开发土地整理后由开发商自行开发，则将受城北房地产经济萎缩影响，无论是开发何种类型物业都将面临成本难于收回或回收期过长利润额低于市场平均利润率，甚至无法持续经营。中国城市旧城改造中，还有三个经典案例，即南京夫子庙及上海新天地上海城隍庙。关于这三大片区中启动方式及经营模式探讨已经很多，总结起来主要表现在三方面规模化开发综合性经营特色化营销。而其启动基础也是相似即改造片区具备可以深挖历史文化地缘文化，在区域内有相当代表性。如果将文殊院片区文化特征及地理位臵与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较，可以看出，这三者同样具备浓厚宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位臵都紧临城市中心区域，正式启动前都有相当知名度及固定消费群体。而上海城隍庙及南京夫子庙成功也证明了文殊院巨大潜力，改造之后文殊院片区理所当然也应成为具备同样性质地方旅游代表区域。同时，值得提是，目前成都已经开发有成规模类似历史文化及川西风情旅游片区还有武侯祠和杜甫草堂。这两个片区开发充分依靠其核心影响因素武侯祠和杜甫草堂，从建筑风格经营业种等方面都力求与片区旅游区特征特征相符，营造出让旅游者能够留下来气氛，从而结合景点形成了整体旅游片区，营造出旅游商圈，实现了片区价值提升。目前，成都市区范围内可以代表川西民俗风情旅游景点主要有宽窄巷子及文殊院片区。两者相比较，民居古建筑资源是相似，宽窄巷子优于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中国十大禅林之，享有较高声誉。同时，文殊院片区规模较宽窄巷子更大，并可以将川西民俗文化与文殊院宗教文化相结合，从而形成卖点更多，规模更大，更具特色旅游片区。四项目最高最佳使用用途定位本项目所属地块规划用途为文化综合用地规划容积率见附表规划建筑密度规划规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。通过对项目所在区域内物业业态调查了解得知该区域主要物业业态为文殊院配套商业用房。项目所处历史文化地位内涵，景观较好道路通达度较好，对内对外交通便捷生活配套设施较为齐全。由此，我们通过研究分析认为项目在达到法律上允许技术上可能经济上可行价值最大化前提下最高最佳用途规划。五项目开发价值及销售预测据市场调查显示文殊院临近周边租金在元平方米左右，而外层租金在元平方米左右，相对比例下降了左右而就口岸效应，文殊院临近周边街道口比街道中段高出元平方米，而在外围无明显差异性。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。商业用房元平均价格汽车停车位元平方米按市场价出售或经营三投资环境研究成都市经济房地产市场发展宏观亿元三动态投资回收期测算动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益折抵全部投资所需时间，是反映开发项目投资回收能力重要指标。在财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果，则开发项目在财务上就是可以接受。计算公式累计净现金流量现值开始出现正值期数上期累计净现金流量现值绝对值当期净现金流量现值年因为，所以项目在财务上是可以接受。四财务分析指标计算运用损益表有关数值可计算计算期内各项指标项目成本利润率开发利润总开发成本项目投资利润率开发利润总开发成本投资利息销售费用项目销售利润率开发利润开发后销售价值成本利润率投资利润率销售利润率十风险分析盈亏保本点销售量分析由于本项目商业部分销售收入为万元，建筑面积为平方米，故平均销售价格为元平方米。销售税率销售费率销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。项目销售价格保本点分析本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。在其他条件均不变前提下，对项目销售价格临界点进行分析，即项目关于销售价格盈亏平衡分析。项目要达到盈亏临界点情况存在最低商业售价车库销售净收入土地拍卖净收入总开发成本亦即最低商业售价可求出最低商业售价元平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元平方米在本次测算基础上约降低左右，此时售价为项目最低销售价格。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。从成都市目前房地产发展趋势情况下，项目未来预期销售价格能实现可能性较小，因此项目销售价格产生风险较大。十可行性研究结论通过上述各章内容分析研究，可得出以下结论总结论项目可行，但风险较大。投资估算汇总表项目总投资项目总价值毛利润税前利润税后利润净利润比例亿元亿元亿元亿元亿元通过财务内部收益率财务净现值测算研究项目可行求。因为，故亿元求。因为时，亿元时，亿元所以结论因为亿元故该项目从资本金投资角度看是可行。通过项目风险分析结果研究项目可行本项目设计开发规模为，销售均价为元平方米，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。争取前期招商政策优惠在项目前期招商中如果能争取到对商家政策优惠，则有利于商家踊跃入驻，对培育市场和提升项目价值有很多益处。我们对商家优惠政策建议如下凡入驻项目新注册登记且单独建帐核算单独纳税企业及经营户，从该项目正式投入营业之日起，三年内所缴纳增值税营业税企业所得税，可享受区级财政分成收入政府扶持政策凡入驻项目企业，且购买该项目房产价款在万以上，可由开发商给予购房契税全额政府扶持凡入驻项目企业经营户给予半年租金优惠政策等。总结开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到几项成本控制建议和开发商本身政策优惠如销售税金土地出让金等，在同时几项组合情况下，项目销售单价将会大浮下降，减小项目风险率开发商在对商家优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期市场培育提升价值会起到关键作用，有利于项目销售。温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。文殊院在宗教界有较高地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能国际寺院。年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。天王殿三大士殿大雄殿说法堂藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型清代建筑。寺院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔空林二字，钦赐敕赐空林御印方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法神韦驮像，为清道光九年年第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了童子相貌，将军威仪风度。还有尊列为空林八观之缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国年年历尽艰辛，步行募化到缅甸请回。珍贵文物佛经文献上万册，如院僧先宗等人于每日清晨刺舌取血书写舌血经书明神宗田妃绣千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发绣制水月观音。院项目说明文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。规划总建筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。其余三宗地约合亩，用于拍卖。期详细规划用地指标如下表项目用地用地面积容积率地上面积地下面积核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,期总用地面积合计亩拍卖土地面积合计亩地上建筑部分面积合计期平均容积率投资可行性研究依据中房集团成都尺度地产营销有限公司对文殊院项目期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下中华人风靡天下，金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩。美食之都成都美食之都独特魅力吸引了多方游客，名扬世界川菜首当其冲，多种川菜菜品种品型多种烹饪方法，菜品丰富用料拷就文化丰富，现在品味佳肴美食游成为黄金假日大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃浪漫情怀。休闲之都在成都座茶馆品美食，体味农家小院恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光进行高山滑雪激流冲浪享受森林氧吧温泉疗养，感受现代都市潮流和时尚。旅游文化省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽富饶川西平原，作为中国重要旅游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观处，以文殊院武侯祠杜甫草堂王建墓都江堰二王庙青城山最具特色有全国重点文物保护单位和省级保护单位处，有世界唯大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟峨嵋山长江三峡，也是内地前往西藏主要通道，由此形成蜀文化熊猫故乡天府风光三大特色。全省旅游外汇收入突破亿美元，国内旅游接待人数跨越千万大关，入境旅游增加良好，有占国游外客并以每年增长。而文殊院每年接待全国各地游客突破了万人次。二项目自身因素分析项目所处地理位臵商业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街文武路人民中路大安西路等成都市交通要道。距成都市传统商圈春熙路约公里，距骡马市商圈约公里，距火车北站约公里，属于成都市年月日公布成都市基准地价住宅三级商业二级地段。据调查显示，文殊院周边商业业种共有种之多，近家，总经营面积达多平方米。项目所处区域交通便捷度公共交通状况项目所在区