章结论附表附表总投资估算表附表主体建筑及装修工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表政府行政事业性收费投资估算表附表前期开发准备费用估算表附表投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金第章总论项目概况项目名称泉州浦西万达广场项目地址项目用地位于泉州市丰泽区浦西二号地块内，南临江滨路，北至宝洲路，西侧与现有商住小区大淮变电站相邻，东侧为刺桐大桥引桥。总占地面积平方米。总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。建设内容大商业写字楼酒店住宅室外步行街地下停车场及设备用房等。投资与收益概况该项目投资总额为万元。其中，自有资金为万元，约占总投资计算期第年投入万元，占总投资计算期第年投入万元，占总投资预售款反投资万元，约占总投资银行借款万元，约占总投资。该项目开发住宅写字楼住宅地下停车位室外步行街用于销售，剩余部分将采用租赁和委托经营方式经营。经测算，主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标表指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年偿债指标年份利息备付率偿债备付率开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。经过年发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱大型企业集团。总资产亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。商业地产是万达集团第支柱产业，在全国首创了订单商业地产全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代单店第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。万达集团目前拥有近个大型城市综合体项目，其中开业个目标到年开业个左右城市综合体，持有物业总面积达到万平方米左右，年租金收入亿左右。随着万达集团逐步从提供住宅购物中心等传统型开发模式向提供社会高品质生活与生产方式创新型开发模式转变，发展高星级酒店成为万达集团又新支柱产业。万达集团目前开业和在建五星级酒店有家，计划到年使五星级酒店总数达到家，成为中国拥有五星级酒店最多企业。文化产业是朝阳产业，也是万达集团支柱产业之。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内完整影视文化产业链。连锁百货是万达集团新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，专营中高档时尚百货，目前已拥有家店。万千百货目标是到年，在中国内地开店家以上，经营面积超过万平方米，年营业额超过亿元。该集团公司在创造经济效益壮大自身实力同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资近亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多企业，树立了良好企业公民形象。宜昌万达广场投资有限公司隶属于大连万达集团，是为开发宜昌万达广场项目成立项目公司。宜昌万达广场投资有限公司于年月日经宜昌市工商行政管理局核准成立，企业法人营业执照注册号为注册资本金为人民币万元本公司为有限责任公司法人独资，股东为大连万达商业地产有限公司，经营期限年，从年月日至年月日。宜昌万达广场投资有限公司现有工程配套部开发设计部财务部行政部成本控制部销售部等六个部门，现有员工名，其中高管人，持有硕士学位人，本科人，专科人，其中工程设计成本控制部门员工大多具有相关中高级职称，均为从事房地产开发销售管理工作多年专业人员，对项目定位市场判断项目建设管理营销策略都具有定专业水平。开发商高管简介公司法定代表人丁本锡出生于年月，高级工程师，大学本科学历。历任广州远洋公司基建处副处长香港益丰集团房地产投资公司总经理，大连丰源房地产公司总经理大连远洋大厦总经理。年开始先后担任大连万达集团高级副总裁执行总裁，年初担任万达集团总裁，全面主持万达集团工作，并直接负责集团财务成本法律投资工作。公司总经理王波出生于年月，高级工程师硕士学历。历任中国人民解放军总后勤部建筑设计研究院工程师北京恒兆置业项目经理和记黄埔北京公司总经理助理大华集团总裁助理。项目经验丰富，操盘经历优秀。公司工程副总经理李春展出生于年月，高级工程师硕士学历，毕业于东南大学土木系大连理工大学。历任中国建筑第八工程局项目经理大连辉瑞制药厂工程广东大亚湾建设工程广东宝源地产副总经理大连正源地产公司副总经理。编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范宜昌市国民经济与社会发展十五规划开发商提供其他有关材料。研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目规模性质工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析结论等。在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和高，达到同行业同产业国内先进水平。改革开放充满活力现代企业制度普遍建立，形成规范企业法人治理结附表。租金收入估算根据市场分析可知，该项目所处区域为新兴区域，还需要经历段时间市场培育过程。相信随着项目投入使用，该区域商务氛围逐渐加强，在未来几年后获得较好租金收入可能性较大。该项目大商业用于出租，出租均价元年•平方米为标准计算地下停车位租金标准为元天•个。考虑实际运营时可能出现定空置面积，将达产期达产负荷确定为。各年负荷按运营期第年，第年，第年达产年计算。综上，经测算正常达产年份年租金收入为万元。五星级酒店委托经营收入估算该项目建设五星级酒店采取整体委托经营方式经营。根据市场同类项目比较分析，确定酒店正常年份年委托经营收入为万元，酒店委托经营收入按运营期第年，第年，第年达产年计算。开发成本估算开发成本是指房地产产品销售出租委托经营时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转成本。该项目开发成本包括销售部分开发成本和出租委托经营部分开发成本。该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入销售部分开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第年为万元，第年为万元，第年为万元。该项目每年计入出租委托经营部分开发成本即为该部分资产每年应计提折旧。折旧年限按年考虑，残值率，直线法计提。出租委托经营部分固定资产原值为万元，则年出租委托经营部分年折旧为万元。运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目运营期间发生各种运营费用。主要包括管理费用和销售费用。该项目销售费用按销售收入计算管理费用按销售收入计算。财务费用该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生利息。修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益房地产项目在经营期间发生物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租委托经营部分固定资产原值扣除建设期利息计算，则运营期年修理费用为万元。税金估算营业税金及附加估算该项目缴纳营业税城市维护建设税教育费附加和地方教育费附加。土地增值税适应税率为销售收入。因此，该项目销售部分和出租委托经营部分营业税金及附加按综合税率分别为计算。营业税金及附加具体估算，详见附表。所得税估算按照国家关于所得税规定，该项目缴纳所得税按利润总额计算。所得税具体估算，详见附表。利润及利润分配估算利润估算该项目利润总额为营业收入扣除营业税金及附加开发成本运营费用财务费用和修理费用后余额。利润总额扣除企业所得税后余额为净利润。利润具体估算，详见附表。利润分配估算在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款偿还在还清借款后年份，除按比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。估算结果详见附表。第十四章财务效益分析静态指标分析该项目投资产生利润包括三部分住宅写字楼住宅地下停车位及室外步行街销售产生利润大商业出租产生利润。酒店委托经营产生利润。由于出租和委托经营部分资产产生利润占项目为。作为湖北省域副中心城市，宜昌近几年经济发展势头良好，产业结构合理，年，宜昌市实现生产总值亿元，比上年增长，这数值已经超过宜昌市十五规划提出亿元目标，提前完成规划目标。良好经济发展形势为项目达到预期目标奠定了坚实基础。宜昌市城市定位及发展潜力城市定位世界著名水电能源基地和旅游名城，长江中上游区域性中心城市，湖北省域副中心城市。年清光绪二年宜昌被辟为我国最早通商口岸之，年清朝政府在宜昌设立海关，英日美德意法等国也相继设立领事馆和商行。宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达经济科技与西部丰富资源结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部起点，处于南北经济文化交往东西资源要素对流交汇处和过渡地带，历来是重要商品物资集散地。随着我国对外开放由沿海向内地梯次推进，长江开放开发西部大开发战略实施和三峡工程兴建，宜昌处于承东启西战略部位，是重庆和武汉之间重要区域性中心城市。年月，宜昌市被国务院批准为沿江开放城市，所辖夷陵区兴山县秭归县被列为三峡经济开放区。近几年，宜昌市经济总量连续居湖北省第二位，宜昌商务经济发展中省域副中心地位初现端倪。现在宜昌，农村建设欣欣向荣，工业生产生机勃勃，城市面貌日新月异，市民生活安居乐业。宜昌城区，有雄伟三峡大坝和葛洲坝横锁长江，西陵长江大桥