的局面。国家先后出台了国八条新六条等系列宏观调控政策。这些政策的出台，在定程度上对于遏制目前房地产过热的局面，将起到积极的作用。本项目在此时实施，具有定的政策风险。二市场风险国家针对房地产业所制定的宏观调控政策，在很大程度上将影响到房地产市场的供求关系。特别是占房地产消费市场主体地位的工薪阶层，在个较长时期内，将形成持币持待购的局面，直接影响到未来个时期的房地产市场的供求关系，对本项目形成市场风险。三资金风险最近，国家在不长的时间内先后两次调高了贷款准备金率，这宏观调控措施的出台，对于各地固定资产投资过热的现象，将起到积极的抑制作用，但客观上在定程度上加大了建设资金贷款的风险。对于本项目而言，存在定的资金风险。咨询有限公司二风险对策政策风险的对策针对项目地处沈阳主城区铁西部区的商贸中心区域，项目的客户群主体上定位为中小企业和周边区域的白领阶层。无论是户型结构的设计，还是对公寓式住宅进行精装修的举措，对上述主导消费群体将有极大吸引力。既不违背国家宏观调控的政策，又在定程度上规避了当前的政策风险。二市场风险的对策要加大产品的营销力度，以多种形式扩大公司和楼盘的知名度。同时，加大项目的品牌建设，要很抓设计环节，以合理的以人为本的人性化设计，赢得客户要很抓工程质量，以优异的工程，赢得市场。三资金风险的对策为了提高项目的经济效益，项目将公寓部分分割为公寓式住宅和空中别墅两部分。这种设置既满足了不同消费的需要，又在定程度上加大了项目的受众面，使项目运营更具灵活性，有利于资金的回笼。可在很大程度上规避项目的资金风险。咨询有限公司第十三章结论与建议结论国家振兴东北老工业基地的战略决策，给沈阳市社会经济的发展插上了腾飞的翅膀，使东北的这座老城市焕发了青春，市容市貌焕然新，极大地改善了城市的投资环境，使沈阳市的经济发展步入了良性循环的快车道。经济的快速发展必然拉动和刺激了房地产的市场需求。在年至年，短短的两年间，有超过家公寓式住宅入市，目前沈阳市公寓式住宅的总供应面积约为平方米，总套数为余套。年金廊工程及各区有多个项目公寓式住宅将开始启动，但市场需求量依然上升。在充分分析项目区的供求关系后，本项目的建设是适宜的，是可行的，项目应加紧实施。项目选址位于铁西区建设中路号，处于该区的商贸中心地带，周边良好的社会环境和便捷的交通对项目建设和未来的运营十分有利，项目选址较理想。项目集公寓式住宅写字楼以及大中型商业中心为体，并将市场定位面向各类中小公司及白领阶层，坚持以人为本，人性化设计，客户至上的经营理念。这种因地制宜的指导思想有利于项目的成功运作。该项目的开发建设期为年，遵循稳健的原则，销售期定为年。该项目的总投资元，其中，开发建设投资万元，经营资金万元。财务效益分析表明，该项目的税后全投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期为年。项目有较强咨询有限公司的盈利能力和清偿能力,财务效益比较理想。因此，该项目的建设不仅是必要的，而且也是可行的。二建议建议项目建设单位进步落实项目的销售计划，制定科学的营销方案和采取先进的营销手段，保证项目发售工作的如期实施，使项目取得预期的收益。公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务，这是其能否生存的关键所在。面对激烈的竞争形势，投资者应通过差异化战略，针对不同顾客群体采取不同的营销策略，同时以科学人性化的内部设计，优良的工程质量，温馨的服务赢得客户，这样才能取得良好的销售业绩。咨询有限公司附表咨询有限公司项目总投资估算表附表单位万元序号项目总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费土建工程费设备及安装工程费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费经营资金项目总投资开发产品成本固定资产投资经营资金咨询有限公司开发建设投资估算表附表单位万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计土地费用前期工程费用基础设施建设费土建工程费设备及安装工程费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计咨询有限公司资金来源与运用表附表单位万元序号项目合计资金来源销售收入出租收入资本金长期借款回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税房产税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金咨询有限公司附表经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计销售收入写字间销售收入可销售面积单位售价销售比例公寓式住宅销售收入可销售面积单位售价销售比例空中别墅销售收入可销售面积单位售价销售比例商场销售收入可销售面积单位售价销售比例地下停车位销售收入可销售数量个单位售价销售比例租金收入写字间租金收入可出租面积单位租金出租率商场租金收入可出租面积单位租金出租率停车场租金收入可出租数量个单位租金出租率咨询有限公司经营收入合计经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加房产税项目自营部分成本估算表附表单位万元序号项目年份合计工资及附加修理费折旧