项目招标第四章项目投资经济性可行性分析第五章经济分析及财务评价第六章社会效益分析第七章结论与建议编制说明为保证本项目可行性分析中数据科学性和准确性，在报告撰写过程中，我们查询了河南省建设厅郑州市统计局郑州市建委郑州市土地局土地储备中心郑州市房管局郑州市规划局，文中所涉及统计数据均来源于各职能部门项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府规费标准和公司项目数据进行测算另外，鉴于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造代表性项目进行调研分析。这些楼盘调研过程中通过电话现场考察寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比销售情况配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度规定，对项目建设背景及必要性进行论述，对建设规模及内容项目建设条件工程建设方案公用工程消防环境保护劳动安全卫生节能项目组织管理及实施进度，投资估算及资金筹措等方面进行综合性研究分析和评价，为项目建设提供可靠依据。第章项目概论第节项目区位概况区域发展综述项目区域为传统物流批发基地，受传统经济基础和产业规划影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中陆物流万客来等等。但近年，尤其是年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设施逐步完善两纵两横淮河路长江路嵩山路兴华街该区域城市主干道相继扩宽南水北调工程开工建设以及两岸沿河绿化工程实施，区域生态环境将得到进步改善环城高速公路筹建和穿越该区域轻轨项目逐步实施等，都将会吸引更多物流人流信息流汇集于此，共同带动城市该区域发展，对该区域居住板块崛起提供更为强大动力支持。在这个潜力日益凸显板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去几年里，该区域楼盘也为中原楼市创造了不少亮点，进入年，该区域更是新盘迭出，派繁荣景象。龙湖副中心第二节项目概况宗地位臵宗地位臵示意图宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以南厂以东京广路以西环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。项目名称与承办单位项目名称王胡砦城中村改造项目项目承办单位项目负责人项目承办单位河南德润臵业有限公司项目负责人郭锋项目概述项目位臵总占地总规模建设内容本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房万。建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市南大门。根据郑州市年总体规划，环两横纵城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中南三环，再加上现有交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。场地概述本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目建设。水电气暖供应郑州南区水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目供热。环境保护本项目产生生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完成。分四期开发建设各期开发规模分别为万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万。承办单位概况河南德润臵业有限公司于年月在河南省巩义市注册成立，注册资金万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工多人，其中各类专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才齐全。公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定中部崛起和建设新农村大政方针，加快建设大郑州步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书相关约定，和郑州市城中村改造有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村改造项目。该公司具有支高素质管理队伍，有较强经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目综合实力，并致力于住宅小区建设智能化高档化品牌化，形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长效益保障体系。第二章项目投资环境可行性分析郑州市经济总量居全国大中城市中结规划策略提出构建西南高尚居住核心宏大规划，满足人们对绿色和宁静需求，而且为这种国际水准人居模式注入销售均价元商业销售均价元升龙国际小李庄项目住宅销售均价元商业销售均价元。分期销售计划注解商业万万住宅万万年度商业房销售面积万年度住宅销售面积万现金流入年度销售现金流入小计万元年度销售现金流入累计万元土地出让金返还万元墙改专项费清退万元年度现金流入小计万元年现金流入累计万元现金流入总计万元王胡砦改造项目期开发资金回收预算第二分区序号项目名称计价单位年度收入明细万元注解第年第二年销售均价销售金额销售均价销售金额商品房销售商业房销售万元住宅销售万元地下室销售万元销售收入小计万元注解商品房销售均价具有相当大上升空间，据统计年年年期间郑州市商品房销售均价同期增长达倍。经过充分市场调研，按此同比预测，郑州市当前销售均价远高于该项目年后销售均价，因此，本项目销售均价预测是极其保守。二项目周边销售信息橄榄城佛岗村改造项目住宅销售均价元商业销售均价元。中原新城小岗刘村项目住宅销售均价元商业销售均价元升龙国际小李庄项目住宅销售均价元商业销售均价元。分期销售计划注解商业万万住宅万万年度商业房销售面积万年度住宅销售面积万年度地下室销售面积万现金流入年度销售现金流入小计万元年度销售现金流入累计万元土地出让金返还万元墙改专项费清退万元年度现金流入小计万元年现金流入累计万元现金流入总计万元期第分区投资资金来源及筹措本项目期总投资估算为万元，其中项目资本金万元占总投资，银行贷款万元占总投资，其余万元由售房款解决占总投资。第五章经济分析及财务评价销售方案该项目位于我市郑州南区，为郑州市最大城中村改造项目，通过对同类型住宅楼和商业用房销售情况销售价格分析，参考近年房地产公司销售情况并结合郑州市市场行情及走势，确定本项目售价和销售方案。二期第分区主要经济指标期开发面积万已扣安置房面积，其安置投资已纳入土地成本注期开发面积分两个分区实放开工建设其中第分区开工建设万第二分区开工建设万。期经济分析期第分区总收入高层住宅建筑面积平方米，售价为元平方米商业用房含地下车库建筑面积平方米，售价为元平方米总成本该项目总成本由建设成本工资及福利等广告业务费管理费等组成。销售税金及附加销售税金及附加包括营业税城市建设维护税及教育费附加，税率为。土地增值税土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。利润总额该项目利润总额为万元企业所得税所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算适用税率为。财务评价投资利润率财务评价及结论意见项目建成后对对繁荣我市郑州南区经济，促进商贸建设，发挥该地段商业价值，都具有积极作用，故项目在经济上合理可行。我们公司公抓紧项目前期金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区。如郑飞公司家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。因此此区域近几年发展也明显快于东部。帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高。郑州市各编制说明项目概论第节项目区位概况第二节项目概况第二章项目投资环境可行性分析第节郑州市城市国民经济发展状况第二节郑州市房地产市场发展概况第三节郑州市南区房地产市场状况第四节郑州市代表楼盘个案分析第三章项目自身分析第节项目建设