企业迅速发展。高效结晶铜管金属纤维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。涟源市城市发展概况当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小城区环境有待改善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境改善和经济发展。近年来，涟源市大力推进工业强市发展方向。投入大量资金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市改造和企业革新势必将带动相关行业发展，尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目开发提供极佳市场契机。同时为了加强与周边县市联系和互动，涟源市加大城市交通路网拓建兴建，由此产生效应犹如针强心剂，推动涟源市房地产业等相关行业飞速发展。涟源市经济发展概况涟源地区内拥有较为丰富矿产资源，相关矿产冶炼机电运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。据统计，年全年涟源市城市居民人均可支配收入元，比上年增长，年末，全市城镇集体以上单位在岗职工人，比上年增加人，从业人员劳动报酬总额万元，增加万元，比上年增加，从业人员年人均报酬元，比上年增长。全年民营经济实现消费品零售总额万元，增长，占全市消费品零售总额。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到户和户，分别增长和。涟源市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对涟源市居民储蓄水平统计，涟源人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前涟源市民对投资极为谨慎，获取投资渠道信息很少，投资途径较少，大部分城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金投资欲望极为强烈特性。因此，根据当前涟源市总体经济发展居民消费及个人储蓄水平，未来年之内，涟源市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制前提下，大部分社会闲散资金将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度改观和突破。以上数据来源娄底及涟源相关政府报告文件资料等涟源市商业发展历史沿革回顾涟源市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前涟源市商业经营环境规模消费水平均与上世纪年代有了质量上飞跃。上世纪年代前商业大多以国营企业单位经营商业为主。因为经济体制限制以及消费者消费意识局限性，限制了商业发展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营各个环节都不能满足消费者需求。伴着上世纪改革开放步伐，城市商业也取得了飞速发展。年代初，涟源市改以前小商小贩自由贸易占据商业消费市场大半江山局面，出现了蓝田市场等批集中型专业市场。这类商品交易市场出现，使涟源市城市农村人口消费有了较为集中更为经营状况不佳局面，将严重影响投资者对商铺投资热情，从而影响到本项目销售另方面，涟源市旧城改造项目较多，很有可能在出现项目投资竞争对手，也将可能影响到本项目销售。本项目销售和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目销售和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利销售带来威胁因素。十七经济评价成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。销售费用因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税实际应按计取，但根据本项目情况，暂预估为万元。项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润万元。项目开发毛利率达到。财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行。十八社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。本项目住宅与商业区实现人行系统分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。裙楼顶部绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值提升。社会评价定性城市发展影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场三点线城市商业结构，为涟源市城市商业发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线街区面貌，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。对行业市场影响站式家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居经营户能形成更为透明和销售节奏。项目招商项目应对主力店进行重点对待，在年底之前与主力店达成合作，并开始广告推广，以确保明年月份正式启动广告宣传，月份左右启动销售计划，为后续竞争对手设置进入壁垒，从而赢得市场先机。并在项目推广和销售启动后，在适宜时间确定相关招商对象招商政策，为项目成功运营打下良好基础。另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家意见和建议，有关论证设计施工策划推广销售要紧密配合，对于建设过程中出现问题，应该用科学方法进行分析比较论证。在设计和施工中，吸取长沙等其他地区家居建材市场建设经验，采用合理可行有效技术手段，确保工程万无失。在项目营销策划上力求创新，以符合本项目定位前瞻性眼光进行整个项目全程策划工作，确保开发商投资者社会及其他合作企业取得更大效益。置嘉地产专业房地产营销策划团队将继续以精诚合作服务态度全心全意为华鑫项目策划销售尽职尽责，以科学有效专业房地产营销之道协助华鑫房产投资有限公司解决项目发展过程中可能出现各类问题，合理安排项目推广销售节奏，实现项目稳健成功发展，为项目经济效益和社会效益最大化而继续努力,恭祝华鑫项目成功开发,首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力住宅。商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目推广销售，市民对商铺投资概念理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，被访者表示不会进行商铺投资，仅被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅客户表示对目前经营状况满意，行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和必要性。本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。撼动自发形成市场地位仍需要强势第章总论项目背景项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。项目开发背景涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达年，在般商住用地年限中使用年限是极高，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府大力支持，将获得开发政策性优惠。可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。对项和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目推广销售，涟源市商业地产市场已经具备定气氛和发展基础。本项目发展，将成为年度涟源房地产市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必在涟源营造空前销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，涟源市商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路交汇处，地理位置优越，是进出涟源市必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性区域。光明山商圈成型与发展有着得天独厚基础。市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强大商业发展资源。五江购物中心项目建成，更树立了涟源市新兴现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展趋势，本项目落成必将加快涟源市西城发展进程，进步完善涟源市城区整体规划。关于行业市场意义针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统市场经营等现状，本项目拟定站式家居建材广场，将凭借主力店强大品牌效应统市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，