分别下降至和，所得税前财务净现值为万元和万元，所得税后财务净现值为万元和万元。由此可以看出建设投资和售房价格对本项目经济效益影响较大，由此部分敏感性分析可以看出本项目抗风险能力较强。详见敏感性分析表和敏感性分析图。敏感性分析敏感性因素变化幅度内部收益率建设投资销售收入变化因素变化幅度建设投资销售收入五盈亏平衡分析临界点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能够承受各种重要因素向不利方向变动极限值。主要是通过分析住房建筑面积，成本和盈利之间关系，找出方案在盈利和亏损在产量单价成本等方面临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果影响程度，说明方案实施风险大小，这个临界点就是本节所求参数。为了考察对开发产品效益有影响因素变化极限承受能力，对建设投资售房价格作临界点分析，内部收益率为，则项目建设投资临界点为万元每平方米售房价格为多层元，小高层元，销售收入临界点为万元。临界点分析表指标名称基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值多层价格元最低值小高层价格元最低值销售收入万元最低值第十部分结论及建议结论该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。项目实施将对西安市建设和改善居民居住环境起到积极作用。具有良好经济效益和社会效益，具有较强抗风险能力。项目选址项目担负次定位总平面布置和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行。项目主要经济技术指标见表序号名称单位数据备注项目设计规模项目总建筑面积平方米商品房销售小高层住宅多层住宅超市邮局银行平方米平方米平方米平方米平方米车位个项目经济数据开发产品投资其中财务费用资金筹措其中自有资金银行贷款预售房款万元万元万元万元万元全部全部全部销售税金及附加万元全部财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率税前全部投资回收期税前全部投资内部收益率税后全部投资回收期税后资本金内部收益率税前资本金内部收益率税后年年二存在问题及建议项目地块所处位置市政配套设施配套不完善，自然环境较差，周围住宅环境还不成熟，人气不旺。我们项目定为高级住宅小区，因此不但要搞好小区内环境，同时也要注意小区周围环境，努力给客户营造优雅健康居住环境。在营销策划中我们要想方设法聚集人气，给销售增添砝码。目前在南郊有很多与本项目同档次楼盘在开发，到年月份，我国个人购买商品住宅占到商品房销售，已经成为市场购买主体，随着居民收入不断提高和消费物价稳定，人们对上平房购买力也在不断增强，有家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个人购房占商品房销售比重将继续增加，仍然是市场购买主体。研究人员预测，年个人购房比重会在年基础上增加个百分点。二中观环境西安房地产是市场分析经济环境分析西安国民经济运行情况根据年宏观经济运行数据本期间国内生产总值亿元，比去年同期增长，其中第产业增加值亿元，比去年同期增长，第二产业增加值亿元，比去年同期增长，第三产业完成增加值亿元，比去年同期增长三大产业均衡发展，带动了宏观经济持续向好。年全市在岗职工平均工资元，比去年增长城市居民人均可支配收入元，比去年增长城市居民人居消费支出元，比去年增长。年西安市地方财政收入亿元，比去年同期增长地方财政支出亿元，比去年同期增长。期末金融机构存款余额为亿元，其中城乡居民储蓄存款余额为亿元，期末金融机构贷款余额为亿元。固定资产投资情况年全市完成固定资产投资亿元，比去年增长更新改造建设亿元，比去年同期增长房地产开发完成投资亿元，比去年增加了其他投资亿元，比去年投资增长了。西安经济稳定增长得益于房地产开发及西部大开发政策吸引外线投资额增长，房地产已成为拉动经济增长大支柱，随着西安产业结构新格局出现，这也将反作用于房地产市场，使之向着更加良性方向发展。住宅类房地产项目施工竣工及新开工面积年商品住宅施工面积万平方米，比去年增长新开工面积万平方米，比去年增长竣工面积万平方米，比去年降低了。公寓别墅类高档商品房施工面积万平方米，比去年上升了竣工面积万平方米，比去年下降了新开工面积万平方米，比去年上升了。住宅类商品房销售情况商品房销售情况良好，价格稳中有升。年住宅销售面积万平方米，比去年同期增长了，其中公寓别墅类高档商品房销售面积为平方米，比去年同期增长了销售额为亿元，比去年同期增长了，其中公寓别墅类高档商品房销售额为亿元，比去年同期增长了，销售均价为元平方米，距历史较高位。住宅类商品房空置情况年西安市住宅空置面积累计达万平方米，比去年同期增长了。其中商品住宅空置面积累计万平方米，比去年同期增加了公寓别墅类高档商品房空置面积累计万平方米，比去年同期下降了。二房地产市场形势分析从地理环境分析来看，西安房地产市场主要划分为五个区域城内东郊南郊西郊北郊。城内作为西安市商业聚集区具有先天自然优势，人文环境等各方面都明显强于其他区域，商业分为浓厚，人气旺盛，是办公商业娱乐最有地段东郊作为西安工业集聚带，是西安工薪阶层人口数量最多区域，这个区域居民大多数是靠工资生活家庭，消费水平只局限于中等偏下档次南教师西安市房地产开发重点，南郊有优越周边环境优势和浓重文化氛围，是居住生活黄金区位，也是档商品房销售额为亿元，比去年同期增长了，销售均价为元平方米，距历史较高位。住宅类商品房空置情况年西安市住宅空置面积累计达万平方米，比去年同期增长了。其中商品住宅空置面积累计万平方米，比去年同期增加了公寓别墅类高档商品房空置面积累计万平方米，比去年同期下降了。二房地产市场形势分析从地理环境分析来看，西安房地产市场主要划分为五个区域城内东郊南郊西郊北郊。城内作为西安市商业聚集区具有先天自然优势，人文环境等各方面都明显强于其他区域，商业分为浓厚，人气旺盛，是办公商业娱乐最有地段东郊作为西安工业集聚带，是西安工薪阶层人口数量最多区域，这个区域居民大多数是靠工资生活家庭，消费水平只局限于中等偏下档次南教师西安市房地产开发重点，南郊有优越周边环境优势和浓重文化氛围，是居住生活黄金区位，也是未来几年西安市开发重点地带。而我们项目正好处于南郊曲江度假旅游区，可谓占尽地利人亿元比上年增长全社会固定资产投资其中国有及其他固定资产投资集体经济投资城乡居民个人投资其中基本建设投资更新改造投资房地产开发投资东中西部地区投资全面增长。全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资亿元，比上年增长，增速提高个百分点中部地区投资亿元，增长，提高个百分点西部地区投资亿元，增长，提高个百分点。投资结构继续改善。全年第产业投资亿元，比上年增长，呈恢复性快速增长态势第二产业投资亿元，增长，呈加速增长态势第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资亿元，增长。城镇居民收支情况年季度全国城镇居民月人均可支配收入约元，比去年同期增长，扣除价格因素，实际增长。按收入构成因素来看工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入主体，季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入比重为，达元，比去年同期增长。转移性收入稳定增长季度月人均转移性收入为元，比去年同期增长。其中失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到和。经营净收入较快增长季度月人均经营净收入为元，比去年同期增长了。季度城镇居民月人均消费性支出约元，比去年同期增长左右，扣除价格因素，实际增长。其中，服务性消费支出为元，增长。八大类消费性支出均有增长季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类支出为元，比去年同期增长交通和通讯支出为元，比去年同期增长。其中，交通增长，通信增长医疗保健支出比去年同期增长杂项商品和服务类消费增长。居住类支出元，比去年同期增长，主要是由于居住支出中水电燃料及其他费用上涨了食品类衣着类家庭设备用品及服务类支出分别增长和。非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。季度全国城镇居民月人均非消费性支出为元，比去年同期增长了。其中购房与建房支出为元，增长社会保障支出为元，增长。消费倾向略有增强季度消费倾向即消费支出总额除以可支配收入总额为，比去年同期提高到年月份，我国个人购买商品住宅占到商品房销售，已经成为市场购买主体，随着居民收入不断提高和消费物价稳定，人们对上平房购买力也在不断增强，有家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个人购房占商品房销售比重将继续增加，仍然是市场购买主体。研究人员预测，年个人购房比重会在年基础上增加个百分点。二中观环境西安房地产是市场分析经济环境分析西安国民经济运行情况根据年宏观经济运行数据本期间国内生产总值亿元，比去年同期增长，其中第产业增加值亿元，比去年同期增长，第二产业增加值亿元，比去年同期增长，第三产业完成增加值亿元，比去年同期增长三大产业均衡发展，带动了宏观经济持续向好。年全市在岗职工平均工资元，比去年增长城市居民人均可支配收入元，比去年增长城市居民人居消费支出元，比去年增长。年西安市地方财政收入亿元，比去年同期增长地方财政支出亿元，比去年同期增长。期末金融机构存款余额为亿元，其中城乡居民储蓄存款余额为亿元，期末金融机构贷款余额为亿元。固定资产投资情况年全市完成固定资产投资亿元，比去年增长更新改造建设亿元，比去年同期增长房地产开发完成投资亿元，比去年增加了其他投资亿元，比去年投资增长了。西安经济稳定增长得益于房地产开发及西部大开发政策吸引外线投资额增长，房地产已成为拉动经济增长大支柱，随着西安产业结构新格局出现，这也将反作用于房地产市场，使之向着更加良性方向发展。住宅类房地产项目施工竣工及新开工面积年商品住宅施工面积万平方米，比去年增长新开工