市特有历史文化积淀，打造新形态城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展决定性因素之。本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地亩，属于旧城范围，是都江堰城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程核心项目。本项目充分利用各方面优势，拟建设成为个以水文化为核心，以都江堰本土文化四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐度假购物会议功能生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城，并命名为天府水镇暂定名。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游必游景区成都特色休憩中心区，针对外地旅游市场成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场综合需要，创造城市自然人类和谐互动局面，在创造极大商业价值同时，以期获得最佳综合效益。天府水镇中包括历史文化街区景观文化广场沿江商业休闲区主题博物馆特色美食城高星级酒店产权公寓酒店会议中心度假别墅等，实为个系统化旅游及商业地产区域。天府水镇成功在于它能否被视为都江堰市城市中心板块，大成都特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营理念。因此，天府水镇将采取城市板块整体开发模式，在政府调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商角色，进行区域开发。方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域拆迁基础设施建设区域环境打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投资商参与，整合资源，整合市场，实施集约化开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇些项目上将引入其它开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商角色，如沿江商业休闲区全部或局部等，以此，既保障了企业商业利益，又保障了天府水镇整体投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相匹配，世界知名生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发形式，预计建成后总建筑面积万平方米。按高拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率，投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。按普通拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。二本课题研究程序北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预可行性研究报告。具体研究程序为编制工作计划在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作范围重点深度进度安排人员配置费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。项目调查与资料收集根据工作要求，项目组前往成都都江堰，在市场调研基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场社会行业主管部门都江堰景区项目涉及相关企业单位等进行了调查，并收集了项目建设运营等方面所必需信息资料和数据。研究评估与方案编制对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目建设规模设计方案场址方案工程方案环境保护方案组织机构设置方案实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。方案论证对初步方案进行多角度论证比选，提出理想方案组合。综合评价由公司成员与项目顾问专家起，对方案进行环境评价商业模式评价财务评价社会评价及风险分析，以判别项目环境可行性经济可行性社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调整。报告编制经过论证和调整优化之后，进行报告文本编制。交流与修订形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式报告。三本课题研究依据四川省旅游发展总体规划二四川省都江堰市旅游发展总体规划三四川省都江堰水利工程管理条例四都江堰市城市总体规划说明书五中华人民共和国文物保护法六都江堰西街历史街区保护详细规划说明书年月七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月八都江堰市环境保护十五规划年月九都江堰旅游局年工作报告十都江堰旅游局年工作报告十国家计划委员会发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法十二国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第二版十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写投资项目可行性研究指南十四编制本报告委托合同十五其他相关依据资料及实地调查资料。四可行性研究结论与建议项目必要性在城市经营中必要性都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营重要试点城市，采取全局发展战略指导，突出开发重点，进行示范性运作策略。作为都江堰市城市核心区项目天府水镇就是此策略体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营使命，因此，建设十分必要。在城市定位中必要性都江堰将城牌知名度，应注意对品牌管理以及进步进行世界著名休闲品牌打造。加强与旅游部门关系，整个区域是旅游板块特色，项目接纳。作为个高社会效益高生态效益相当经济效益兼具休闲旅游项目，当地政府居民均大力支持该项目存在和发展。以水文化为主题文化休闲产业区整个项目，与当地社会环境和谐相适。第十六章风险分析财务风险分析由财务预测及评价可知，项目地块开发拆迁成本高达万亩，此种情形下项目收益勉强支撑成本，须寻求政府支持。如果政府支持不到位，将导致房价过高，销售不利，使得整个项目开发失败。对策对各子项目做好进步论证，对项目资金筹措安排，寻求多种融资渠道，控制成本。二开发运作风险分析项目很大程度依赖滚动开发收入，如投资不能及时到位，项目逐年开放收益，如不安排好将影响整个项目开发。对策对整个开发运作做出翔实可行计划，安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜。三市场风险分析都江堰目前还是过境地，目地未形成，通过项目打造使都江堰成为目地景区，据策划案，开发区有足够吸引力使游客停驻，但由于历史原因可能存在难以改变风险。对策对客源市场进行详细分析，联合景区做有针对性营销。随着世界旅游组织推荐路线西环线开发成功，这条总规中为黄金品牌线路，将增加来都江堰旅游人数。都江堰是其中个重要节点。据调查，因为机场只能上午起飞，而且组团旅游双飞成本很高。九寨沟机场开通对都江堰游客增加不构成威胁。四竞争风险分析本开发区对休闲游客而言有着不可替代独特性，打造这样兼具优越生态环境和历史文化环境休闲环境目前还没有先例。虽然不排除再建项目可能性，但象本开发区这样处在距成都最近，在成都盆地边缘城市，又拥有世界历史文化保护遗产景区核心区，竞争力是无法比拟，资源环境上不具可比性。再建项目与本项目存在有竞争，但差距大。对策保护好环境资源优势不断丰富文化内涵加强管理，提高服务水平。五行业风险分析都江堰市及周边旅游业是本区域开发基本市场支撑，对项目生存有着至关重要影响。不排除可能有影响旅游业突发事件如非典发生，将会产生旅游收入骤然减少现象。对策运营商必须在营销管理上有应变措施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场风险。六法律政策风险分析本项目为复杂休闲旅游综合开发项目，所涵盖内容复杂包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及环节多如规划拆迁融资房地产开发销售景观打造等，牵涉部门多，存在定政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于月日出台关于进步加强房地产信贷业务管理通知号文，或都江堰市政府对项目政策支持变动等。对策对项目进行进步充分论证，建立快捷有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对。本项目融资结构中考虑了这些因素，其中债务资金比例远远低于央行要求。附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产区域开发项目，统和公司必须在区域运营商位置消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天府水镇特别吸引力，可以吸引其中增量万部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右游客。由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主目地特征。项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都地脉人脉文脉关系，因而在项目设计安排上，不存在技术性障碍。文物与文化保护可行性西街文庙等是都江堰市重要文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，