市及静海县政府大力支持该项目从规划阶段就引起包括县委县政府等领导机关高度重视。年月日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合支持该项目开发建设。当地政府大力支持，无疑为项目规划开发招商和经营等各项工作顺利开展提供了有力保障。二相关优惠政策酒店式湖景别墅项目发起人天津方舟天马农业科技公司于年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业速生丰产林基地项目称号，并获得国家财政贴息，万贷款以及国家林业部财政贴息，万贷款。三面临良好机遇年北京奥运会为京津地区带来大量客流北京申办年夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供个极好机会。天津也将成为重要比赛场地之，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成个二至三年旅游高潮。二中国加入加速旅游产业发展加入世界贸易组织会为我国旅游产业突破性发展创造重要机遇。加入对旅游业发展整体影响是积极有力。我国加入以后，将加速旅游相关各业对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源增长，外国投资者进入中国机会增多，也为发展商务旅游带来广阔市场。三旅游业已经成为促进经济发展新经济增长点国内旅游行业迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量外汇，国内五黄金周十黄金周以及春节，更是为国家经济发展作出了巨大贡献，国家主要部门越来越重视旅游业发展，人们也越来越有条件享受休闲度假乐趣。四周遍地区具有较强消费能力和市场需求天津及北京经济发展迅速，特别是天津市经济已经连续十余年增长，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前名，呈现越来越强劲发展潜力。北京天津地区人口密集，随着生活水平不断提高，人们消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔市场空间和客源基础。四发起人具备承担项目建设优势和能力经营管理能力农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要制度，确保公司战略政策和文化统性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证活跃高效和稳定局面。二资本运作能力作为本项目资本运作平台明德投资将依托农业科技积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好效果。实践表明，实现这种转变取决于整个集团综合实力和时机。外延扩张依赖于内涵做实，机会扑捉取决于事先准备。明德投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力有市场以及与公司有互补性战略伙伴。公司资本运做遵循有利于巩固企业已经形成价值分配制度原则，并已取得了良好效果。三创新产权机制和开放经营理念农业科技强调追求产权制度和管理制度优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就员工对企业价值创造重要作用。第四部分市场分析外部环境分析天津地区投资价值凸现多年来，天津地区发展直处于中国经济发展第二梯队万元工程进度年月前期策划，项目规划设计宣传及推广目前已完成。年月前项目二期主体工程完成。年月前项目二期主体工程完成。项目二期主体工程封顶。年月项目二期竣工验收，正式营业。二投资估算及资金筹措已投入资金总计万元前期策划含人员费用万元项目规划设计及市场宣传推广费用万元需要再投入资金单位万元项目金额别墅本体建筑安装别墅配套码头守护特种犬及其他小计内部配套包括家具电视空调冰箱音响灯具厨卫具装饰等园区配套道路水电气管网配套景观小计总计三运营第年流动资金明细单位万元别墅维护费用别墅维护费用按万元年计算，第年为万元。土地租赁费用土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订相关合同规定，按每年元亩计算。本项目共计占地亩，每年土地租赁费用为万元。管理费用员工总数人，月工资总额元，年工资总计万元。销售费用选择电视路牌广告报纸广告单投放网络广告等推广形式，年广告投入预计万元。财务费用财务费用按占销售收入计算，第年为万元。综合费用水电费交通费以及低值易耗品等第年计万元。第年合计万元第十部分经济效益分析本商业计划采取求实稳健保守原则进行财务预测。我们不排除在出现不可抗力或难以预测政治经济等风险情况下，财务预测将可能受到较大影响。为此，我们加上了较大安全系数。这就使得正常情况下，投资者收益将大大超过本财务预测。收入预测出租比例预测本项目主要为前往生态园休闲度假人群提供住宿服务，因此湖景别墅出租率受旅游行业周期性影响。般来说，国内每年是旅游旺季，其他月份为旅游淡季，本项目湖景别墅出租率也将随着淡季旺季不同而有所改变。年份出租比例旺季淡季平均项目建成第年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年财务说明项目运作初期，别墅存在定闲置率。保守预计第年旺季出租率为，淡季出租率为，后三年每年以比例递增，在第五年项目进入稳定运营，以星级酒店入住率为计算依据，旺季别墅出租率为，淡季别墅出租率为。二租赁价格预测年份租赁价格元套天团体散客平均项目建成第年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年财务说明参考同地区市场价格，项目运作第年团体客户每天出租金额为元套，零散客户每天出租金额为元套其后年，项目周遍环境得到大幅改善，每套别墅出租金额以比上年增长元运作第五年后，租赁价格基本稳定，保守估计团体客户每天出租金额为元套，零散客户每天出租金额为元套。三租赁收入预测时间项目建成第年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年出租比例租赁价格元套租赁收入万元财务说明受项目所在地气候环境等因素影响，谨慎预计每年实际能入住天数为天年。二成本费用预测单位万元项目建成第年项目建成第二年项目建成第三年项目竞争可能引致风险。三行业风险风险旅游行业进入壁垒低，行业竞争激烈，旅游企业在经济效益旅游业管理旅游业信息化建设等方面还存在明显差距。对策我国地大物博，历史悠久，旅游资源极为丰富，加之目前国内全年法定节假休息日已达天，特别是五十和春节三个长假，大大推动国内旅游业发展。实际上，我国旅游业已经连续多年快速增长，我国也已成为世界最大国内旅游市场国，发展潜力巨大。农业科技公司主要股东天津方舟天马集团经营旅游行业经验丰富，并形成了庞大旅行社网络，市场开发能力极强天津地区旅游资源匮乏，市场需求量大园区项目设置时考虑到项目新颖性和独特性，赛马斗牛等项目在天津市独无二。四不可抗力风险风险主要是水灾风险。由于静海县本身海拔较低，历来为天津泄洪区，历史上曾出现过被水淹没记录。对策由于在如今北方水灾很难发生，加之随着科技进步自然灾害预警系统十分发达，所以水灾给我们造成危害概率很小。但为了防患于未然，公司根据生态园外围地形利用挖湖产生大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝，并疏浚园区内外排水沟渠保持畅通无阻，使之与近在咫尺南运河相连，旦有水灾发生即可随时导入运河，避免损失。第十二部分结论酒店式湖景别墅项目是天津都市生态园优质子项目。本项目依托于生态园，突出回归自然与休闲度假主题，以大型人工湖旅游酒店式别墅先进理念，在天津都市生态园大环境下谋求社会效益与经济效益最大化。本项目具有良好宏观经济背景，并且具有广阔市场空间，建成后将成为天津市极其周边地区度假休闲住宿精品项目，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设规划面积亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。三与园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中个重要组成部分，为生态园项目二期建设内容之，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园设计规划，整个园区项目工程建设将分成四个时期，从年月份起建，预计年全部完成。其中，期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。生态园期项目中包括马术俱乐部特种犬养殖斗牛场动物竞技大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计年十月日之前开始营业。预计期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津带热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部表演，动物竞技表演等目录前言第部分执行概要项目概述二项目发起人简介三股东单位第二部分项目提供产品和服务项目创意和定位项目创意二项目定位二项目优势地理位置优越，交通便利二具有较大市场空间和目标客户群体三与园区内多个项目形成资源共享及优势互补四创新大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式三项目规划及建设方案项目地址二酒店式湖景别墅规划设计三项目经营范围四项目实施保障条件第三部分项目背景及其可行性宏观经济配合核准通过，归档资料。未经允许，请勿外小筒瓦式外檐为主要风格西班牙式建筑。大理石细腻纹理，波斯地毯浓浓柔情，特种进口墙纸金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。中式四合院。由北房东西厢房和南房组成个院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦青藤绕梁小鸟鸣啭水井碾坊时刻投射出清新古朴典型中式风格。湖景别墅规划设计图湖景别墅规划设计图三项目经营范围主要包括住宿会务等。住宿采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。会务为生态园内举办各类商务会议和培训提供配套服务。四项目实施保障条件项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资号文批准。本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。本项目建设用地公用设施配套齐全，水电气路均达至建设用地红线本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊微波通讯走廊地下无妨碍性市政管