项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上,结合项目所处区位环境,对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状况和项目特点,探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法及广西自治区北海市制定实施办法和其他有关规定。国有土地使用权登记证北海市城市总体规划北海市生态建设规划北海市国民经济和社会发展九五计划及年远景目标规划纲要北海市国民经济和社会发展第十个五年纲要广西壮族自治区消耗量定额北海市房地产价格信息及工程造价信息项目勘察设计文件建设用地规划许可证及北海市规划局审批规划经济技术指标国有土地使用权证和项目开发前期策划定位书项目总平规划建设工程规划许可证建筑工程施工许可证三项目概况北海海韵假日家园项目位于位于北海市北海大道与广东路相交东南面,该项目总用地面积为,总建筑面积约。该建设项目用地目前已经办理完成国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证。该地块主要用途为商住用地,土地使用年限为年,建筑规划设计为幢二十层商住楼及其配套设施,计划建设期为年。容积率,建筑密度,绿化率。该项目规划设计时注重现代都市人生活理念,利用滨海特色打造经典现代住宅理念,重视空间布局,居住环境绿化,实行智能化物业管理,为业主提供安全舒适居住环境,并初步确定项目主要技术指标如下用地面积容积率总建筑面积④④建筑密度绿化率停车位本项目由北海龙安房地产开发有限公司开发项目位于位于北海市北海大道与广东路相交东南面,位于北海市最为成熟集中住宅社区。目前所在地交通供水供电通信通气等基础设施完善,项目用地平坦,项目建成后交通供水供气排水供电通信等设施均有保证。该项目设计为商住楼,安全舒适环境优美,设置停车场等配套设施综合规划设计智能居住环境及绿化环境,住宅追踪国际居住潮流,在外观设计上,采用了具有国际先进人居设计理念,设计有良好通风通光,布局动静分区明确,功能布局合理。建筑立面造型以体现现代风格为主,充分考虑天然采光和利用自然风,使空气通畅,户型设计注重舒适实用,充分体现了现代都市人生活品位。第二章开发商概况北海龙安房地产开发有限公司是家主营房地产开发,兼营物业酒店管理业务民营企业,凭着诚信经营优质服务经营理念和创新敬业企业文化,公司麾下云集了批高级管理技术人才公司管理层均为房地产业资深人士,拥有良好公共关系资源和丰富行业实践经验,资金和技术实力雄厚公司内部制订了规范有效管理规章制度,从项目决策项目规划到资金筹措实施运作,都具有完备风险评估机制,从而使所开发项目都达到预期目标,顾客满意度和公司信誉度同比提高,也使公司经济效益稳健增长。公司基本情况公司经北海市工商局批准于年月日成立,性质为有限责任公司,法人代表为孙宏伟孙立岩夏晔华,注册资金人民币壹仟万元,经营范围为房地产开发及销售物业管理服务酒店管理等。办公地点设在北海市贵州路号桂信花园号二楼。公司内部设置有办公室财务部工程技术部预算采购部营销部等部门。现有员工余人,其中有工程经济财务统计法律等各类高中初级职称人员人。第三章项目开发经营环境分析年四季度北海市经济状况简析经济运行情况北海市全面贯彻落实中央和自治区应对国际金融危机系列宏观调控政策措施,紧紧抓住国家促进投资支持广西北部湾经济区开放开发有利时机,深入开展项目发展年和服务企业年活动,经济增速过快下滑势头得到抑制,全市经济运行出现了积极变化,经济出现回暖迹象。初步预计,四季度主要经济指标完成情况为地区生产总值亿元,增长,排全区第二位财政收入亿元,增长,排全区第二位全社会固定资产投资亿元,增长,排全区第三位规模以上工业增加值亿元,增长利用外资万美元,同比下降外贸出万美元,增长社会消费品零售总额亿元,增长城镇居民人均可支配收入元,增长农民人均现金收入元,增长。经济运行基本情况为国民经济平稳较快增长。初步核算,四季度,全市实现地区生产总值亿元,同比增长。其中第二三产业分别完成增加值亿元亿元亿元,同比分别增长。三次产业对经济增长贡献率分别为,分别拉动经济增长个百分点个百分点和个百分点。其中规模以上工业对经济增长贡献率为拉动经济增长个百分点。农林牧渔业保持较快增长。今年四季度天气较好,有利于农业生产。初步统计,四季度农林牧渔业实现增加值亿元,同比增长。种值业。受暖冬气候影响,农作物长势喜人。其中蔬菜播种面积约万亩,增长,产量万吨,同比增长水果产量万吨,增长种植业实现增加值亿,同比增长。林业。林业生产有条不紊,全社会采伐量较去年增长稳定,实现增加值亿增长。畜牧业。畜牧业尤其是生猪生产受去年四季度翘尾因素影响,生猪存栏平稳增长,生猪存栏达万头,出栏万头,同比增长家禽出栏万只,同比增长。畜牧业实现增加值亿,同比增长。渔业。渔业生产增长势头明显。四季度水产品产量达到万吨在元左右徘徊,伴随着国家对处置烂尾楼政策扶持以及北经济评价指标汇总表序号指标名称金额单位万元项目总投资建设投资其中固定资产投资投资方向调节税建设时期财务成本二资金总额建设资金其中自有资金借款预售收入三销售收入四总成本费用五销售税金及附加六利润总额七所得税八税后利润经济评价指标汇总表二序号经济指标数量全部投资净现值万税前投资利润率税后投资利润率三不确定性分析盈亏平衡分析售楼价格盈亏平衡点房屋单位造价营业税及交易费用率房屋售价盈亏平衡点元二敏感性分析本项目经营收入为开发产品房屋销售收入,因此,首先考虑房屋价格对项目收益影响,其次销售房屋开发成本也将直接影响项目效益。以作为分析范围,对上述两因素测算结果如下表销售价格开发成本反映项目损益因素敏感程度指标是敏系数敏感系数目标值变动百分比参量值百分比由上表测算结果计算出销售价格敏感系数为,开发成本敏感系数为。即房屋销售价格对项目收益影很大,从百分率来看,项目利润以倍速率随出售价格变化,以速率随成本变化。售上升和成本降低是提高项目效益最有效手段,价格下跌将是本项目效益下降最大威胁。根据本章经营收入估算中对销售价格选取分析,本项目拟订销售方案出售价适中,所以本项目效益增加仍有定空间。四项目研究评价结论北海金湾花园小区项目建设背景建设方案市场前景等方面综合分析和评价,本项目实施符合北海市生态建设规划北海市国民经济和社会发展九五计划有年远景目标规划纲要北海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要要求,能较大程度促进北海市居住环境改善,提高了该地段城市功能,满足社会日益增长经济文化生活需要,项目成功开发,必将产生良好社会效益经济效益环境效益。二项目建成,将为北海市营造个花园里都市生活小区变动百分比利润项目因素在人造景观与原生态景观相互融入相互协调诠释新生活旋律并把建筑作为景观部分,共同构筑城市第二景观,创造花园社区,通过完善社区配套使入住者得到休闲养生舒适康居娱乐温馨和谐家。同时该项目建成,将推进北海市建设与生态环境协调发展,完善城市各种设施,让北海更绿更亮更美,成为我国最美丽滨海旅游城市之,从而提高百姓居住品质和生活品质。三经过几年发展,北海市已经形成房地产自己销售优势,项目销售前景乐观,具有较大潜力和市场空间,经过对相关经济指标分析,开发该项目有相当可观利润空间,可以提高企业经济效益,促进企业发展壮大,提高地方财政收入,促进地方经济发展。四项目全部投资净现值为万元项目投资税后利润率达,远高于行业年平均利润率,同时也远高于同期银行利率,因此项目是切实可行。五本项目属于短平快献率为广西农垦糖业集团星星制糖有限公司减产,对工业产值贡献率为。固定资产投资保持高增长态势。四季度,全市全社会固定资产投资完成亿元,同比增长。其中城镇投资完成亿元,同比增长,在城镇投资中,基本建设完成投资亿元,同比增长更新改造完成投资亿元,同比增长其他投资完成亿元,同比增长房地产投资完成亿元,同比增长。投资快速增长主要因素是是新增投资项目大幅增加。四季度投资业主单位项目共个不含房地产项目,下同,比上月增加个,比去年同期增加个。二是重大项目强有力支撑。四季度,投资完成千万以上项目共个,比上年同期增加个,共完成投资额亿元,增长,占全社会投资,其中完成千万以上项目个,比上年同期增加个,共完成投资额亿元,增长,占全社会投资,完成亿元以上项目个,比上年同期增加个,它们分别是公共码头林浆纸体化炼油异地改造石油化工项目富丽华五星级酒店改造北海电子产品研发生产及基础设施配套项目期低速汽车生产基地及相关零部件项目,共完成投资额亿元,增长,占全社会投资。三是筹建项目增加。四季度筹建项目共个,比上月增加个,共完成投资亿元,占全社会投资。铁山港临海工业区建设步伐加快,筹建项目共个,占总数,共完成亿元,占总筹建项目投资完成额。四是工业项目投资拉动。季度全社会工业项目个,比上年同期增加个,共完成投资亿元,同比增长。投资完成额超千万工业项目有个,完成投资亿元,比上年同期增加个,增长。五是其他投资高速增长。四季度,其他投资完成亿元,同比增长,主要是航务设施和渔船设备购置,其中航务管理处航务更新购置就达亿元。六是房地产扭转负增长局面。四季度,全市房地产完成投资亿元,同比增长。消费品市场增幅有所回升。在国家扩大内需刺激消费政策引导下,全市消费需求稳步扩大,消费品零市场增幅有所回升。四季度累计实现社会消费品零售总额亿元,同比前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章开发商概况第三章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸二北海市房地产市场分析三有利投资经济形势
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