品市场前景逐渐被看好。二成都房地产发展形势趋势预测政府三大工程改造及相关规划方案，将进步促进近期房地产产品消费力度同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴发展格局打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。城东区域城东，目前仍未成为成都市民居住置业首选区域，而只是进入了市场培育阶段。由于当前住宅类消费主流已移至城南城西方向，待西部热点区域开发进入高潮，价格上扬，或者开发量减少，则城东开发消费高潮才会正式来临。可以预见是，城东下阶段开发，将要依托城东副中心十陵片区启动，但就市区内改造而言，其重头戏必然在沙河流域。沙河整治完成之后，将全面改善城东居住环境，也将形成沿河公里景观绿化带，同时也将大幅拉升沙河及其条支流所辐射区域房地产价格。从政府开始实行向东向南战略部署后，城东将完成由传统工业区向新型居住区转变，发展成为以居家为主，集物流配送商业金融科技产业旅游休闲等功能为体综合性区域，政府对该区域内多个中小企业进行拆迁改造，预计将有平方公里土地进入房地产开发。城南区域南面二环路区域开发已近尾声，但三环路区域开发尚未正式启动，以至市场主流向西南正西方向转移。虽然从目前表现来看，城西城西南片区三环路区域整体开发已经启动，但市政府南移城南副中心规划南延线沿线开发等规划举措制订和实施，将使南三环片区启动之后规模与市场效应，相对其它区域而言可能更为庞大持久。规划中政府南移，将使自人南立交桥始至外环路区域，形成以行政办公商业金融教育科研和部分居住功能四个次片区，成为城市扩张中率先向南伸出触角，并向带状格局方向发展，此举若得以顺利实施，则此区域发展将给以南延线为联系纽带华阳中和等板块房地产市场带来回暖升温契机。结论此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场持续稳定快速增长整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川成都支柱产业之旅游业进步发展，将带动该项目整体价值提升。四成都旧城改造工程各大板块概述与文殊院片区旧城改造工程同期进行其他旧城改造板块概况综述与文殊院片区旧城改造工程同时进行，较大规模旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程大慈寺片区改造工程东大街片区改造工程。相比较而言，青石桥片区改造更注重于环境改善，新片区主题是改造前片区主题强化与扩展。该片区地理位置优越，其本身所形成青石桥商圈无论从长期以来所形成片区主题商业业态还是固定消费群体量等方面都有明显优势。改造前大慈寺片区中大慈寺原为中等规模成都历史文物博物馆，具备定历史文化保护价值。原长年经营名家书画，茶铺，人气旺盛。同时由于与传统春熙商圈接壤，而春熙商圈人气商气依然是成都各大商圈王者，其扩张是必然趋势。由于春熙路商圈本身影响力及扩张性，加之大慈寺本身历史文化价值，改造后大慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范围后，会打造为集历史文化餐饮旅游休闲购物高尚住宅为体多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。改造后大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合并重局面。东大街片区原为和认真测算。项目收入估算销售收入预测文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。其余三宗地共公顷约合亩，用于拍卖。详细规划指标见下表项目用地平衡表序号地块编号用地性质用地面积公顷容积率地上建筑面积平方米建筑密度建筑限高米绿地率车位配比商业本区域共设停车位个商住综合本区域共设停车位个停车场该范围共设地面车位个合计个停车位设置原则在地块内按每平方米建筑面积不少于个车位设置，地块范围内按成都市规划技术管理规定要求设置项目整体范围内共设置停车位个。建成后，除社区配套物业不能出售或出租带来收益之外其余全部用于出售。商业住宅及综合用房按市场价格出售，车位按成本价出售。根据本报告第三章预测分析，该项目各类房屋销售单位价格预测商业用房元平均价格住宅及综合用房元平均价格汽车停车位元按成本价格出售本项目销售收入总额为万元，其中商业用房销售收入为万元，居住办公用房销售收入为万元。停车位作为沉淀性资产，年租金毛收益能达万元。土地拍卖收益预测该项目范围内土地拆迁总成本约为万元，总占地亩，则每亩地拆迁成本为万元。三宗招拍挂成交价格估计为万元亩，则该部分收益为万元。成本为万元。二经营税金及附加预测按现行税收制度，成都市房地产开发企业应缴纳营业税为销售收入，城市维护建设税为营业税，教育费附加为应纳营业税，地方性教育附加为营业税，副食品调控基金为经营收入。三收益预测预测依据在销售收入及各项成本预测基础上，我们对该项目收益进行了预测。根据本项目盈利情况，公司对所得税盈余公积金公益金及应付利润分类进行估算。由于本项目按项目管理与运营，故本项目不计提盈余公积金和公益金。预测结果预测结果表明见损益表，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。二财务分析财务评价报表编制损益表项目金额万元总开发价值项目总投资销售税金及附加税前利润总额所得税税后利润总投资利税率总投资净利率二财务分析指标计算运用损益表有关数值可计算计算期内各项指标总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率三项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点销售量分析由于本项目总销售收入为万元，建筑面积为万平方米，故平均销售价格为元平方米。销售税率销售费率销售均价开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏。盈亏平衡点销售收入及销售单价分析单位营和实施条件，因此，投资方应组建强有力工程建设管理队伍，制定相应制度来保障施工进度及质量。四项目开发成本般来讲，开发成本风险源于开发各个阶段，建设前期对项目成本影响程度达，初步设计阶段为，技术设计阶段为，施工图设计阶段为，施工阶段时项目成本影响仅左右。导致成本风险主要原因有项目规划，设计深度不够。规划设计方案成旧。地基勘测资料不全。承发包方式选择不当。项目建设期间通货膨胀，材料，人工费上涨。不可抗力。五施工索赔工程索赔是指承包商在由于业主原因或不可控制因素而遭受损失时，向业主提出补偿要求，增加了开发商成本风险，主要原因有工程变动。施工条件变化。管理不当。第三方干扰等。因此，投资方应充分考虑工程项目建设个环节合作因素。即时协调，防患于未然，避免索赔风险。四销售管理阶段开盘时机预售即时出售和滞后销售三种情况会带来项目不同收益风险，需要投资商对未来物业市场走势准确预测判断。开盘时机选取对本项目和周遍同供求圈内品质相当楼盘竞争势态有密切联系。二销售价格采取不同销售价格会带来不同收益，要充分挖掘物业价值，并对同类产品竞争关系调查了解做出正确价格策略。总之，在风险发生之前，对项目开发经营阶段存在风险因素以及产生原因，要从系统观点出发，做出判断。许多风险具有较多隐蔽性，各种风险往往交织在起，这给识别风险带来困难，因此，针对成都出口加工区西区生活配套区项目应建立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因素识别和控制，采取正确规避方法，有效降低投资风险，才能获取最大收益。通信对中西部地区有较强辐射能力。成都市坚持以城市规划为龙头，进行旧城改造新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快速度发展，市容市貌发生了较大变化。城市发展战略中心城布局形态逐步由现在密集圈层式发展为疏密结合扇叶式布局。优化城镇体系结构与布局，淡化中心城概念，形成主七卫市中心及个外围片区新都片区青白江片区龙泉片区华阳片区东升片区温江片区郫县片区都市区格局。优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部南部发展城南新区规划控制范围为平方公里，建设用地规模约平方公里。城南副中心规划占地面积平方公里，规划建筑面积达万平方米。南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务行政办公商贸金融生态居住及高新技术产业。东部新区规划面积平方公里，定位为以生活居住旅游休闲教育科研等功能为主生态型城市新区。其总体包括个副中心个片区中心六个文殊院建设项目投资可行性研究报告第章项目总论项目概况文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。其余三宗地共万平方米约合亩，用于拍卖。二投资可行性研究依据中房集团成都尺度地产营销有限公司对文殊院项成都洛带公路及成龙大道成都龙泉驿交通性主干道。通过四条放射线建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路外环路环城路成环路三纵建设又使得东部片区与成都市各公路干线航空港火车站有便捷联系。向南发展总体格局主要依托成仁路红星路南延线人民南路南延线元华路高新大道和站前路三环路外环路即五纵三横道路交通系统重点发展高新区华阳和牧马山旅游开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越发展环境和充足发展后劲。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。主要项目非基础设施部分国家级成都高新技术产业开发区火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽内贸部南站贸易区建设项目南站体育公园琉璃场柳江工业区三瓦窑居住区石羊新园居住区及东光居住区南部城市副中心府河延伸整治向南发展基础设施城市向南发展道路骨架可归纳为五纵三横。五纵