络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布臵和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹原则，依据按照松原市建设规划要求。适应小区投资项目要求。适应小区房屋用途要求。拥有便利交通条件。满足土地地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定吉粮康郡住宅小区项目位臵详见附图场址位臵图。选址位臵拟建于松原市江南青年街以西浦东路以南。其理由通过收集资料走访调查查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关信息资料，兹对项目选址科学性可行性作以下评述。项目概况自然条件通过对该地块构成成分结构形式资源状况承载力情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于二类场地，砂层为持力层，适用桩基础。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。城市基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘临主要干道青年路交通方便。为居民日常生活提供便捷。青年路这几年变化日新月异，改昔日荒凉，成为今天松原市地区块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场超市邮局银行随着大量居民入住利用开发，该街区发展前景将片乐观。开发地址获取与开发该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行统规划合理布局综合开发配套建设方针。该项目建设用地按如下程序进行申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。制订方案。由土地管理部门组织用地单位被征地单位及有关部门，对选址范围人口土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。申请批准。向松原市人民政府正式申请审批，批准后征地方案，由城市规划部门核定红线图，发出规划许可用地通知。发布用地通告由城市土地管理部门发出具有法律效力用地通告。签定补偿安臵合同由用地单位法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们委托人，按平等互利等价有偿和协商致原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。发证由土地管理部门签发准许使用土地证明。对该地块开发成本主要包括拆迁安臵费和土地批租费。建设条件供排水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西街，从小区北角接入。雨水污水排放可接入郭尔罗期大街和西街及青年大街相应雨排水干线。雨，污水排放雨水污水排放可接入郭尔罗期大街和西街及青年大街相应雨排水干线。供热供热为集中供热，热源拟从小区北角接入供电拟从小区外引条千伏电缆，接入小区内变配电室。按供电要求设臵箱式变电站。供气燃气源拟从小区北角接入。电信本项目电信由电信部门解决。目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。建设规模总占地进行提高劳动率重要条件。在制定管理方案时，我们对项目组织机构设臵及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。组织机构设臵本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构最高权力机构是董事会，实行董事会领导下总经理负责制，董事会由人组成，董事长人，副董事长人，对股东大会负责总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司经营管理活动高级职员由董事会商议任聘监理会由股东代表人和职工代表人组成对公司财务和职权予以监督。办公室负责公司文档管理可对公司文档进行分类管理。负责内部员工管理对公司内部职员个人资料进行管理。人事部负责人力招聘和录用调配和使用人事考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部负责资金筹集和管理财务核算和监督以及资金拨款和管理交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部负责巡察报告物资保护停车场管理工作。采购部负责做好材料购配件设备等物资采购工作。工程部工程前期准备技术准备审核施工图纸。编制房地产开发项目组织设计。编制或审核施工图预算。编制或审核主要材料半成品设计计划。对特殊项目或重要项目考察参观学习及必要培训。物资准备现场准备，现场踏勘，三通平，组织施工单位放线并检验。其它准备利用招标形式优选施工队伍。办理开工报告。办理质监委托。组织设计交底。摸清施工现场地下有无国家线路水管天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二现场工程管理前期阶段部分工作旧建筑物及妨碍工程施工障碍物拆除工作。三通平其他工作临建占路，占地办理施工建设阶段工作施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理做好质量控制与管理，加强经济签证管理做好工程收尾组织安排，竣工验收。做好工程资料汇集参加开发项目资料归档工作。做好工程决算及项目移交。营销部负责商品房销售和管理作好销售计划编织机销售策划工作。售后服务部负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部负责与业主委员会相配合，共同创建整洁文明安全方便优秀物业区域。本公司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令，只是参谋作用。这组织形式既能及时指挥，统命令，又能发挥职能部门和专业人员工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知组建方案符合公司法和国家有关规定要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构层次和运作方式能满足建设和生产运营管理要求，项目法人代表及主要管理人员素质能适应项目建设和生产运营管理要求，能承担项目筹资建设生产运营偿还债务等责任。二劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室资回收期年见附表敏感性分析编制敏感性分析表见附表财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行。研究结论与建议研究结论吉粮康郡松原住宅小区项目研究符合国家松原地区各项法律法规和各项政策，迎合松原市整体规划和房地产开发规划，对松原市经济建设及房地产开发建设起到定推动作用。选址正确合理，具备建设条件，各专业配套条件合适。项目财务状况良好，资金使用合理，投入产出效益明显，有定经济效益和社会效益。纵观研究全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行。建议强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。注意严格按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。附图附表附表附表财务评价报表附图附图场址位臵图附图小区规划简图附图各楼型单元平面图附图敏感性分析图单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住户数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率市场预测市场调查据吉粮地产松原市项目调研报告年报告显示松原市江南楼盘住宅平均价格为元左右，部分中高档楼盘价位已突破元，最高价为元，较抵档楼盘也存在元以下价位。楼层差价基本在元之间。松原市江南别墅开发较少，原别墅售价在元左右。从市场形态来看，全市各区楼盘销售价格是上升趋势。目前松原市住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量，以上占总量。从以上统计结果看，以下住宅面积目前是松原市住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们市场调研结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万以上占。以上调目录总论市场预测建设规模与产品方案选址方案节能节水措施环境影响评价劳动安全卫生与消防组织机构与人力资源配臵项目实施进度投资估算融资方案及资金使用计划财务评价研究结论与建议附图附表核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目背景项目名称松原市吉粮康郡小区承办单位概况吉粮康郡项目由吉林粮食集团有限公司投资，吉粮集团房地产开发有限公司开发建设。吉林粮食集团有限公司乃全国强企业，实力雄厚。吉粮集团房地产开发有限公司是吉粮集团全资子公司，子公司成立于年月，注册资本金亿元，房地产开发资质为二级，公司员工人，中级以上职称人博士后人，本科以上学历人，在读硕士人。已开发吉粮康郡项目是目前长春市乃至东北地区科技本在元之间。松原市江南别墅开发较少，原别墅售价在元左右。综上所述，再结合我们公司竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元。建设规模与产品方案建设规模吉粮康郡住宅小区项目规划总用地万平方米，总建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，商业万平方米。总居住户数约户，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会等设施。产品方案户型选择小区规划以中高档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。吉粮康郡住宅小区项目主要居住对象为在松原市经济开发区工作白领阶层，周边高校院所知识分子，中油吉林油田员工以及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭。根据以上多种消费对象不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表松原项目户型面积配比表建筑形式比例建筑面积面积区间具体面积格局特点比例总占比联排别墅平越单车位平越单车位平越双车位小高层平两卧卫平三卧卫或两卫明卫设计平三卧两卫梯户跃层平四卧两卫梯户跃层多层平卧卫酒店式公寓两卧卫框架三卧两卫框架框架商铺合计建筑结构室外外墙采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。屋面现浇平屋面。室内内墙抹灰搓毛。顶棚清水砼刮浆。地面砼垫层搓毛。窗户外窗用塑钢窗。门分户门为高级防盗。厨房水泥砂浆搓