，居民收入及消费能力 不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统商业设施已经 无法满足这种需求。同时，不断增长的城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发的需求， 也促进了活还是社会观念上给中国带来的社会经济变 化是前所未有的。 作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投 资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业 发生变革的必然结果。随着全球经济体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的 商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生之都开发建设广场这商业地产品牌，具有 较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为公司的发展创造 更多的发展机会。 二项目业态定位 背景分析 大型购物中心念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条 件，同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。市作为胶东半岛中部城市，在全国乃至全世界都享有较高的知名度。房 地产公司在此知名度很高的风，本区位距公交车站范围内有 路十条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区公里， 寒亭区公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便 利。 人口状况 年底全市总人口万人，其中非农业人口万人，男女性别比为 ，人口自然增长率。 本区域内集中了市大部分高收入的居民，消费能力很大，同时，本区域还有所 小学两所中学所大学，在校学生教职员工万多人。 人民公园的重新改造涨湎河的景观整治东风街和北海路景观大道建设，给本项目带 来旺盛的人气。 消费习性分析 目前市民已形成消费习惯，消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华佳乐家 购物的现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商 圈将会逐步建立和发展完善，影响力逐步加大，最终形成市重要的商圈之。 四项目分析优势分析 投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 投资商具有多年的资本投资资本运作经验，战略意识超前。 项目所在地交通便利，易达性好。 近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 项目拥有政府支持，外围环境良好。 先规划后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。 劣势分析 位于新城区，偏离历史形成的商业中心。 因为商铺销售产生的压力，可能导致的产权销售与经营脱钩是经营的难点。 项目规模大，操作难度系数较高。 在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相 关策略，并决心创建当地商业新典范。 市主城区投资业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。 市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。 机会分析 城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。 当地商业设施般竞争力薄弱，商品品位及品质服务不能充分满足市场消费需求。 当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏个定位明确的集时尚休闲 娱乐购物餐饮商务等能够为体的大型综合购物中心。 城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市的新商圈。 威胁分析 市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场经营性资源构成竞争。 本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新 的商圈形成需要较长的市场培育和发展。 投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性， 需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。 投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。 租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。 第三部分项目定位 项目定位是项目成功运营和进入市场的第步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必 须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状发展趋势及发展规 律，找准项目消费区间和竞争区间目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据