元估算白蚁防治费按建筑面积计算元绿化补偿费应建，按元考虑补偿商品混凝土交易费框架结构元后期可返还墙改基金按总建筑面积计元后期可返散装水泥专项基金按总建筑面积计元后期可返质监费按土建总造价，按土建总额亿测算工程定额测定费按土建总造价，按土建总额亿测算市交易中心服务费按土建总造价招投标代理服务费估算环保测评及检测费估算四勘察设计监理费方案设计根据市场价估算工程设计根据市场价估算施工图设计审查费根据市场价估算深基坑设计审查费根据市场价估算工程监理费根据市场价估算五工程费用公共部分桩基补强及地下水处理按万元考虑深基坑支护后续工程追加费估算土方工程按万方估算挖土量元立方地下室土建费用地下室土建按元考虑。安防监控系统室外道路及绿化给水配套工程外部供电配套工程根据外部供电方案可能会有较大变化地下室空调通风按地下室面积元每平方地下室消防自动喷淋按地下室面积元每平方工程不可预见性费用自备发电机住宅工程部分住宅土建及水电安装费用住宅楼按元考虑。住宅通风消防元住宅外立面装饰按住宅面积元标准测算公共部分装修费用按住宅面积元标准测算电梯购置部国产三菱写字楼工程部分写字楼土建及水电安装费用写字楼按元考虑。写字楼内部公共装饰元写字楼外立面装饰元写字楼公共部分中央空调元写字楼办公智能化元写字楼消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置部进口三菱裙房工程部分裙房土建费用裙房按元结构转换层考虑在内。裙房外立面装饰元裙房中央空调元裙房消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置两部客梯，部货梯六开发管理及后期房地费用管理费用按工程总造价估算房地产交易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算房屋测丈费按建筑面积元计算七营销费用营销费用按总销售额考虑八财务费用财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算，九成本总合计及分类分析住宅总价及楼面单价写字楼总价及楼面单价商网总价及楼面单价目录第章前言报告编制目的二报告编制依据三项目背景第二章项目宏观环境分析武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新导向三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道第三章项目周边物业市场调查分析写字楼类二酒店类三小户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章项目分析优势分析二劣势分析三机会分析四威胁分析第五章项目定位项目定位的市场背景二项目整体定位三项目各分部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算项目开发策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与资金筹措第七章项目预期收入分析项目销售计划二项目销售收入估算三项目利润估算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。二报告编制依据摩根中心项目已报规确定的扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积上部建筑面积地下室面积层裙房商网面积住宅面积写字楼面积地块技术指标分析较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼的组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示面临城市主干道区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表为武汉招银大厦武汉广场。第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住修标准低，多数无电梯。典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装每个开发决策者所关注的首要问题。武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业的理想之所。第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是的获利空间。商业氛围金融条街上的商业真空带。分析由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。小结项目所处地段属传统商务市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在年的写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市相对良性循环的状态，由于需求的增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的环境又将刺激更多的需求。因此我们也需要把提供的产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。商业氛围金融条街上的商业真空带。分析由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。小结项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业的理想之所。第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要问题。武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表为武汉招银大厦武汉广场。第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代