科教创新基地就是充分发挥中关村国家工程技术创新基地中关村科技园区昌平区生命科学园以及高等院校聚集优势，构建产学研体多元化科教新城。以自主创新为核心，以高科技产业为龙头，组织区域产业区块协调稳步发展，带动富有活力产业集群快速衍生成长。人文生态景区就是充分发挥昌平人文历史资源丰富文化底蕴深厚生态环境良好优势，发展文化旅游健康产业，建设独具特色生态特色生态旅游景区和休闲度假基地。和谐宜居新城就是在合理利用资源前提下实现区域协调和城乡统筹发展，从生态环境。城市服务城市就业和城市安全等方面，实现城市环境和生活品质提升，构建生态环境良好人与自然和谐，以人为本宜居城市典范。城市规模与空间布局有效控制城市规模昌平新城是疏散中心成功能重要地区，但今年来呈现人口和建设用地膨胀过快态势。要实现构建持续协调发展科教宜居新城总体目标，就必须采取有效措施，提高人口素质和土地利用效益，有效控制人口和建设用盲目扩张。人口规模控制据统计，昌平区现状人口约为万人，其中城镇人口万人，农村人口万人昌平新城现状人口约为万人其中城镇人口万人，农村人口万人。预计年昌平区人口规模控制在万人以内其中包括回龙观天通苑人口万人其中城镇人口万人，农村人口万人。昌平新城城镇人口规模将控制在万人以内。用地规模控制要是昌平新城城市建设用得到有效控制，必须走内涵式发展道路，是加大治理沙荒地，变废为宝，改善环境二是优先利用存量用地，提高土地利用效率三是切实保障基本农田总量平衡，实现持续发展。合理布局城市空间从昌平城市布局现状来看，城镇建设主要集中在研八达岭高速公路和立汤路沿线带。它既是北京经济适用房低密度住宅等各类生活居住聚集带，也是产业发展带。目前，在八达岭高速公路和规划京包快速路沿线，已经形成了总多产业高教研发机构商业设施以及城市居住聚集组团，工业产值占全区以上。为促进各种区域要素协同发展，规划提出了两軸两带多点城区域空间布局结构。逐步完善城镇结构按照北京城市总体规划确定中心城新城镇城镇结构，在昌平区域范围内形成新城重点镇般镇边缘集团城镇体系。规划实施及政策保障重点项目带动新城发展结合产业发展布局，神态保护域建设需要，在新城范围内确定八片重点地区先行启动建设，分别是奥运场馆中关村国家工程技术创新基地沙河高教园区新城东扩地区温榆河走廊昌平段治理东沙河公园北汽福田和巩华城。基础设施先行通过轨道交通公路客运枢纽等交通设施建设改善新城综合交通系统通过供水排水电力燃气供热电信环卫等工程建设提高新城市政基础设施水平，为新城城市建设健康发展提供支撑提盒保障。规划实施政策保障第有效很明显，他们是相当看好未来昌平住宅市场。资源因素将向品牌企业集中在经历过几轮调控后，北京楼市资源土地人才等有逐渐向品牌企业集中趋势。从今年土地市场看，外地万科等纷纷在昌平储地，同样也在北京市场招兵买马。可以预想，未来市场将是大企业唱主角，而非此前百花齐放局面。四项目情况项目概况项目名称沙河项目项目效果图建设地点北京市昌平区沙河镇沙阳路号，其四至范围为北至北京文教器材厂家属宿舍区南村运输队，南至南村耕地西至首钢第线材厂东至南村耕地。级开发建设单位北京鹏润昊天房地产开发有限公司该项目已经取得权证及政府批复文件情况见下表证件名称证件编号面积平方米及日期备注国有土地使用证京昌国用字出第号过户中关于用地规划调整批复昌国资复字出号年月日工业用地变为商住用地关于土地级合作开发意见昌国资文号年月日批复同意关于项目用地控制性详规函土地储备中心昌平分中心批复年月日二项目工作进展年月日签订项目级开发合作协议年月日取得国资委批复昌国资复号年月日市规划院进行了昌平新城沙河组团控制性详细规划成果汇报会年月日，与北京文教厂谈判解决户工厂职工回迁问题。你那月日与北京文教厂谈妥国有土地使用权转让协议，上报昌平国资委批复年上半年项目合同已付款情况表沙河项目工作内容完成目标土地转让款管理费备注合同签订完成首笔万元共管预付款万元万元实际支出合计万元累计支付五项目分析优势位臵优势本项目位于昌平区沙河镇，沙河镇地处昌平区西部，濒临南沙河北汽福田汽车站，集山水景色融为体非常优美，地理位臵优势非常明显。低容积率优势本项目容积率仅，是昌平区内非常稀有低容积率高档住宅区。交通优势项目位于沙河镇，公共高速公路轨道交通便捷，目前依托现状京昌高速京包高速两条主要交通大动脉，还有八达岭高速立汤路可将北京市区和沙河镇紧密联系在起。小区景观优势本项目预计设计了横两三纵景观轴线，基本上采用以小山体为背景，在各个区域设计了小道亭子亲水平台等，同时在轴线上设计了个水潭并与横向轴线设计小峡谷相连新开河从小区中间穿过，依河流形状设计不同形式驳岸。沿河设计有亲水埠头和铺装步道。二劣势周边配套劣势项目周边主要为些便民配套服务，仅能够满足般生活需要，和项目本身定位，与住户需求存在定差异，预计在将来规划中完善上述缺陷。三机会区域发展机会昌平新城北京城市总体规划年提出了两軸两带多中心城市城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上重要节点，是疏散中心城产业和人口重点区域，是带动区域发展规模化地区。北极光城地征用拆迁安臵过程中发生费用土地补偿费合作款项及拆迁补偿款文教厂合同金额亩合作款项及拆迁补偿款南村预计亩，合作及征地费用预计万元亩园林局树木补偿费前期预估树木移植费土地过户费用按照规定前期费用前期预估红线外市政工程施工等费用前期部预估其他费用前期部预估项目管理及地块招拍挂等费用项小计，政府限定级开发投资利润国家法定利润经营税费土地出让金住宅前期预估商业前期预估级开发土地成本预计级开发招拍挂牌价五资金筹措由北京鹏润昊天房地产开发有限公司自筹解决。九项目敏感性分析土地级开发利润是政府限定，敏感性不强。十项目总体评价昌平新城总体规划经市政府批准已经开始实施，本项目现在上马是最佳时机。由于区政府要求项目在级开发过程中，解决户施工回迁，使得项目可以带条件入市，有利自己摘回惊醒二级开发。项目建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。根据经济指标分析，项目具有很好经济效益，经济指标分析项目是可行。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，因此可行。十附表及附件项目金流量表后，销售量基本与去年同期水平持平。区域支撑有力建设持续协调发展科教宜居新城昌平新城规划规划背景北京城市总体规划年提出了两軸两带多中心城市城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上重要节点，是疏散中心城产业和人口重点区域，是带动区域发展规模化地区。北极光城市总体规划明确提出昌平新城及却地区是北京重要高薪科技技术研发产业基地，引导发展高新科技研发与生产旅游服务教育等功能。昌平区委届九次全会页提出把昌平建设成为投资创业旅游休闲生活居住三个首选之区目标。因此。本次昌平新城规划主要任务就是全面落实北京城市总体规划，进步明确新城功能，并根据新城规划编制要求，在深入分析昌平资源环境承载力和发展潜力基础上，结合昌平土地利用现状，梳理整合城市空间，有效控制城市规划，提升城市建设标准与质量。发展条件地理位臵优越，生态环境良好，具体发展高科技产业重要机遇。目录总论项目建设背景三可行性研究报告编制依据及说明四主要经济技术指标二北京市房地产市场分析项目机会分析北京经济发展稳定北京房地产市场平稳发展区域支撑有力二房地产相关政策解读三北京房地产发展趋势四项目情况项目概况二项目工作进展五项目分析优势二劣势三机会四威胁五分析结论六项目定位产品定位二客户定位七项目开发进度安排八项目效益分析项目投资五资金筹措九项目敏感性分析十项目总体评价十附表及附件略核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目教园区市北京市规划两个高教园区之，将引进北京航空航天大学中国邮电大学中国财经大学北京师范学院北京外交学院等五所国内流院校，其规划建设将会进步提高昌平新城发教育科研水平以及在全市地位。昌平新城高科技产业页形成定基础。目前，在昌平区工业产值中高科技产业占强。年底，昌平科技园区入区企业已达家，其中高新技术企业家，成长势头良好。因此，有效利用昌平新城规划现有科研与产业发展优势，加强产学研融合与互动，提高自主创新能力，是昌平新城未来十几年实现持续快速健康发展良好基础和重要保障。旅游资源丰富，在旅游休闲疗养及相关产业发展方面形成定基础昌平区文化资源丰富，拥有十三岭居庸关长城等众多风景名胜和文物古迹以及蟒山大杨山等国家森林公园，丰富历史人文资源和自然旅游资源，使昌平现已拥有了发达旅游业，目前，全市个及景区中有个，其中居庸关长城十三岭都是享誉中外著名景区。昌平区还有丰富地热资源。目前，以温泉之乡小汤山为基础利用地热资源发展休闲疗养会议等产业已形成定规模，并将会带动昌平新城及地区旅游疗养会议等产业进步发展。生态相对敏感。土地水等自然资源缺乏，城市布局分散，对未来城市发展提出更高要求。正确认识区域生态本底条件是城市规划建设基本前提。昌平新城及地区特定神态本底条件对城市未来发展提出了更高要求。首先，昌平虽然总体生态环境较好，但由于西部分布较多沙石坑和沙化土地，生态比较敏感。据有关资料，目前昌平区未来利用土地面积占全区体面积，沙荒底面积占平原总面积。因此，加强沙荒地治理对有效利用土地资源治理环境以及建设首都生态屏障都十分重要。第二土地和水能源相对紧缺，要求昌平新城建设必须走集约和节约发展之路。昌平区总土地面积平方公里，其中山区面积占区域面积，平原部分地区于北京第第二绿化隔离地区内，生态用地较多，使得可用于城市建设土地资源相对较少。本地资源与城市就建设也存在定矛盾。地下水区域分布不均匀，尤其在城镇密集地区水源缺口较大，直接影响城镇未来发展规模，因此