青州城建基础较好，城市框架道路网络基本形成，先后荣获国家卫生城市中国优秀旅游城市国家级生态建设示范区等称号交通区位优势明显，两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省体两翼发展全局中心区位旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展基础优势突出。二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群中间区位。在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美最佳人居环境城市在目标定位上，建成‚三名强城市‛文化名城旅游明市生态名城和经济强市。建设现代化中等城市，到年建成面积达到平方公里，城市人口达到万人。建成三名强城市。城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达历史文化名城。城市环境风貌青州市现状建设用地平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为‚三山二水映古城，四轴五片画青州‛整体环境风貌，三山即西南近邻城区云门山驼山和尧王山。二水即穿城而过南阳河和北阳河。四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间北城片区。三是铁路以北铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西现代片区五是南环路以南云门片区。三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城城市特色。城市发展布局青州市城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进城市发展格局。城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。城市产业布局农业布局青州市拥有著名花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇食用菌基地何官高柳镇蛋鸡生产基地。工业布局工业企业主要分布在城宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区联系，扩大园区经济辐射圈。四分析优势分析文化产业园区处于城市‚体四区‛城市格局重要发展位置，具有良好区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。文化产业园区具有良好交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省‚体两翼‛发展全局‚中心‛区位，城市区域影响力大大提高。经济发展将进步促进房地产业发展目前，文化产业园区房地产尚属于启动阶段，地价成本较低，随着园区发展和建设，进入成本将增加。当前是介入房地产开发最佳时机青州市房地产业起步较晚，目前住宅房地产业发展层次较低，产品规划设计较为落后，给项目预留了定竞争和发挥空间预计园区内教育园区和卡特彼勒工业园建成后需求余套住宅，为房地产需求带来可靠保障近几年，青州市加大了招商引资力度，并制定了定招商引资政策，如果项目开发抓住当地招商引资这政策，将会为项目发展降低成本。威胁分析当地购房者消费理念有待提高，消费者心理是切从实际出发，住房需求还处于较低层次，消费者对新鲜事物接受能力较弱，只注重质量价格配套等，这为项目提升品质和价格带来定影响。产业园目前处于建设阶段，区域内尚未有房产项目开发，房地产开发若想赢得消费者认可，重点在项目综合性配套规划和营销推广工作。综合分析，我们可以清楚看到，园区房地产发展机会和面对挑战是共存，总来讲，项目发展机会很大，房地产开发关键在于如何把握市场机会，做好项目开发规划，发展集群效应，挖掘环境优势，创建其它建设项目所不同卖点和市场空白点。五园区开发核心价值解析人文与自然优势青州市是历史文化名城，具有浓厚历史文化积淀。文化产业园区周边风光旖旎，古寺护佑，还有文化教育园区。都为文化产业园区内房地产开发增加了文化内涵，增加了项目卖点和附加值。机会劣势优势威胁本项目市场竞争位置交通优势文化产业园区交通十分便捷，使园区内房产开发在未来几年内将有较强区位优势。因此项目客有房产项目开发，房地产开发若想赢得消费者认可，重点在项目综合性配套规划和营销推广工作。综合分析，我们可以清楚看到，园区房地产发展机会和面对挑战是共存，总来讲，项目发展机会很大，房地产开发关键在于如何把握市场机会，做好项目开发规划，发展集群效应，挖掘环境优势，创建其它建设项目所不同卖点和市场空白点。五园区开发核心价值解析人文与自然优势青州市是历史文化名城，具有浓厚历史文化积淀。文化产业园区周边风光旖旎，古寺护佑，还有文化教育园区。都为文化产业园区内房地产开发增加了文化内涵，增加了项目卖点和附加值。机会劣势优势威胁本项目市场竞争位置交通优势文化产业园区交通十分便捷，使园区内房产开发在未来几年内将有较强区位优势。因此项目客户群定位将具有更大延伸区域。产业发展规模优势文化产业园区内规划教育园区将容纳万师生卡特彼勒工业园区建成后，配套企业将达到家以上，拥有全球供应商余家，提供万个就业岗位。仅教育园区和工业园区建设就保障了园区内房地开发区综合服务区占地亩尧王老年休闲文化社区，及海岱前营子南燕都等小区建设。随着青州市推进城市化进程，中心城区也开始扩张，功能强化，具有鲜明人文自然景观特色南部文化产业园区，将成为城市中高档区域。三青州在区域城市体系中作用与定位山东半岛城市群发展规划山东半岛城市群是由济南青岛烟台淄博威海潍坊东营日照等个设区城市构成城市地域空间组合，土地面积近万平方公里，人口万，是全省经济发展重心。改革开放以来，山东半岛成为全省经济发展重心城市分布密集区对外开放门户。为了进步提升山东省社会经济发展，山东省提出了‚促进山东半岛城市群崛起‛新战略，年山东半岛城市群总体规划年实施。根据这规划，半岛都市群将以青岛为龙头，以青岛和济南为区域发展双中心，形成六个等级城市规模结构，依托‚胶济线‛‚沿海线‛等四条发展轴线辐射作用，推动以韩日为主要方向经济国际化战略等六大发展战略。在示范区等称号交通区位优势明显，两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省体两翼发展全局中心区位旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展基础优势突出。二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群中间区位。在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美最佳人居环境城市在目标定位上，建成‚三名强城市‛文化名城旅游明市生态名城和经济强市。建设现代化中等城市，到年建成面积达到平方公里，城市人口达到万人。建成三名强城市。城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达历史文化名城。城市环境风貌青州市现状建设用地平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为‚三山二水映古城，四轴五片画青州‛整体环境风貌，三山即西南近邻城区云门山驼山和尧王山。二水即穿城而过南阳河和北阳河。四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间北城片区。三是铁路以北铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西现代片区五是南环路以南云门片区。三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城城市特色。城市发展布局青州市城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进城市发展格局。城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。城市产业布局农业布局青州市拥有著名花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇优质小麦生产基地谭坊东夏何官