1、“.....如物业管理办公室变电站，部分为收益较少物业，且要投入定经营费用，如幼儿园小学。故公建项目经营收入仅考虑车库销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。第九章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达。项目销售收入在开发经营各个过程中......”。

2、“.....虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成......”。

3、“.....因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，武汉市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强可行性三项目具有突出优势►后湖花园潜在需求量大。►住宅小区定境较好，并且有开发大片住宅小区条件，是未来最适合居住地区之。这带已经有佳海华苑别墅竹叶山花园后湖生态花园等住宅小区。这地区在未来升值可能性较大。投资地块地理环境土地是不可再生资源，个项目土地价值是有多种因素综合作用结果。土地所处地理位置，周边自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等......”。

4、“.....因此，我们首先从地块环境入手调查分析。土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多村庄，还有成片采地和零星湖面分布在地块周围。地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向环境情况南向远望是条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近后湖大道平行延展，该方向上因有高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。北向北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布......”。

5、“.....湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星小村落削弱了景色。东向远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大交通体系，东西向有近年来新建和在建发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好条件，南北向主要为地块两头姑嫂树路和岱黄公路。人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线......”。

6、“.....中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。形成了大交通体系，东西向有近年来新建和在建发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好条件，南北向主要为地块两头姑嫂树路和岱黄公路。人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远......”。

7、“.....专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。电该地块现用电有西北侧新华路变电所架空线路引来。武汉市城市网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主需求为中心，提供全方位配套服务。从楼盘卖点来看，年房地产销售突出是智能化概念。其实这个概念进入武汉时间不算短，但直都未广泛推广。智能化将成为每个楼盘不可缺少功能。从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化地步，卖方有效引导对买方购买决策会起到很重要作用。从品牌上看......”。

8、“.....成为市民购房首选。年武汉房地产市场总体情况是很好，但是也有些缺憾。例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精建筑质量不合格，乱收物业管理费等。分类物业特点据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，年住宅增长较快，写字楼增长较为平缓。总来说，我市商品住宅开发销售都取得了较大发展，销售价格销售量年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单回归分析可知，在年季度，住宅写字楼及综合物业指数趋势仍将上升。住宅类物业直都是房地产市场中坚，无论投资开发还是销售，直都是市场热点。普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气热点经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场抢手品种......”。

9、“.....由于宏观经济环境转好年我市写字楼价格较往年都有提高。年写字楼市场特点是写字楼地域分布对其价格影响程度加大。年由于写字楼密集区域转向了建设大道金融条街，因此年写字楼最高均价地区是金融条街。年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬态势。主要表现在年武汉市十大工程计划之就是房地产开发方面投资达到，并且有开发大片住宅小区条件，是未来最适合居住地区之。这带已经有佳海华苑别墅竹叶山花园后湖生态花园等住宅小区。这地区在未来升值可能性较大。投资地块地理环境土地是不可再生资源，个项目土地价值是有多种因素综合作用结果。土地所处地理位置，周边自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整......”。