加快宿州与长三角环渤海两大经济圈融合与对接。宿州位于两大经济圈中点站，也是两大经济圈之间经济洼地。京沪高速铁路建成后，宿州将同时进入长三角和环渤海小时经济圈，为洼地隆起创造了极为有利条件。在产业结构方面，京沪高铁建成之后，沿线城市经济联动将加速，货运能力大幅提升，宿州应充分发挥煤炭，农产品和人力资源优势，抢抓机遇，在满足长三角经济发展中对能源需求缺口中，抢占先机。另外长三角是个已经发展成熟经济区，现在需要是向外辐射其产业升级。宿州作为沿线重要城市之，由于土地成本人力成本资源成本办公成本运输成本等巨大组合优势，在京沪高铁催化下，将有可能在未来较短时间内成为长三角产业辐射和转移主要腹地之。机遇再次垂青于宿州，无论是从促进宿州有效迎接长三角工业辐射提高宿州在全国知名度和价值认可度还是优化宿州城市发展格局角度，京沪高铁对宿州作用都是深远和不可替代。从城市形象看项目建设必要性宿州缺少规模大档次高功能齐全商业中心，本项目将极力打造宿州市商业名片，建成宿州市标志性建筑群，成为宿州市人人喜欢集购物餐饮娱乐休闲运动于体站式消费场所，从而为提高城市整体形象作出贡献。该项目建成后将会吸引像家乐福沃尔玛乐购这样外资零售企业和华联永辉合家福等国内大型零售企业入驻。所以，本项目建设是必要。从提高宿州市整体环境看项目建设必要性个城市商业氛围居住环境提升离不开房地产企业努力与协作。纵观整个宿州市商业住宅楼盘，缺乏居住环境优秀，能引领人居进程标志性楼盘。本项目毗邻美丽自然景观蒙河与陈河，项目规划大园林景观优美配套齐全，具备建设成为宿州市流商业人居环境楼盘先天条件。所以本项目建设是有积极意义。从区域产业发展和经济发展看项目建设必要性宿州经济开发区现已初步形成初具规模服装生产加工产业基地，园区内知名品牌服装就有百丽杉杉欧路等线品牌服装生产机加工企业，在加上本土服装企业现状，建设秀水服装城是相宜得章举二得事情，势必形成大产业大物流大集散中心，也是符合地方区域经济发展必然性。本项目建设将增加地方投资近十亿元，年拉动增长数亿元，市场培育成熟后将是地方经济和财政新增长点。本项目完成后将会新增常住人口约人，流动人口约人，人口增长繁华了周边商业，不仅对区域经济发展具有定推动作，而且还可以帮助政府解决大量就业人口，所以说，本项目建设是必要。三可行性研究编制依据中华人民共和国城市规划法年中华人民共和国土地管理法建设部城市规划编制办法建设部城市规划编制办法实施细则建规号建设部开发区规划管理办法安徽省城镇体系规划年四可行性研究报告范围根据项目可研和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析营销战略建设规模及功能工程建设方案投资估算资金筹措项发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足问题。本项目首期建设周期为年，经营周期为年。八项目财务评价评估依据建设部发布最新版房地产开发项目经济评价方法贷款银行中长期贷款项目评方法国家现行财税制度和有关法规。二项目首期销售价格推测运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目处位臵周围环境条件项目品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来年价格趋势进行推测。项目首期商业部分平均售价为元平方米项目首期住宅部分平均售价为元平方米即项目整体平均销售单价为元平方米。说明平均销售单价商业单价商业面积比例住宅单价住宅面积比例元平方米。三销售面积实现计划及销售收入实现计划项目首期总销售收入为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元。销售收入分期按比例预测表销售计划各年度收款情况单位万元年份销售比例销售面积平方米合计万元备注以上可销售面积以总建筑万平方米商业为万平方米，住宅为万平方米，综合销售单价元方米为基数计算。四项目首期税收估算项目首期税收总额为万元，其中营业税及附加税为万元，企业所得税为万元。项目首期税收估算表序号税费名称计算基数税费率税费金额万元营业税营业收入城建税营业税教育费附加营业税水利基金营业收入印花税预收收入地方教育附加营业税土地增值税预征法营业收入小计企业所得税总计五项目首期财务盈利能力分析项目首期净利润总额为万元项目首期利润率为投资回收期为个月。见下两表损益表序号项目名称计算依据合计万元销售收入销售收入估算表总成本费用成本估算表税前利润总额毛利润额项项营业税金及附加根据税收部门规定计算所得税根据税收部门规定计算税后净利润总额项项项项目经济指标汇总表经济指标名称计算依据指标税前利润总额毛利润额损益表万元税后净利润总额损益表万元全部投资毛利润率毛利润额总投资成本全部投资净利润率净利润额总投资成本自有资金毛利润率毛利润额自有投入资金自有资金净利润率净利润额自有投入资金净现值取折现率为，折现年，折现系数为万元回收成本期个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率，项目净现值大于，回收成本期不超过年，因此在财务上是可行。六清偿能力分析申请抵押贷款万元，其中年贷款，约定从第年起两年内偿还，即年还清，其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投持商业物业万平方米及，项目税后总收入为万元。净利润总额为万元，净利润率为，自有资金毛利润率为，自有资金净利润率为，净现值为万元，投资成本回收期为个月。本项目有较强盈利能力，处在房地产行业平均收益率水平区间内，总来说，本项目是可行。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏情况下，亏损可能性也是极小。通过本项目敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益较为敏感。年季年季年季年季年季年季现金流呈平衡状态，总来说，整个项目建设期能够实现现金流财务平衡。二建议通过敏感性分析可知，本项目销售单价销售率总投资成本对财务结果影响较为敏感，建议本案主办者尽量控制建设成本以及系列相关费用，努力提高销售面积与销售单价，以提高本项目总体财务效益。因本项目投资较大，建设周期较长，有效而合理地利用资金必将有利于本项目总投资额降低。因此建议主办者宜聘请施工监理公司协助整个项目实施，同时也要聘请高水平财务管理员努力做好财务管理工作。本项目投资额会较大，开发初期必须落实足够资金来源与使用方式，打造良性资本运作平台，避免资金链条断裂。尽快落实项目预售问题，实现项目投资资金快速回收，减少资金压力与资金机会成本。头堡，在全国区域经济发展总体格局中具有连南融北承东启西战略棋眼地位。尽管目前淮海经济区生产力水平相对滞后，成为夹在京津冀和长三角两个发达经济板块断裂带和我国东部沿海发达地区经济低谷，相对而言被边缘化，但因其拥有优越经济发展条件，四省分别拿出了针对边缘区域发展思路，特别是江苏省决定加快东陇海产业带建设山东省提出济宁都市圈战略安徽省提出皖北崛起战略河南省提出豫东大三角战略，这些战略对形成苏北鲁南皖北豫东四版块城市群将产生重要影响。淮海地区正在成为四省经济发展潜力所在。在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了关于将淮海经济区作为全国区域综合试点区促进淮海经济区快速崛起议案。建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及区域经济整体开发试点区，列入国家发展规划，予以优先扶持，确保重点推进建立跨省际区域经济联络协调机制，对淮海经济区各类资源进行集中整合，使其发挥出更目录总述建设项目概况二项目建设必要性三可行性研究编制依据四可行性研究报告范围五可行性研究结论二市场分析宿州城市概况二宿州宏观经济运行三宿州房地产市场供给及需求分析四宿州整体房地产市场划分及分析五宿州房地产市场判断六项目机会分析三项目地块概况经济技术指标及建设条件地块概况二经济技术指标三建设条件四项目规划设计方案整体规划设计原则二项目规划思路三建筑方案设计四结构设计五消防设施设计六环境保护五首期建设计划及实施进度安排首期建设计划二工程进度安排六项目核心定位及核心策略商业含量高工业为主产业带。宿州市应主动承接辐射主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济圈作为接轨长三角起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对接为支撑，通过市场引导要素互动和行政推动，全面推进产业协作市场联接科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展工业品配套基地生态旅游休闲基地，开辟出条具有特色东向发展道路。安徽省承接长三角转移优势加速扩大，宿州等沿淮城市也将备受裨益长江三角洲地区是我国经济最发达地区之，在近年来经济快速增长过程中出现经济体化趋势。为此，安徽省委省政府及时提出了向东发展战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地区位产业科技和市场优势，利用好长三角资本市场人才科技资源，以更强地力度推进大开放战略实施，以开放促改革促发展，提高经济国际化水平。年月日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。这是我国第个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订战略规划，也是安徽省第个上升到国家战略层面发展规划，对于崛起中安徽具有里程碑式重要意义。皖江城市带包括合肥芜湖马鞍山铜陵安庆池州巢湖滁州宣城市个县市区，辐射安徽全省，对接长三角区域。皖江城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江线为发展轴，以合肥和芜湖两市为双核，以滁州和宣城两市为双翼，构筑轴双核两翼产业分布新格局。以装备制造原材料轻纺高技术现代服