场竞争使本项目面临定风险，而同样性质项目对本项目影响尤其显著，本项目必须在龙岩市取得先发优势从而形成进入壁垒才能保证项目成功能否拿到地是影响本项目成功关键因素由于本项目投资额大，财务风险成为项目重要风险来源之招商成功与否是直接影响项目经济效益关键因素，而项目经营好坏是影响租金变化重要因素。十项目自我评价本报告是项目组根据调研情况所进行项目可行性分析，其中项目实施方案存在多种可能性，在经济评价时基于经营模式亦存在多种方案，而本项目目前最大不确定性土地面积是整个项目评价基础，以下分别对可能多种方案进行简单说明，而更准确分析则需要明确了项目用地之后才能进行。同时，从编制者立场出发，对本报告用途进行说明，以明确需要后续进行工作。项目用地对报告结论影响本报告中假设项目用地为亩，即万，我们认为在目前龙岩市汽车销售市场和汽车后市场中，以本项目规模而言是具有定规模效应，如果不能取得该面积土地，在土地面积减少情况下，本项目很难通过规模优势，建立有效进入壁垒。如果土地面积能够超过亩，则本项目在内容上需要进行拓展，本报告中策划部分基本可以达到实现项目优势规模，商业与汽车城商业实现协同效应汽车公园与汽车文化主题相关等项目。项目实施方案对报告结论影响本报告中，对方案实施进行了规划，规划依据是根据龙岩市场规模本项目地块预计面积同类项目中各类物业配比。由于时间关系和调研不够深入，在规划上肯定存在欠周密地方，而整个经济测算是基于项目实施计划进行，所以经济测算准确性是和项目实施方案准确性紧密相关。项目实施方案中各类建筑形态规划对项目建安成本产生显著影响，进而对总投资产生显著影响建筑面积确定对租金收入产生了显著影响，所以建筑形态规划对项目产生了最显著影响。项目实施方案中进度规划对财务费用产生了较大影响，进而影响到项目最终结论，但影响程度相对有限。项目经营模式对报告结论影响本报告中对项目经营选取模式是预计专卖区采取土地产权式出售方式其余采取物业产权式出租方式，并初步估计了价格在目前市场行情下，预计到项目正式启动时，本报告中预测应该是比较中肯。按照同类物业经营模式，可以是土地产权式出售土地产权式出租物业产权式出售物业产权式出租共四种模式，而几种基本模式组合可以衍生出很多种方式。本报告之所以选取上述龙岩大道边距中心城市公里投资规模占地亩，约投资万元场地归属属村自用地政府返回给村里返还用地，有土地证建设用地，但规划不是商业用途，该地块属临时建筑。经营状况年销售量辆以上，经营状况良好。汽大众上海大众地址龙门镇高速公路出口处，国道边距城中心公里投资规模占地亩，约投资万元。场地归属沿路米，属有土地证商住用地，规划不是店，属临时建筑经营状况年销售量辆以上，经营状况良好。广本地址东城方向，通往漳平市县级市路上，不属主街道，周围没有店面，亦不在国省道上，位置较差，距城市中心公里投资规模占地亩，约投资万元场地归属规划局批准店经营状况经营状况良好。龙岩市手车交易市场情况目前龙岩市主要手车交易市场主要集中在三个区域，是距城比较近龙腾路，有家左右，二是龙门谢洋大洋路段国道，有多家，三是龙门镇新街，国道，有多家。除新南方汽贸是自购物业外，其余都是租赁物业进行经营，大约店面租金每平方元月，投资在万左右龙岩大部分经销商还处于租几间店面摆几辆汽车低级不规范经营状态，这些卖场甚至被戏称为汽车小卖部。这种规模过小，分布散乱操作不规范汽车市场经营状况，越来越与现代化城市发展先进汽车营销方式不符。这种极为不专业市场将被规模化规范化经营所代替。龙岩市二手车交易市场情况从路边摆满待售二手车来看，我们不难想象龙岩二手车市场火爆程度但火爆同时，我们也不难看出这些利用些租赁临时用地进行摆放，甚至占道经营杂货铺般二手车交易店，与这个城市如此不和谐二手车交易市场市场主要集中在龙腾路大洋路段与汽车销售市场相邻几个区域。④龙岩市汽配市场经营情况龙岩汽配没有专门市场，大型汽车配件般在曹溪龙门镇国道周边，周围般是大车维修厂，小型汽车主要在城里和大洋路段，大车配件多于小车配件，因小车配件特别是进口配件，主要由广州供货，很多配件由修理厂直接向广州配件市场进货，配件市场场地大都是沿路临时用地店面，经营者向店主租赁汽车维修市场由于私家车消费者对专业汽车知识了解甚少，车子稍有毛病，就求助于维修店，甚至日常维护也不知从何下手而要找人代做。而消费者对于专业汽车维修部门意见和服务质量也极为重视。这样，维修行业便与汽车市场同步壮大，形成庞大汽车维修市场。据龙岩市交通局营运处统计，近年龙岩市汽车维修企业每年以速度递增。目前全市大大小小维修企业达家，其中新罗区就有家，从业人员达多人。全市年维修产值包括维修配件等约余万元。配套服务市场汽车可谓七分养三分修，在前政府对本地中在龙腾路大洋路段与汽车销售市场相邻几个区域。④龙岩市汽配市场经营情况龙岩汽配没有专门市场，大型汽车配件般在曹溪龙门镇国道周边，周围般是大车维修厂，小型汽车主要在城里和大洋路段，大车配件多于小车配件，因小车配件特别是进口配件，主要由广州供货，很多配件由修理厂直接向广州配件市场进货，配件市场场地大都是沿路临时用地店面，经营者向店主租赁汽车维修市场由于私家车消费者对专业汽车知识了解甚少，车子稍有毛病，就求助于维修店，甚至日常维护也不知从何下手而要找人代做。而消费者对于专业汽车维修部门意见和服务质量也极为重视。这样，维修行业便与汽车市场同步壮大，形成庞大汽车维修市场。据龙岩市交通局营运处统计，近年龙岩市汽车维修企业每年以速度递增。目前全市大大小小维修企业达家，其中新罗区就有家，从业人员达多人。全市年维修产值包括维修配件等约余万元。配套服务市场汽车可谓七分养三分修，在，并意味着我国人民生活水平有望发生实质性变化。家用轿车作为新大众消费品，正在为中国经济增长注入新动力，并将从根本上改变中国人生活，改变中国经济结构。我国长期内汽车需求潜力极大，目前已成为世界新增汽车消费量第二大市场，不久将会变成第大市场。假设我国到年千人拥有轿车达到韩国年水平，那么，按届时人口达亿规模算，我国轿车拥有量可望达到万辆，这将是年万辆倍，年均增长率将达到，即年均新增轿车量将为万辆，再加上有左右汽车更新需求，实际年均轿车消费量为万辆，现在看来这预测不仅可以实现，甚至还应更乐观些。十五年均轿车消费量将达万辆，十五则可提高到万辆左右。表对年及年我国城镇家庭汽车消费增长预测项目年份交通通讯比重其中汽车总保有量万辆私人汽车保有量比重万辆小汽车保有量万辆千人拥有小汽车量辆注年及以后都是预测值，实际年汽车保有量为万辆，其预测值偏低。资料来源中国宏观经济与行业景气预测课题组三区域市场状况与需求预测⒈主要城市市场需求状况据国家统计局公布数据显示，年国内大城市私车拥有量继续保持大幅增长趋势。截至年底，在全国十大城市私家汽车拥有量排名见表。表年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表单位万辆排序地区私人汽车拥有量城市私人汽车拥有量广东北京河北广州北京成都山东天津四川深圳河南上海云南重庆辽宁沈阳山西杭州湖南南京资料来源中国宏观经济与行业景气预测课题组年北京拥有私人轿车接近万辆，摇摇领先于全国其他地区。广东浙江上海等发达地区轿车进入家庭步伐也大大加快，如年上半年广东省主要大中型汽车贸易市场述龙岩大道边距中心城市公里投资规模占地亩，约投资万元场地归属属村自用地政府返回给村里返还用地，有土地证建设用地，但规划不是商业用途，该地块属临时建筑。经营状况年销售量辆以上，经营状况良好。汽大众上海大众地址龙门镇高速公路出口处，国道边距城中心公里投资规模占地亩，约投资万元。场地归属沿路米，属有土地证商住用地，规划不是店，属临时建筑经营状况年销售量辆以上，经营状况良好。广本地址东城方向，通往漳平市县级市路上，不属主街道，周围没有店面，亦不在国省道上，位置较差，距城市中心公里投资规模占地亩，约投资万元场地归属规划局批准店经营状况经营状况良好。龙岩市手车交易市场情况目前龙岩市主要手车交易市场主要集中在三个区域，是距城比较近龙腾路，有家左右，二是龙门谢洋大洋路段国道，有多家，三是龙门镇新街，国道，有多家。除新南方汽贸是自购物业外，其余都是租赁物业进行经营，大约店面租金每平方元月，投资在万左右龙岩大部分经销商还处于租几间店面摆几辆汽车低级不规范经营状态，这些卖场甚至被戏称为汽车小卖部。这种规模过小，分布散乱操作不规范汽车市场经营状况，越来越与现代化城市发展先进汽车营销方式不符。这种极为不专业市场将被规模化规范化经营所代替。龙岩市二手车交易市场情况从路边摆满待售二手车来看，我们不难想象龙岩二手车市场火爆程度但火爆同时，我们也不难看出这些利用些租赁临时用地进行摆放，甚至占道经营杂货铺般二手车交易店，与这个城市如此不和谐二手车交易市场市场主要集中在龙腾路大洋路段与汽车销售市场相邻几个区域。④龙岩市汽配市场经营情况龙岩汽配没有专门市场，大型汽车配件般在曹溪龙门镇国道周边，周围般是大车维修厂，小型汽车主要在城里和大洋路段，大车配件多于小车配件，因小车配件特别是进口配件，主要由广州供货，很多配件由修理厂直接向广州配件市场进货，配件市场场地大都是沿路临时用地店面，经营者向店主租赁汽车维修市场由于私家车消费者对专业汽车知识了解甚少，车子稍有毛病，就求助于维修店，甚至日常维护也不知从何下手而要找人代做。而消费者对于专业汽车维修部门意见和服务质量也极为重视。这样，维修行业便与汽车市场同步壮大，形成庞大汽车维修市场。据龙岩市交通局营运处统计，近年龙岩市汽车维修企业每年以速度递增。目前全市大大小小维修企业达家，其中新罗区就有家，从业人员达多人。全市年维修产值包括维修配件等约余万元。配套服务市场