耒阳市蔡子池市场农改超工程总投资估算表表序号工程项目工程量投资万元单位数量单价金额土地征用总费用亩二建安工程费建筑工程小区基础设施城市道路三开发用地场地平整费四前期开办费办公器具购置费五开发用地基础设施配套序号工程项目工程量投资万元单位数量单价金额六工程施工监理费二三五七工程建设单位管理费二三五八撤迁安置费渠道搬迁费光纤搬迁费高压电杆搬迁费房屋附着物搬迁其它附着物搬迁九零星工程费十勘测设计费地质勘测费设计费工可研究费十预备费用工程涨价预备费基本预备费十二专项费用流动资金十三银行贷款利息十四合计第十章耒阳市房地产市场项目分析评价房地产市场总体发展态势耒阳市房地产市场起步较晚，从严格意义上来讲，耒阳市房地产市场于年才正式起步，而由于早期政府为扩张城市市区面积而大量鼓励允许私人集资买地建房，导致耒阳市私房林立，从而大大阻碍迟滞了房地产市场的正常规范发展。同时政府对房地产市场规划不够完善，引导欠缺成熟方法,从而引起商品房市场整体发育不完善。虽然耒阳市相关政府部门已逐步停止将土地出售给私人的作法，但由于在前几年未加以制止，不少资金实力雄厚的煤矿主等富裕群体已囤积了大量的空置土地，或待价而沽，或自行开发。此类储存土地放量大小及时间的不确定性将给耒阳市房地产市场带来相当大的冲击。年上半年，耒阳市总注册的房地产公司约达多家，全年完成施工的商品房面积总数不含经济实用房和单位集资房达万平方米。但房地产市场的不成熟，市政规划的不完善。使耒阳市房地产的发展出现了如下问题。房地产整体开发水平很低，高品质楼盘很少。由于耒阳市房地产市场起步较晚，和地方因素的影响，使耒阳市场称得上高品质楼盘几乎没有。整个耒阳市场，品质塑造相对较好的楼盘主要有国际新城别墅康鸿花园多层加小高层金城华府等。上述楼盘从其项目规划设计建筑施工营销推广等方面看，在定程度上比耒阳市其他楼盘的开发水平要高。其它开发的楼盘几乎都是些低品质的产品，其开发理念，营销手段都十分单，很多的楼盘都由开发商亲自销售，关于楼盘的宣传媒介仅仅是些简单的单页，没有任何专业的推广和包装，属于自然开发自然销售的阶段，这些不成熟的房地产开发行为，极大地损害了开发商自身的利益，而且对整个市场也有相当大的负面影响。政府政策不规范，引起外资的不满，导致房地产市场发展混乱。从市场调查来看，城市的规划很杂乱，大型的楼盘要想启动没有几年是不行的，与之相反的则是，缺乏统筹规划的小型房地产开发项目在耒阳市场随处可见。从这些现象可以看出，耒阳市房地产市场没有绝对的领军者，没有个房地产开发龙头企业，没有个房地产品牌企业作为支撑，而本地人对外资有种排斥的心理，政府对此也没有采取必要的措施。使耒阳市的房地产市场处于个群雄纷争，诸侯混战的局面。造成这种局面的原因，方面是因为耒阳市本身的房地产市场发展缓慢，并没有培育出个本土的大型房地产开发龙头企业另方面，由于耒阳市土地交易政策的特殊性，导致房地产开发进入门槛低，所以不少的小型开发商能够拿到土地，去进行小型的房地产开发行为第三个方面，近两年来，外地房地产开发企业纷纷进驻耒阳市场，但由于当地的独特环境因素，而政府对此也没有采取强有力的扶植支持措施。使耒阳市房地产市场慢于经济的发展。政府往往在具体协调工作中对原来城市粗放发展遗留的复杂土地产权问题束手无策，房屋的拆迁力度不强，安置需求不完善。目前在耒阳市相对城市中心的房地产开发项目多面临这二个方面的原因，如在新华大酒店对面的项目，为了拆迁因此误工年末动。从而使此楼盘停滞。这成为耒阳房产发展的个瓶颈。耒阳市房地产市场供求分析到年，全社会完成建筑安装工程投资万元，实现增加值万元，同期增长，全年房屋施工面积平方米，下降，竣工面积平方米，增长商品房销售面积达平方米，增长。年初，全市有房地产企业约多家，全年商品房在建开工点达个，房地产开发投资亿元，在建施工面积多万平方米，创下了耒阳市历史的最高水平。据不完全统计，就目前耒阳几个项目，开发总面积在万平方米左右。其中商业面积占到左右。目前销售率为。从整体市场的房型来看，进行抽样调查的五个项目中，共有体量为套，房型分别为二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅和复式，分别所占比例如下图图图从图表中可以看出，三房二厅和四房二厅所占比例最大，占据市场体量的，而两房和复式楼所占比例却很小，不到市场比例的百分之五。可见大部分耒阳人追求的是种舒适宽敞的住房，但从另个方面却反映出耒阳房地产市场不能满足部分经济能力较弱的客户群体和希望有足够私密空间功能分区明显的客户群体的需求。房地产市场价格分析年耒阳市商品房销售均价元平方米，而至年耒阳市商品房销售均价为元平方米，在比年平均价格上涨了的情况下，仍然出现了个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进步拔高商品房的销售价格，使耒阳市房地产呈现价升量涨的市场发展态势，据走访有关专家综合预测，耒阳市房地产热还将持续年左右。各区房地产市场特点及趋势城中区主要指城北路以南，西湖路以东，沿江路与金山路以西。也可以说是蔡伦路和五路的交汇的片区。作为耒阳市商业娱乐中心，拥有着如步步高，云森商业城银行学校医院宾馆酒店汽车站等大量的城市配套设施。由于在售房型及比例,二房二厅二卫三房二厅二位卫四房二厅二卫五房二厅二卫复式得天独厚的地理位置，使得城中区房价直位于耒阳市的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，而电梯楼盘的升起，也让开发商把眼光投向了这块繁华地带。目前城南区主要的楼盘有西湖豪庭国贸中心等项目。它们以独特的地段优势为产品特色，较高的品质为推广手段，力求打造耒阳市房地产新热潮。城北区城北区位于城市的北方，主要指城北路以北，德泰隆大道以西，西湖路以东的大片区域。为目前耒阳市房地产开发最为集中的版块,主要楼盘有国际新城领秀花园白云花园碧水山庄湘南花园五金建材大市场湘南大市场。也正是这大片区域的开发热潮，从而带动了耒阳市房地产的发展。其主要原因有以下几个方面该区主要以休闲居住为主，文化气息浓厚，其中有多个居住小区正在建设中，正源学校等许多文化基地。使得该区域成为个安家的宝地。市政府的伫立及耒阳市北扩东移战略的实施，吸引了大批开发商。带动了大批设施的北移，为此地带来了大片商机。城西区城西区位于城市的西南面，西湖路以西的地块。它位于城市的边缘地带，地理位置较偏，但由于火车站和石油公司设于此，加上城北路与五路的便捷交通，从而带动了该区域的发展。依着市政经济发展的战略，政府将把此区域逐步改扩建成个城西小区，届时该区域将会有个质的飞跃。但目前看来，该区域的脏乱差给人留下了深刻印象。而金港项目又属于该区域，这将成为我们项目进入营销以后不能回避的重要问题。城东区该区域主要依托未来的工业园区，但目前由于其不完善的配套而不被耒阳人民所认可。属于耒阳所有地块中最差的，目前也只有荷塘月色个项目在该地块，且也属于针对新生煤矿职工定向开发的易地楼盘，房价偏低。城南区该区域主要以耒阳火电厂为主的工业区，区内居民收入较高。也是目前耒阳地产项目主要客户群体分布区域。目前该区有金鹏花园和谐花苑等项目，现已是房地产热点，由于项目品质好，房价相对较高。消费者群体分析由于耒阳特殊的市场经济环境，造就了耒阳特殊的消费习性。而以下则是本司通过抽样调查的方式得出的相关数据及图图受访人群在年内有购房意向占总数的，无意向的仅占图受访人群购买住房自住的占总数的，在所设回答选项中占绝对优势。请问您购买住宅的用途是自住儿女结婚孝敬父母投资其它请问您在未来年内是否有购买住宅的意向是否不定图受访人群拥有套房产的占，拥有两套房产的占，三套以上的仅为。图受访人群选择适宜居住的占，选择享受生活的占，身份象征占。请问您目前拥有房产套数是套套套套以上以您目前的经济实力，您希望购买的住宅具备哪些功能适宜居住养生康体休闲度假享受生活身份象征图在投资习惯调研中，开办厂矿占，购买商铺住宅总计。总结从本次调查中可以发现，耒阳房地产市场消费群体对不动产物业需求旺盛。随着耒阳市经济的不断发展，人们已经不满足于住宅基本的适合居住功能，他们希望购买环境优美配套完善物业无忧的小区商品房，从而改善现有居住状况。耒阳市的消费观念并未随着经济的发展而进步，如银行按揭之类的超前消费并未得到大众的认可。在调查中，选择银行按揭进行住宅消费的受访者仅占，因此，在付款方式设计上可采取引导银行按揭灵活多样化分期付款等方式，以有利于减轻客户的资金压力，促进销售。请问您的投资习惯是开办厂矿购买商铺购买住宅其它耒阳市房地产市场调查资料汇总个案表项目点评由于该项目采用围合式建筑布局，所以产生该小区拥有超大花园相关经济数据看似不错的假象。同时由于邻近国道新汽车站和高速联络线，致使该项目周边环境嘈杂不易于居住，但同时该项目的地段优势也是极为突出。目前该项目以低价入且反应良好,周边配套金华小学明珠大酒店新汽车站蓝天大市场。内部基本无配套。销售率比例套数面积五房两厅四房两厅三房两厅户型户型类型折元优惠礼包十期间折扣优惠元管理费万元物业管理有限公司物业单位户均车位个车位数量年月入伙时间年月日发售时间元最高价元起价总户数元均价毛坯交房标准施工单位长沙绿城景观设计有限公司景观设计中国国际工程设计研究院建筑设计长沙金达利建筑咨询服务有限公司代理商万元置业集团有限公司发展商绿化率容积率建筑面积占地面积电梯小高层规模类型神农路地理位置北区城市次中心所属区域明珠花园楼盘名称项目点评由于该项目采用围合式建筑布局，所以产生该小区拥有超大花园相关经济数据看似不错的假象。同时由于邻近国道新汽车站和高速联络线，致使该项目周边环境嘈杂不易于居住，但同时该项目的地