高软硬环境治理卓有成效海南旅游产业发展现状国际国内旅游业现状海南旅游市场发展现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南旅游产业发展定位三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫三亚旅游市场构成及发展趋势注本章小点详细内容见后附材料项目地提出及目标山西华宇集团基于多年项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场理解，在经过深入区域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场发展战略，确立在三亚市亚龙湾地区启动开发建设大规模热带雨林特色，集旅游休闲会议购物等功能为体绿色生态海景度假酒店项目。在三亚市当地政府支持下，华宇集团提出了利用三亚市亚龙湾地区独有自然景观及旅游资源优势，开发建设鹦鹉螺皇家园林度假酒店暂定名项目建议。双方旨在通过鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目开发建设，加强亚龙湾地区在会议及商业服务等方面配套服务功能，完善亚龙湾地区旅游休闲度假功能，提升亚龙湾地区整体形象。鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目将瞄准国际级旅游目地建设标准，融独特性多样化生态环保度假休闲观光购物等多种旅游居住新概念于体，高标准地建设个大规模绿色生态各功能配套齐全海景度假酒店，并应与隔路相望华宇集团另酒店项目凯悦度假酒店在资源共享风格定位经营多样化及功能互补等方面遥相呼应优势互补，形成规模化经营优势，降低经营成本，扩大华宇房地产品牌辐射力度。三项目发展定位鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目将建设成为以热带雨林景观娱乐购物服务产权式酒店接待为主题绿色生态海景度假酒店，项目建成后座设计风格独特洋溢浓郁热带滨海度假特点功能配置齐全规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级高标准软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假游客，使之成为他们首选下榻地。鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目投资及经营方式将采用产权式酒店方式，这种起源于欧洲世纪年代种新型酒店经营模式，风行于世界上著名旅游城市和地区如美国夏威夷加利福尼亚佛罗里达亚利桑那澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行。此种酒店经营模式经过多年发展已被发达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与者行为。这种将房产与旅游投资相结合投资模式在目前国内形式下是极具发展潜力投资品种。产权式酒店经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店需求，为游客提供了更多选择入住高档次度假酒店机会，还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡需求相对短缺问题另外该模式还可带动三亚市房地产市场持续稳步发展，赋予海南旅游房地产市场更多活力和发展空间，这种新型旅游房地产投资和消费方式，符合现代经济资源共享基本原则，是房地产业和旅游酒店业高效结合，极具市场潜力和生命力再者该模式还使三亚市高端消费人士保有量始终保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不断财富。产权式酒店投资客户也即固定游客市场定位于中产阶级家庭成功人士专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店是个人购买，其目是保值和分红，同时兼顾度假，采用方式大多为银行长期按揭企业公司购买方面用于投资，另方面用于员工度假年会及业务会议专用。近年来批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市新型酒店房地产经营模式。注有关产权式酒店见后附介绍材料四项目规划设想项目规划设想指导思想根据项目总体规划构思建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目规划设想指导思想是酒店规划设计将充分体现建筑是空间艺术思想，使之成为亚龙湾地区最具热带滨海特色代表性建筑酒店规划布局及功能分区将最大限度满足业主追求自然绿色沙滩海景向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独无二魄力充分利用项目周边旅游资源优势，将酒店建设工作与将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区目标紧密结合采用国际流智能型最具有热带滨海特色设计方案酒店配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假娱乐购物旅游休闲居住等全面服务酒店将建设成风格独特个性鲜明融合自然风景及各国建筑文化及园林景观绿色生态旅游度假胜地成为亚龙湾地区标志性建筑，并对酒店经营模式发展趋势起到示范与引导效应根据上述规划指导思想，对项目建设从规划角度进行了初步设想，初步明晰了项目规划产品目标酒店主楼公寓区主力户型平米，配大卫生间别墅会所区无机动车行道，别墅周边环绕风格各异热带雨林景观会议中心外观设计成鹦限免费入住权。公司自用型为集团公司购买后方面用于投资，另方面用于公司年会职工度假。特征产权式酒店具有明显地域特征，般都集中坐落在山岳海滨旅游度假地和大城市附近。产权式酒店消费群体多集中在城市高收入阶层中，且这些度假产品购买者均为二次置业家庭，其目主要是为了投资。卖点相对集中。是由于度假产品低房价及少量首付其余按揭购置方式，无须再投资即可取得度假酒店房产权，且每年有定回报，对度假产品消费者有着极大吸引力。二是国内假日经济兴起发展，带动了批人高品质生活需求，特别是海景产权式酒店消费时尚朝流。三是投资意识增强为产权式酒店发展提供了发展基础。特别是海景资源有限，使海景产权式酒店具有双重投资色朋。四是销售方式多采用在异地代理销售，这是由于产权式酒店所处地域位置，与消费群体源地特征所决定。产权式酒店发展产权式酒店未来发展是由于度假旅游逐年发展及产权式酒店新概念普及，使批房地产商大旅游企业参与产权式酒店行列，竞争更趋于激烈，而且竞争优势也将向实力雄厚企业倾斜，向集中化发展。二是产权式酒店由于其特殊性，它发展在由房地产业向旅游产品转移发展过程中，其产权式酒店经营服务物业管理水平成为市场竞争利器，管理服务重要性将成为产权式酒店发展个关键制约因素。三是由于政府重视和大力推动产权式酒店得以快速健康发展。如海南省专门召开了产权式酒店与分时度假研讨会对产权式酒店与分时度假发展表示乐观。并表示由于确定海南做为国际度假休闲目地和国际会议中心发展方向，已到了妄动产权酒店和分时度假时候。海南分时度假与产权酒店现状及发展分时度假产生条件及现状全国旅游产品结构性调整，促进海南由单纯观光型向观光度假型转变。年我国批准建立了个国家级旅游度假区三亚亚龙湾是其中之，相应产生了许多新度假产品，但总体度假产品开发水平还不高，度假旅游产品对国外度假旅游者吸引力还不大，极需深度大力开发。全国涉外旅游饭店平均出租率较低，经济效益逐年下降，年为，截止年平均为，年略有回升，但整体效益继续下降，年客房总数上升到万间，增长，营业收入亿元，增长了，平均每间收入万元，仅相当于年。表全国涉外酒店经营状况态势年注曲线为客房出租率曲线为客房数万间曲线为营业收入总额坐标数亿元全国房地产积压严重，全国年底商品房空置面积万，沉淀资金亿元左右。房地产积压和接待设施出租率低大背景为分时度假发展创造出良好供给条件，与发达国家分时度假产生发登记后，即由服务小姐引至酒店特备环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。技术经济指标根据项目发展目标及规划设想，项目规划技术经济指标初步设定见附表规划技术经济指标汇总表。五项目开发进度项目关键工序进度控制该项目建设周期年，年月日开工，年月日竣工。序号关键控制工序开始如期结束日期备注土地转让合同及预付款项目规划方案确定地基详勘受该工序约束规划报建手续地基详勘基础处理及基础施工图受该工序约束基础及地下室施工结构封顶，围护结构施工室内装修室外景观工程园林工程工程竣工项目总体进度计划见附表二鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划六项目投资估算投资估算依据本报告投资估算依据为三亚市城市总体规划确定区域市政设施规划项目规划设想确定技术经济指标三亚市同类建设项目投资估算指标项目公司与地方政府洽商土地出让价格意见国家及三亚市政府有关基建房地产项目各类收费文件些具体费用计算说明土地费用按万元亩价格计算。前期工程费项目前期工程费包括项目规划勘察设计可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构收费标准进行测算。项目管理费项目管理费为项目公司为开发本项目而花费日常运作费用，按房地产行业经验为建安工程费计。建安工程费不包括前期费用及室外管网道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑价格为结构工程元，含降水及地基处理安装工程元，包括各种机电设备及安装费装修工程公建部分元商业服务项目概况项目名称鹦鹉螺皇家园林度假酒店暂定名项目地址中国•海南省三亚市亚龙湾项目占地及四至鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目总占地亩，合万平米。项目位于亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往天域酒店的条弧线形支路，三路围合的地块，地理位置优越。接送游客参观项目样板间。组织全国范围内招聘选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。项目销售计划规划技术经济指标汇总表附表序号指标内容单位数值备注总用地面积万亩总建筑面积万含地下万平米酒店客房建筑面积万含地下万平米酒店主楼万含地下万平米别墅万含地下万平米会议中心万含地下万平米商业条街万含地下万平米酒店大堂含地下平米车库地下平均容积率绿化率建筑密度建筑高度米项目投资成本估算表附表三单位万元序号费用名称金额备注土地费用地价款万亩亩万元土地契税土地价款前期工程费编制项目可研图设计费地上元，地下元，含景观施工图审查费建安造价规划管理费元人防工程统建费临时用电增容费临时用电设施费用水设施费甲方临建工程临时围墙建造费土建工程元安装工程元装修工程公建元，商场元，其它会所区无机动车行道，别墅周边环绕