往来的办事处接待点等。④有投资意愿的散户投资者，这类人群分布比较广，般手头有多余资金，具有定的投资目光，不喜欢高风险的投资方式，对房地产投资的稳定性情有独钟，随时在关注市场上的潜力物业。专业投资组织或机构，全国各地特别是沿海比较多，作为第四城的影响逐渐扩大，很多比较看好的房地产发展潜力，从目前市场上的炒房团到烂尾楼拍卖都可以看见他们的身影。通常投资消费者心理营商和投资收租为主要目标投资回报是最主要考虑因素看重片区未来的发展前景④注重物业未来的升值潜力注重商城物业的营商环境注重物业的经营理念和服务水准目标客户地域来源城北各大商圈的经商人士最了解城北还是他们，城北情节来自全国发达地区东南沿海的与城北有关的商贸人群在周围商圈从事各种业态经营的福建温州两广，江浙带的商家周边二级城市县市绵阳乐山德阳南充达州等④全的购买客户终极消费群客户的客户大众消费者火车北站每日巨大的流动旅客，通过铁路出行来自全国各地以及的本地从事各种行业的人。周边居住和经商的消费群，周围各大商圈的经营者，项目周边的工作者及常住人口。地铁人流，即以地铁为交通工具的人群④慕名过路消费者商旅客户，城北每天巨大的自然人流项目本身酒店和写字间所承载的消费群酒店顾客及写字间内各行各业的工作人员大众消费者的消费心理看重商家的品质形象和信誉度，注重购物环境商圈的包容性产品的丰富性个休闲娱乐体验集中的地方④渴望物美价廉，安全，方便，快捷。第七章经济分析项目成本预估由于本次预算由于涉及到经济指标数据，所以我们暂时设计套建筑方案进行预算。项目经济指标表位置二用地规划要求建设净用地面积亩代征地面积亩不作为计算容积率使用其中代征绿地亩用地性质商住用地使用强度地块容积率建筑密度三建筑规划要求建筑高度建筑退让距离符合相关规划技术规定要求四绿化环境要求绿地率不小于绿地面积道路室外总平面积五起拍价万元亩六总建筑面积规划可建面积其中塔楼地上裙楼商业面积层地下部分面积负层商业负二层商业停车场负三四层总车位数个二项目成本预算根据上面经济指标作以下开发成本及收益预算投资机会研究经济分析表序号项目工程量单价合价楼面费用比重备注销售收入元万只包括地上部分销售收入塔楼元万元自留平米物业地上裙楼商业面积层元万元地下部分面积元万元自留物业,不销售负层商业元万元负二层商业元万元停车场负三四层元万元二开发费用元万土地亩万元亩万初步估计地价成本前期工程费元万包括规划设计地质勘探基础设施配套费元万建筑安装工程费元万土建工程元万装饰安装元万绿化元万道路室外总平面积元万地下停车场负三四层元万推广费用万元万广告制作发布费开发期税费报建费元万报建费其他费用元万监理费招标代理检测费管理费万元万财务费万元万经营税金及附加万元万包括维修基金不可预计费万元万所得税预提万元万所得税率从调整为三利润元万其中总投资利润率自有资金利润率四启动资金万元备注以上费用不包含项目策划费销售代理费，这部分费用则按以下方式预估项目策划费报建费占销售产值的商业部分代理费占销售产值的酒店公寓写字公寓代理费占销售产值的二销售产值预估市场参考由于本案是要打造火车北站的标志性综合物业，没有任何的项目可以参考，故我们主要是根据周边商业的租金水平进行价格预估。周边商业的楼的租金水平物业楼层租金水平元月备注项目东侧和南侧商铺沿街底商不同位置而定，大多数面积偏小西侧人民商场北边沿街底商位置很优万通商场临街小吃店不同位置商铺租金水平差别很大简析火车北站周围带主要以沿街商铺为住，租金水平基本在元月之间。周边写字楼的租金水平物业租金水平元月备注海发大厦北站广场对面南玻商厦环路三段金宇大厦环路北四段号富丽城二环路北三段蓝光金荷花楼人民北路东路号简析城北的专业性写字楼相当少，租金水平普遍不高，般元月。二销售价格预估根据目前城北商业的租金和价格水平，按照般的投资回报率，估算大致的价格，因此采取市场竞争定价法，同时考虑项目的特性和时间价值增长来进行价格预估首先确定楼的价格，再根据商业般楼层的差价推断其它层的价格。分两步走第步是项目定位的现行租金预测，第二步是市场发展租金预测。现行价格预估就是根据项目的定位特性进行租金预算，将项目定位档次城北标志性综合商业中心规划设计科学合理性硬件配套等考虑定权重，进行加价，列表如下位置平均租金整层平均租金水平备注楼临街商业元月推断的前提是达到本案的定位标准规划配置条件这样我们的租金才能维持较高的水平楼内部商业市场发展价格考虑年多的开发周期的自然增长，考虑地铁开通带来的影响，预估定的增长率，则将项目的市场发展租金预估如下位置平均租金整层平均租金水平备注楼临街商业元月推断的前提是达到本案的定位标准规划配置条件这样我们的租金才能维持较高的水平。楼内部商业项目价格预估根据上面的分析，我们确定了项目楼的租金水平，考虑般市场投资回报率的水平，我们暂按比较高的计以增强吸引力，推算项目楼目前的九州和万通部分，也就是方案上的商务酒店裙楼部分的售价大约在元左右再根据商业定价楼层的差异，将项目的整体价格预估如下价格预算表物业楼层均价元租金水平元月投资回报率商业酒店办公说明为了计算简单，商业采取整层均价的方式，实际价格跨度可能比较大酒店公寓和写字楼将塔楼拉通的均价计算。为保证充足的停车，暂将负层负层和负层的部分作为车位计，单个按建筑面积处理。甲方自留写字楼物业平米和地下负层商业自营。根据上面的价格预算，地上四层商业的均价在元月左右。三实现销售产值商业地上元均值万地下暂不售酒店元万写字楼扣除甲方自用的平米元万④车位只租不售总产值万利润万利润率盈亏平衡点的销售率现计划将负三负四层的车位只租不售，负层和负二层的商业也留为经营，广告位对外收租，写字楼部分甲方留平米自用，则资金利润及各项收益分析表如下项目投资测算说明测算依据见基础数据二测算结论总建筑面积其中塔楼地上裙楼商业面积层地下部分面积负层商业负二层商业停车场负三四层总车位数个销售前提塔楼保留自用，地下部分商业停车场自留物业，自行经营销售收入测算塔楼部分均价元销售面积销售收入小计万元地面裙楼商业部分层均价元销售面积销售收入小计万元销售收入总计万元开发费用总计含地价，不含策划费销售代理费万元利润万元总投资利润率自有资金利润率三自留物业价值及长期收益估算停车场负三四层建筑面积按照元平米计算，价值约万元停车场收入按照个车位，平均每天停车率，每个车位元天收入，年收入为万元商业部分负二层建筑面积按照元平米均价计算，价值约商业部分租赁收入万元按照元平米租金计算塔楼写字楼建筑面积平米按照元平米计算，价值约万元广告位收入按照平方米户外及通道内广告位，均价元平米年计算，年收入约万元自留物业总面积总价值万元年收入万元。三开发策略及投资计划开发策略项目总成本超过约个亿，建议将期分成两个阶段开发，减少资金压力，酒店公寓和下面的裙楼商业为第阶段，商务写字公寓和下面的裙楼商业为第二开发阶段通过第阶段的销售回款，再进行第二阶段的开发，实现资金的滚动式流转，降低公司的开发风险。二工程计划根据本案的体量和目前实际进展情况，项目的整个工期基础工程施工到工