足的发展到目前已 初见成效特别是年以来形成房地产开发高住房条件和购买住房的需求日益强烈 随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快农村人口进入城 市也必然带来对住宅的旺盛需求据业内人士预测新轮的住宅建 设和房地产热将持续年。同时未来的房居民保持了较高的购房热情个人购房比例明 显增加。据统计去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上 当前住宅开始向户均套人均室的舒适型的消费发展广大职工 居民以至农民新轮要求改善的快速发展我国住宅严重短缺的时代已基本结束。 随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康消费水平逐步 升级贸住宅 为体的综合性民用建筑。项目估算总成本万元项目建成 各项经济指标较好项目建设是可行的。 主要经济技术指标 用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 建筑容积率 建筑密度 项目总投资 万元 营业收入 万元 总成本 万元 销售税金 万元 销售利润总额 万元 所得税额 万元 售房投资利润率 税前 售房投资利润率 税后 售房投资利润率税前 售房投资利润率 税后 财务内部收益率 税前 财务内部收益率 税后 财务净现值万元 税前 投资回收期年税 后 第二章市场预测 第节全国房地产市场概况 二十世纪九十年代初我国在推进住房制度改革方面出台了系 列政策法规并进行了实质性的工作从而促进了住宅建设与房地产 业的发展。年国务院下发了国发号文国务院关于深 化城镇住房改革的决定年八届人大四次会议通过了关于国 民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要同时建设 部印发了城市住宅建设与房地产业九五计划和年远景目 标年国发号国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确了停止住房实物分配实行货币化 分配的政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向。 城镇房地产和住宅大规模建设头二十年使城镇居民中大部分无 房户和缺房户的住房得到解决也使部分人的居住条件得到了较大 改善。年以来全国的房地产发展出现了强劲增长势头月 份全国房地产开发建设完成投资多亿元同比增长 其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改 善住房条件和逐步向舒适型过度的需求。目前全国城镇人均住房建筑 面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平 方米因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。 经过年的快速发展我国住宅严重短缺的时代已基本结束。 随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康消费水平逐步 升级居民的住宅消费要求也发生了较大的变化购买能力大大提高 随着购房信贷的刺激居民保持了较高的购房热情个人购房比例明 显增加。据统计去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上 当前住宅开始向户均套人均室的舒适型的消费发展广大职工 居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈 随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快农村人口进入城 市也必然带来对住宅的旺盛需求据业内人士预测新轮的住宅建 设和房地产热将持续年。同时未来的房地产市场将进入规模 化品牌化发展的时代品牌也将成为今后竞争的焦点。 第二节西宁市房地产市场状况改革开放以来西宁市房地产业建设得到长足的发展到目前已 初见成效特别是年以来形成房地产开发高潮表现在商品房 市场供需两旺。 伴随城市规划调整和建设步伐加快土地供应将有效增加为房 地产业的发展提供了充足空间今后几年在城市总体规划扩大的同 时随着市区中心地区危旧房改造力度的加大市区中心地区工业用 地的调整市区边缘居住用地和市郊城镇居住用地的扩大等未来几 年西宁市将保持高速的发展趋势。 目前西宁市已进入全面建设小康社会的新阶段这预示着今后老 百姓得到的实惠将会更多而生活水平生活条件也将得到更进步 的提高和改善。今后个时期西宁市的房地产发展潜力和空间还很 大原因有几方面首先国家继续实行扩大内需的宏观经济政策并 把启动住房消费作为实施扩大内需到解决也使部分人的居住条件得到了较大 改善。年以来全国的房地产发展出现了强劲增长势头月 份全国房地产开发建设完成投资多亿元同比增长 其原因有三城市人口增加城镇化速度增