香河本身就是座 城市。基础环境较差， 良好的运河等水资源还有着污水治理欠妥的瓶颈。这些既是开发难点也是未来的 发展潜力。 除却后发优势外，些燕郊所不具备的优势，也让香河获得了大于燕郊的发挥 空间。首先，香河不适合当前的经济环境，以低价为核 心竞争力的燕郊模式如何在香河拥有新的升级版，正在获得业内众多期待的目 光。 差异化竞争优劣并存 相比燕郊以及北京周边而言，目前香河市政配套相对不甚完善，宅配套不完 备等与燕郊楼市相关的标签，自然不愿意被云集香河的实力派龙蛇们再次看到。因此，在分得北京楼市盛宴杯羹与获得新的发展天地之间，政府搭台， 开发商唱戏，以产业刺激区域开发模式是否具城成为当地龙头产业，更充分展 现了香河欲与北京体的决心。 然而，区别于燕郊多聚拢的是中小开发商，龙蛇争斗的局面为香河楼市已然写下 了不同的语境，那些高空置率罕见的高租售比高密集低档次住升级版 早在计划经济时代，香河县的统购统销就被纳入北京范畴，由此可见，香河与北 京的渊源不可谓不深。而国安天下第城中国足球训练基地选择于此，也正是 由于这种渊源，而天独厚。整个项目规划平方公里，以家具之都 碧水新城京津花园复合网络为目标，形成个集家具研发设计生产加工 贸易展览物流培训信息服务行业休闲生活配套等现代化多功能的综合 产业基地。 村域旁有五渠经过，四季有水，增添了未来居住社区的景观资源。 未来规划中的京唐高铁和京郊城铁将在我开发项目中设有站，这将为此地域的交 通出行和地块增值创造了绝佳的条件。 本项目是离香河市中心最近的个开发组团，地里位置具有相当的优势。 项目地块不足 传统上对于香河的认识较低端 香河目前城乡发展相对落后 项目性质及主要特点目前为般性农田，需要安置农民原地上楼后置换得相应 的建设开发用地。 项目总占地约亩，村民总户数约户。 二项目存在问题与建议 拆迁面积的安排 按照相关开发征地政策，需要在拆迁补偿的后的开发用地面积就地解决村户的住房回 迁问题，每村必须建设占地亩的回迁楼。 二次性的开发体量较大，村民居住密度较高。 建议为滚动开发，按照资金情况分步或者逐步开发，同时期望能在建设村名回迁用房 的同时能够建设部分商品房并准予销售，以便开发中的资金平衡。 第二部分项目背景及市场研究项目提出背景 所在区域政策经济及产业环境 香河，地处京津之间，幅员面积平方公里，人口万，现辖镇乡，个省级经济 技术开发区，个国家级农业综合开发示范区。 香河县四面环河，主要有北运河青龙湾潮白河引泃入潮等，属海河水系。 北运河系京杭大运河北段，自安平镇鲁家务村西北入本县，向南至五百户东双 街村南流出境，境内流程公里，流域面积平方公里。两岸有堤，河槽宽 米，水深米，近年来，由于有的河段采沙深达数米，洪峰流量立方米秒。 青龙湾河为北运河分洪河道，自本县五百户镇土门楼闸起，沿钳屯乡五百户 镇刘宋镇南部边界东流，于刘宋镇庆功台村东南入宝坻区境。境内全长公里。 潮白河蒋辛屯镇岭子村西北入本县。经蒋辛屯镇淑阳镇钱旺乡安头屯镇 渠口镇东流，于渠口镇荣各庄东南入宝坻区。境内流程公里，流域面积平方 公里。 引枸入潮河北起渠口镇躲各庄，向东南入宝坻区。境内流程公里，历年最 大流量平方米秒。 周边距离 •距北京市区公里 •距首都国际机场公里 •距天津机场公里 •距天津新港公里。 •从县城出发，半小时可达北京三环或天津市区，分钟可达北京机场或天津新港。小时就可以上天下海。 交通方式 •北京路公交车由北京火车站直通香河 •铁路京秦京山京津京九 •国道京哈京津京福京广四条国家级公路干线 •高速路京沈京沪京津塘京开津保京石六条高速公路干线 •规划中大七环和第二条京津高速公路从香河穿过 香河拥有绝佳区位，县域三面与京津接壤，地处环渤海经济圈的核心腹地，囊括在大北京 规划蓝图的大七环中，是京津小时经济圈的最佳节点。最重要的是，香河房地产市场还 是张白纸，比起初具规模的通州和燕郊，刚刚起步的香河更具有升值潜力。 市场挤出状态和目前楼价的造就了未来巨大的增值空间。