轴集中了较多知名品牌开发商项目，以综合型商业为主，具有较强的市场号召力。表未来成都优质商业供应清单成都商业市场小结传统商圈主要集中了盐市口春熙路骡马市商圈，升级型商业由传统核心城区向外围扩散随着城市等级的发展与市场的成熟，高端购物中心向外围拓展升级店面，形成向外扩散的发展趋势从成都现有商业来分析，百货单店开始向购物中心模式发展，档次规模上均有提升优质物业率先引入奢侈品，成都奢侈品市场发展迅速。本项目位于成仁路商圈与紫荆桐梓林商圈之间，片区缺乏高端商业，随着两个片区的发展，本项目具有借势升级发展的机会。第六章项目区位分析与定位项目区位分析项目地块特征城市规划政策土地升值潜力评估项目定位第七章项目市场营销策略及竞争优势项目目标市场定位项目营销策略产品策略项目市场价格的确定宣传推广策略销售渠道项目分析第八章项目建设内容及建设进度项目建设内容项目建设内容及规模商业中心定位及业态规划项目建设进度第九章工程技术方案建筑设计给排水设计电气设计暖通设计天然气供应设计消防设计无障碍设计第十章环保及节能生态环境影响分析和保护措施环境保护执行的质量标准及排放标准节能第十章消防与安全卫生消防劳动安全卫生防护第十二章投资估算和资金筹措投资估算范围投资估算资金筹措第十三章财务评价第十四章风险分析第十五章结论及建议结论建议区新增面积及销售之环域情况三新增及成交方位比较从各方位物业新增及成交来看，年上半年，主城区物业新增以城西居首，为万，占比，城北次之成交以城南居首，为万，占比，城西次之。图年成都市主城区新增面积及销售之方位情况存量情况存量行政区域比较从各行政区域物业存量来看，截止年月底，大成都物业累计存量为万，同比去年增加。其中高新区以万存量居于首位，占总存量。图年成都市各区县物业存量情况二存量环域比较从各环域物业存量来看，截止年月底，主城区物业存量以绕城外居首，为万，占比其次是二环三环，环二环最少，占比。图年成都市主城区存量面积之环域情况三存量方位比较从各方位物业存量来看，截止年月底，主城区物业存量以城居首，为万，占比其次是城西，城中最少，占比。图年成都市主城区存量面积之方位比较市场总结上半年新增供应同比大幅下滑，成交同比大幅增长，但整体供销比为，对市场存量有所去化。但目前市场仍累计存量高达万，未来去化问题严峻。就主城区环域而言，目前市场二环绕城两区域供销相对均衡，绕城外存量最大，销售相对较好，供应也在减少，处于去化阶段。就主城区五方位而言，目前市场新增主要在城西与成北，成交主要在城南与城西，城南与城西存量最多。公寓客户主要为中小型贸易咨询广告设计类企业办公需求者和企业接待与周边白领客户居住需求者，这类客户往往对周边成熟的设施配套和商业商务氛围要求较高。而从目前成都市场公寓开发及存量情况来看，多数开发商将其作为投资型公寓推向市场来加快资金回笼，而忽略了公寓型物业的实际用途，使得存量增大。本项目由于地理位置处于二环，又在人南科技商务轴与东大街金融商务轴之间，周边大型跨国公司国企及优秀民企众多，商务氛围浓厚，且商圈密集人文气息厚重交通便利，公寓类型物业的开发具备良好的市场条件。第四章酒店行业及市场分析酒店行业分析我国星级酒店行业的现状十五期间，我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断扩大。年年因受到全球金融危机的影响，我国酒店行业的增长速度有所放缓，年，随着我国经济的复苏，我国酒店行业的增长速度又开始加快，增长率达到，星级酒店总规模达到家。年以来，中国新开业的星级酒店如雨后春笋，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房等国外成功模式也纷纷登陆国内。因此，在未来的几年内国内的酒店有良好的发展前景。全国星级酒店行业基本数据分析表年全国星级饭店主要指标统计表指标单位五星级四星级三星级二星级星级合计营业收入总额亿元客房占营业收入比重餐饮占营业收入比重利润总额亿元实缴税金亿元百元固定资产创营业收入元平均房价元平均出租率每间可供出租客房收入千元间夜每间客房平摊营业收入千元间从国家旅游局对全国星级饭店的统计表中可以看出，各等级星级酒店中，五星级酒店利润总额最高，酒店行业经营业绩重要衡量指标每间可供出租客房收入即平均客房收益五星级酒店最高，五星级酒店出租率与其他星级酒店持平，但百元固定资产创营业收入指标相较其他星级酒店较低，可见五星级酒店固定资产投资投资较其他星级酒店过高。年星级酒店主要指标与去年对比结果分析表年全国星级饭店主要指标与去年同比情况表单位指标五星级四星级三星级二星级星级合计营业收入总额客房占营业收入比重餐饮占营业收入比重固定资产原值利润总额实缴税金从业人员年均数大专以上学历人数百元固定资产创营业收入平均房价平均出租率每间可供出租客房收入每间客房平摊营业收入从上表数据可以看出，高星级酒店年经营状况较之年整体有所下降，其主要原因为全球性经济衰退，特别是国内通货膨胀所带来的人工成本及其他成本的上升同时高端酒店营收中公务消费的占比较高，三公消费的限制也对高端星级酒店冲击较大。高星级酒店整体效益下滑为高端酒店的快速扩张提出了警示。但高端酒店并不是毫无出路，除了做好常规工作外，还需要另辟蹊径寻找赢利点。如海南三亚湾红树林度假世界期在年月日开业，到年月，当月营业额已达到万元，酒店目前员工人，月均经营成本万。开业个月，三亚湾红树林度假世界已实现盈利。红树林酒店期开业的业态中，客房部分收入只占，其他商业艺术娱乐业态占到。因此探索新的酒店盈利模式，增加酒店吸引力对于增强高端酒店的盈利性起着至关重要的作用。全国各地区星级酒店主要指标情况表年全国星级饭店主要指标排名前十名统计表地区平均房价元间夜地区平均出租率地区每间可供出租客房收入千元间夜地区每间客房平摊营业收入千元间上海湖南上海上海北京四川北京北京海南新疆兵团海南江苏天津贵州四川浙江广东山东广东广东福建山西福建福建四川江苏山东山东浙江重庆江苏四川江苏福建天津山西重庆河南重庆海南从上表统计数据来看，重庆地区酒店主要经济指标均排名全国前十，由此可见，重庆地区星级酒店盈利性非常高，区域酒店市场火爆，盈利性较好。五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势年月中国饭店业协会公布了最新的五星级饭店名录，共计家，分布在个省市自治区。近几年来，中国出现了股五星酒店建设潮，批中国本土和国际酒店集团在中国的大中小型城市急速扩张。除了这家挂牌五星级饭店外，各地待建在建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约有家。据统计，过去年全国星级酒店数量整体年均增长率为，而五星级酒店数量的年均增长率超过，远超中国的增速，尤其是在近几年全球经济处于整体低迷的情况下逆市上扬。五星级酒店快速发展的原因中国旅游业的整体快速发展带动了高档酒店业的发展旅游业在城市经济发展中的产业地位经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性社会就业的带动力以及对文化与环境的促进作用日益显现，旅游业已经是中国经济发展的支柱性产业之。在内需启动消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据规划，十二五时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业政策环境持续改善，行业也将迎来个崭新的发展阶段。作为旅游业的重要组成部分，酒店业自然也就水涨船高，迎来了快速发展的机会。中国城市化进程加快导致对高档酒店的需求快速增加年月日国家统计局今日发布报告显示，年城镇化率达，年至年，我国城镇化率以平均每年个百分点的速度发展，如此高速的城镇化速度自然而然加大了对高档酒店的需求，中国城市化进程的快速发展也导致了些外资品牌的酒店由线城市争相进入二三线城市，掀起了各酒店集团新轮的圈地运动。二中国五星级饭店的发展趋势中国五星级饭店规模的发展非常迅速，从当下来看，中国五星级饭店的发展主要有以下个方面的趋势，具体如下集团化的趋势进步凸显国内国际品牌酒店集团加速在国内二三线城市的扩张，酒店集团的经营优势在进步扩大，使得单体酒店的经营越来越困难，又反过来促进这些单体酒店加入到连锁经营中来。在线预订尤其是移动渠道预订将快速普及全球在线旅游市场已经非常成熟，据统计有超过的旅游预订是通过网络进行，尤其是近