开发项目敏感因素，其中销售价格为其主要经济效益指标影响因素，其每提高或降低，净现值将减少或增加，因此贷款企业应特别注意销售价格变化，并严格控制开发成本。六相关说明本章销售收入及部分成本来源于市场和投资章节中预测，税费标准按照企业及当地实际情况考虑。建议企业尽快开工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本，确保利润实现。第八章对外借款风险分析贷款风险评价经评估测算，本项目在项目敏感性分析中，当销售均价增长或降低时，项目净现值增长或降低当开发成本增加或降低时，净现值下降或增长，说明销售价格为主敏感性因素。定性分析如下在借款人方面借款人成都鑫五环实业投资公司成立于年具有成功开发房地产经验。在投资方面龙舟大厦总投资为万元，其中申请银行房地产开发贷款万元，企业自有万元自有资金占投资比例为，预计前期销售收入万元。目前企业已投入资金万元，自有资金已达到规定要求，其剩余部分资金主要依靠预收回款，贷款企业应作好前期预售工作，确保项目顺利完成。市场方面本项目预测经济效益及偿债能力，都是在全额实现销售收入基础上计算确定，旦出现市场风险，将会直接影响销售收入实现，从而影响项目成功开发。本项目预测市场风险主要表现在以下几个方面购买力风险由于该项目所处环境竞争将日益激烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。营销策略风险开发项目在其所在区域定位最高，但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早还款，减少利息支出。在工程进展方面该项目计划开工时间为年月，建设期为年半。由于工程具有相对难度，有可能影响工程进度。如工程不能按期竣工，将影响本项目偿债能力，故公司在建设期间，应合理安排工程进度，保证本项目顺利实施。项目开发风险方面因开发资金部分靠销售收入，项目预售能否达到建设资金要求，将对项目开发产生较大影响。综上所述，本项目风险度从测算结果看较为理想。但考虑到销售价格为其主要经济效益指标影响因素，应加强全程处环境竞争将日益激烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。营销策略风险开发项目在其所在区域定位最高，但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早还款，减少利息支出。在工程进展方面该项目计划开工时间为年月，建设期为年半。由于工程具有相对难度，有可能影响工程进度。如工程不能按期竣工，将影响本项目偿债能力，故公司在建设期间，应合理安排工程进度，保证本项目顺利实施。项目开发风险方面因开发资金部分靠销售收入，项目预售能否达到建设资金要求，将对项目开发产生较大影响。综上所述，本项目风险度从测算结果看较为理想。但考虑到销售价格为其主要经济效益指标影响因素，应加强全程监控。二借款担保评价公司同意采用抵押担保方式，先由成都鑫五环公司以亩土地使用权在建工程作为对外借款抵押物，待在建工程进度达到销售条件后，用在建工程作为抵押物。目前贷款企业提供抵押物为可依法设定抵押权土地其他费用。经测算，项目总投资万元。投资估算明细见下表投资估算明细表用地面积建筑面积序号费用名都组织了高效实用客厅餐厅和厨房。般客厅卧室均有良好视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每间房。注重客卧分区，动静有别，较好地解决噪音污染问题。该项目工程基础部分，根据地质勘测报告，将采用大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采用现浇防水层面，住宅和商场均为全框架结构，抗震设防烈度为度以上，符合成都市现行规定标准。四项目实施进度龙舟大厦项目经成都市计委号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。成都市成规选字第号建设项目选址意见书。中华人民共和国成规国用字第号国有土地使用证。成都市成规用地号，建设用地规划许可证。成都市成规建筑号，建筑工程规划许可证。成都市建委，建筑工程施工许可证，编号。成都市建委，成清办发号，项目更名手续通知书。成都市建委，成清办发号，项目免缓交费报告书。该项目工程预计总工期个月。年月开工，年月竣工。施工进度见下表年月项目年年主体框改动主体墙改动防水内装饰水电安装设备安装竣工五项目建设条件该项目建设所需建筑材料按照合同采购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥。外墙涂料由甲方在广东地区够进。该项目施工用水，用电均由城市干管线接入。项目建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到升人日，采用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。项目电力供应从，市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线，形成双回路布线，配电网进入项目。项目住宅用气，由成都市煤气公司供给，毫米中压管供气压力。该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。其主要污染源为生活污水设备噪音和生活垃圾。针对以下问题，采用以下措施进行防治生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。各种设备采用低噪音标准。六设计单位简介该项目工设计单位，成都市建筑设计研究院，有资深设计人员人以上。设计单位等级资质甲级，有成熟建筑设计经验。多次获得设计金奖银奖和荣誉证书。七施工单位简介该项目施工单位是成都市第六建筑工程公司，公司成立年，法人代表金友平，注册资金万元，有工程技术人员人。各类施工机器余台套，资质等级为工业与民用建筑工程施工级企业荣获天府杯金奖鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前名等称号。公司曾完成骄子大厦，地质大厦托普大厦托普工业园软件园中银大厦农资大厦滨江花苑住宅小区等建设项目。第五章市场评估市场供求状况及其发展趋势房地产开发潜项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计盈亏平衡点工程总投资盈亏平衡点销售收入销售费管理费销售税金通过计算当销售收入达到即万元时就可收回投资。由于住宅销售策划房屋销售较好，对商业用房会产生品牌效应，可以认为项目有定抗风险能力。二单因素敏感性分析本次项目评估单因素敏感性分析，是在假定各项目间相互独立情况下，每次只考察个项目变化而其它项目保持不变时，对评估结果影响程度。从评估主表七项目敏感性分析表可以看出，销售价格开发成本是龙舟大厦称投指标影响较大，产品销售固定成本年产量对指标影响不大，说明本项目有较强抗风险能力。财务评价结论从以上各项指标中可以看出，本项目全部投资利润率为，动态投资回收期年，静态投资回收期年，项目是可行。第十章社会效益分析亩优质茶叶示范基地新建项目第十章社会效益分析社会评价基本结论该项目建设，是以农民为主体农民专业合作社承担实施，将对山区农业经济发展，充分利用山区资源优势，增加农民收入，调整农业产业结构，提高茶叶产业产品质量，促进社会主义新农村建设发挥积极作用，是扶持农民增收致富有效途径。农业产业化经营壮大主导产业促进结构调整分析农业产业化经营必须以产业化龙头为载体，尤其是山区农业产业化经营发展尤为突出。农业产业化经营模式有多种多样，以农民专业合作社基地农户市场经营发展模式已受到肯定。要推动山区农业产业化发展进程，必须加强产业化龙头建设，组织广大农民直接参与，直接受益，以此推动产业发展，逐步做大做强壮大企业致富农民。该项目建成后，将对山区产业化经营，农业结构调整优化起到积极推动作用，其带动和拉动作用十分显著。本项目区内农业原有结构主要是粮食，茶叶，通过项目实施，丰富了农民承包地种植内容，对原有茶园进行改良，以科技为先导，引进优良品种，使用和推广新技术，能改变农民传统农业观念，改变原来盆大刮来稀饭现状，促进农民形成现代农业意识。亩优质茶叶示范基地新建项目第十章社会效益分析建设现代农业，促进产业化发展发展农副产品，实现产业化经营，是促进农业和农村经济发展战略性调整重要途径，具有十分重要意义。可以促进优化农副产品区域布局和优势农副产品生产基地建设，提高农副产品综合利用，转化增值水平，有利于提高综合效益。通过项目实施推行科学种植，提高产品档次和质量，有利增强市场竞争力，提高项目效益。推进农副产品原料生产基地化，产加销售经营体化，促进农业产业健康持续发展，提高农民收入水平。辐射带动能力分析项目单位与农户联结机制为了保证基地农户经济利益，发挥项目基地对农户带动作用，项目单位与基地农户建立合同制关系，以保证基地农民稳定增收为前提出。项目单位通过优质茶叶示范地种植，对调整农业产业化结构，实现农民增收，推动产业化进程，增强农民科技生产意识，具有重要作用。辐射带动基地实施该项目可直接带动项目区内三个行政村个农户，多农民种产品区域布局和优势农副产品生产基地建设，提高农副产品综合利用，转化增值水平，有利于提高综合效益。通过项目实施推行科学种植，提高产品档次和质量，有利增强市场竞争力，提高项目效益。推进农副产品原料生产基地化，产加销售经营体化，促进农业产业健康持续发展，提高农民收入水平。辐射带动能力分析项目单位与农户联结机制为了保证基地农户经济利益，发挥项目基地对农户带动作用，项目单位与基地农户建立合同制关系，以保证基地农民稳定增收为前提出。项目单位通过优质茶叶示范地种植，对调整农业产业化结构，实现农民增收，推动产业化进程，增强农民科技生产意识，具有重要作用。辐射带动基地实施该项目可直接带开发项目敏感因素，其中销售价格为其主要经济效益指标影响因素，其每提高或降低，净现值将减少或增加，因此贷款企业应特别注意销售价格变化，并严格控制开发成本。六相关说明本章销售收入及部分成本来源于市场和投资章节中预测，税费标准按照企业及当地实际情况考虑。建议企业尽快开工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本，确保利润实现。第八章对外借款风险分析贷款风险评价经评估测算，本项目在项目敏感性分析中，当销售均价增长或降低时，项目净现值增长或降低当开发成本增加或降低时，净现值下降或增长，说明销售价格为主敏感性因素。定性分析如下在借款人方面借款人成都鑫五环实业投资公司成立于年具有成功开发房地产经验。在投资方面龙舟大厦总投资为万元，其中申请银行房地产开发贷款万元，企业自有万元自有资金占投资比例为，预计前期销售收入万元。目前企业已投入资金万元，自有资金已达到规定要求，其剩余部分资金主要依靠预收回款，贷款企业应作好前期预售工作，确保项目顺利完成。市场方面本项目预测经济效益及偿债能力，都是在全额实现销售收入基础上计算确定，旦出现市场风险，将会直接影响销售收入实现，从而影响项目成功开发。本项目预测市场风险主要表现在以下几个方面购买力风险由于该项目所处环境竞争将日益激烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。营销策略风险开发项目在其所在区域定位最高，但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早还款，减少利息支出。在工程进展方面该项目计划开工时间为年月，建设期为年半。由于工程具有相对难度，有可能影响工程进度。如工程不能按期竣工，将影响本项目偿债能力，故公司在建设期间，应合理安排工程进度，保证本项目顺利实施。项目开发风险方面因开发资金部分靠销售收入，项目预售能否达到建设资金要求，将对项目开发产生较大影响。综上所述，本项目风险度从测算结果看较为理想。但考虑到销售价格为其主要经济效益指标影响因素，应加强全程处环境竞争将日益激烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。营销策略风险开发项目在其所在区域定位最高，但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早还款，减少利息支出。在工程进展方面该项目计划开工时间为年月，建设期为年半。由于工程具有相对难度，有可能影响工程进度。如工程不能按期竣工，将影响本项目偿债能力，故公司在建设期间，应合理安排工程进度，保证本项目顺利实施。项目开发风险方面因开发资金部分靠销售收入，项目预售能否达到建设资金要求，将对项目开发产生较大影响。综上所述，本项目风险度从测算结果看较为理想。但考虑到销售价格为其主要经济效益指标影响因素，应加强全程监控。二借款担保评价公司同意采用抵押担保方式，先由成都鑫五环公司以亩土地使用权在建工程作为对外借款抵押物，待在建工程进度达到销售条件后，用在建工程作为抵押物。目前贷款企业提供抵押物为可依法设定抵押权土地其他费用。经测算，项目总投资万元。投资估算明细见下表投资估算明细表