司受县委县政府委托，根据土地储备计划，对延长县规划区范围内土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库行为。分为以下三种形式收购储备凡规划范围内符合规定国有土地，均可由延长县城市建设投资开发有限责任公司进行收购。其基本操作程序见下图受理申请对土地使用权人提出收购申请，延长县城市建设投资开发有限责任公司在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书法人资格证书授权委托书营业执照土地使用权合法证明房屋使用权合法凭证宗地图纸单位主管部门意见等相关资料。前期调查受理土地使用权人申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属土地与房屋面积四至范围土地现状及用途收购所需费用等方面调查。拟制方案根据调查情况，延长县城市建设投资开发有限责任公司在征求规划部门意见并搞好评估测算基础上，拟制收购方案。④上报会审将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。对特殊地块收购，报往相关部门批准。受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权入库管理合同履行签订合同测图确权方案批准后，由延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局有关科室进行实地勘测绘图，明确土地权属。签订合同在完成以上程序后，与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。合同主要内容包括宗地位置面积用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。合同履行按照合同约定，双方履行各自权利与义务。主要包括收购补偿费支付，土地及地上附属物权属变更土地交付等。入库管理土地使用权人将土地交付后，延长县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，填写储备土地入库登记表，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。收回储备收回储备是指延长县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回地块依法收回，使之进入政府土地储备库行为。其基本操作程序见下图前期调查对应当收回或申请收回土地，由延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。调查内容主要有土地利用现状地上附着物情况土地使用权人意见收回理由及该宗土地资料图纸等。拟制方案根据调查情况，延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室拟制具体收回方案。方案主要内容前期调查拟定方案上报会审下达决定支付补偿入库管理权属变更包括土地利用正处于我国征地政策变化敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，这因素加大了本醒目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性项目主管部门与被征地方协商结果构成项目大不确定性因素。出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。财务评价总结通过以上分析和计算，本项目有较好经济效益和抗风险能力。该项目经过上述各项指标分析，本项目财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行。项目实施，将对延长县经济发展起到积极推动作用。第十三章风险分析主要风险因素识别经分析，本项目主要风险因素有市场风险市场风险主要是指延长县土地交易量以及延长县房地产市场总体格局变化与预测趋势不同。本项目土地储备后由相关部门统规划整理，不存在很大市场风险。项目所建设房屋为拆迁安置房，不存在出售问题，因此无市场风险。综上所述本项目无市场风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。环境影响环境影响方面风险主要指工程建设和运营对周边环境等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。组织机构组织机构方面风险主要指项目组织设置方案不适合本项目建设或运营，项目法人代表公司管理层不能胜任项目组织与管理等，影响项目实施。投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变化工程量增加工期延长，人工材料机械台班费，各种费率利率汇率通货膨胀率提高，以及征地增加和单价提高。融资风险本项目资金有为银行贷款，存在较大债务资金，融资风险较高。财务风险财务方面风险主要是由于投资或运营成本费用增加，使项目盈利水平达不到预期目标。经济风险经济方面风险是来自管理费用节约提高安全等经济效益预测不确定性二是投资或运营费用增加，使项目经济效益水平达不到预期目标。体制改革与经济政策风险当前土地政策与经济政策不断出台，对拟建项目实施会产生些影响，新老体制交替在项目组织机构设置中带来定风险。社会影响风险社会风险指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。风险程度分析风险评估方法选择风险评估般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。有项目相对简单，仅以上述选取风险因素作为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上分解和展开，为简化计算，此处采用专家调查法。风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现可能性及对项目影响程度划分为个等级，用∽表示，即表示可能性极小或影响极小表示可能性和进度关键。第十四章结论与建议本项目所征地块所在区域都是延长县正在发展和将要发展重点区域，并且符合发展规划，各类规划已经得到相关部门批复。在区位和规划上可行。本项目总成本费用万元，利润总额万元，总投资收益率，资本金净利润率为，贷款偿还期年，财务净现值万元，财务内部收益率。总体项目盈亏平衡点为盈亏平衡点。在经济数据上可行。结论认为，本次土地收购储备，迎合了延长县经济发展和城区规划需要，也迎合了社会发展需要，是延长县经济和社会发展次重大举措。通过这次收购储备工作实施，既可以扩大延长县城区范围，同时也可推进延长县城乡统筹发展，为打造现代化延长县奠定了坚实基础。同时，本次收购储备土地预计收益也相当可观。不但能改善延长县财政状况，还能通过此次收购储备土地出让资金回笼，为延长县经济和社会建设筹措必要资金，更为有力地促进延长县经济发展。万元利润总额万元净利润万元评价指标投资利税率总投资收益率资本金净利润率资本金内部收益率财务净现值万元税后指标全部投资回收期年税后指标盈亏平衡点结论及建议结论搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然和谐，是建设和谐社会客观要求，同时也是推进城乡统筹发展要求。该项目通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众提供了良好公共产品和公共服务，是社会进步体现，应受到社会各界广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高延长县现代化水平和文明程度，项目社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要现实意义和深远历史意义。综上所述本项目符合延长县县城发展总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提目录第章总论项目名称及建设单位项目名称项目建设单位及其概况编制依据及范围项目提出理由及过程土地收储规模原则与土地利用规划土地收储规模土地收储原则土地利用规划项目总投资及资金筹措项目总投资资金筹措主要经济技术指标表结论及建议第二章待收储地块概况待储备地块位置和形状面积项目区内土地权属地形地质状况待储备地块地上附着物第三章土地储备流程第四章区域条件区域基本情况区域经济条件与资源条件第五章规划与市场分析总体规划待储备地块规划可行性分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,规划分析结论第六章地质条件与建设条件工程地质条件气候条件交通条件公共设施条件施工条件第七章环境保护项目区域环境现状主要污染物和污染源施工期间排放标准治理方案环境影响评价消防及安全第八章节能节水概述节能规范和用能指标节能措施及效果分析第九章项目实施进度项目实地亩，渠口村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。槐里坪马家砭两村共计征地亩。其中菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。按土地类型分，水浇地和菜地亩，建设用地亩，生产道路用地亩，未利用土地沟渠亩。表各村土地征收明细表单位亩村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村城关三村渠口槐里坪马家砭合计项目区内土地权属本项目收购储备土地权属类别有农用土地建设用地及未利用土地。其中农用土地亩，建设用地亩，未利用土地亩，共计亩。地形地质状况项目选址位于延安市延长县。延长县地处延安地区东部，全县介于东经北纬之间，东西长，南北宽。全县总面积。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。延长县地处西北内陆黄土高原腹地，延长县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄东西狭长带状县城。城区被数条南北走向大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。本项目工程段地处华北鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜中南部，新生界以下地层总体为轴面走向，倾向，倾角度单斜构造。岩层受构造变动作用微弱，形变不明显，地壳稳定，地层平缓，构造形迹简单，无大褶皱和断裂。根据工程地质钻探揭露，堤防范围内地基主要由第四纪全新世人工填土第四纪全新世河流冲填土第四纪全新世河流冲积圆砾④延长群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩组成。根据中国地震动参数区划图，该区地震动峰值为，地震反映特征周期为。该区地震基本强烈为Ⅵ度，属较稳定区。待储备地块地上附着物由于待储备地块中有农用地建设用地及未利用土地，其中大部分为农用地及建设用地，所以待储备地块地上附着物有大量农作物及建筑物，需进行拆迁补偿，拆迁安置房建设采取拆补政策。具体情况见下表表待储备地块地用地现况序号项目数量亩面积备注建设用地共计户居民，含集体建设用地及巷道路农用地菜地水浇地未利用土地沟渠基础设施市政建设