管理办法的通知，即第号文。该办法要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，流转原则将按照先整理集中再流转使用，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿有限期流转的精神运作。对集体建设用地以及城镇建设用地，管理办法几乎给予了同等地位。其中第十条还规定，土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。而对于农民的宅基地还专门指出，在符合村庄规划风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建出租等方式流转。这意味着自成都市被国务院批准设立全国统筹城乡综合配套改革试验区后大胆走出的改革的步，如果能通过该办法解决好城乡体化城乡互动城乡均衡的发展课题，缩小城乡差距，努力构建和谐社会，那小产权乡产权房屋合法化只是时间问题。另有个信号值得关注，国家土地副总督察甘藏春日前就目前普遍关注的小产权房问题作出回应，表示对于农村集体建设用地的流转问题将通过立法来解决。由此看来，小产权房摆脱目前尴尬境地的日子也许为时不远了。威胁国家宏观政策的影响如前对宏观政策的分析可见，从国家到地方政府都在开始关注小产权性质的房屋，目前而言，政府是持反对意见，同本案类似性质的房屋仍处于法律边缘地带。政府及开发商对同性质房屋施压绵阳市最新的城市发展重心是三江六岸会客厅园艺新城及新皂工业集中发展区，采取配套先行的措施，直接用政府的手拉动区域的发展。由于得到政策的有力支持，能够与其它区域产生相抗衡的充足力量。本案应该是本地第个小产权项目，比市场低的销售价格必然会引起市场的强烈关注，会不会引起其他开发企业的恐慌而转而向政府施压干预本案正常开发及销售需要认真评估。目标客户群分析目标客户群购房需求特征我司对绵阳潜在消费群体购买不同商品房屋类型的消费群体特征及需求分析显示如下年龄各年龄层次的人均有，主要为岁消费群特征经济能力个人平均月收入达元月，家庭平均年总收入达到万元职业特性主要是由个体户专业技术人员党政机关企事业单位办公室文职人员等人员组成文化水平主要以大专为主还有部分高中本科的人士居住时间以在绵居住年及年以上者为主消费需求购买用途从其购买的动机来看，以满足或改善现有居住条件为主。随着年龄的增长，用于改善居住环境的趋势更加明显。在岁的人群里，用于结婚自用的较多，且多为第次置业。总价购买万为主，其次会购买万总价的公寓，但是计划购买万以下公寓的人群也不少主要购买面积为平方米。面积欲购万以下房价的消费者则会选择建筑面积在平方米为主购买万元公寓的购房者，欲购面积在平方米。户型欲购万以下房价的消费者则主要是选择二房厅的户型欲购万房价的人群则是计划选择三房为主,从数据显示，此类人群购买三房二厅二卫与二房厅卫的比例相同。购买万以上房价的人群，选择的户型则是以三房二厅二卫为主或跃层住宅。类型多层或小高层，成为众多购房者心目中理想的房屋类型。其它附加值就目前的居住情况来看，大部分绵阳人集中居住在市区内小面积的公寓里，绝大部分的小区缺少绿化面积及运动的场所，同时，人们对健康环保型生活的亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。保险业快速发展全年各类保险承保额亿元。各类保险保费收入亿元，增长，其中人身险亿元，财产险亿元。各类保险赔款