间，降低土地成本，从而降低风险。根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市场，或者执行不甚严格，有定的政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和必要。第十章结论与建议武汉市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万，可产生规模效应。地块近临山水，可打造山景水景住宅。项目离中心城区约公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休闲渡假于体地产元素，是在激烈的住宅市场竞争条件下睿智的选择。综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是个充满商机充满市场活力充满希望可行度较高的项目。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件虽有风险，但机遇大于风险虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议以供参考。为降低成本，提高成本利润率，降低风险值，建议将本案老年公寓多层住宅部分由现规划的主体的结构改为主体的结构，这样可以在土地使用面积不增加的条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。第章总论项目名称项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目二承办单位概况承办单位湖北投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。首期建设地点为办事处。四建设内容与规模项目建设内容为在武汉市区办事处镇及办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。首期项目建设规模为征地亩，房屋建筑物面积平方米，床位数个。五建设年限首期项目建设年限为年。六慨算投资首期概算投资总额为万元人民币。七效益分析静态投资回收期年不含年建设期动态投资回收期年不含年建设期财务内部收益率累计财务净现值万元年平均利润总额万元投资利润率八项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是中国老龄事业发展十五规划国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见国办发号湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定年月日鄂政发„‟号湖北省社会福利机构管理实施细则试行鄂民政发号年月日武汉市社会养老机构管理实施办法财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范武汉市城市总体规划年建设工程工程量清单计价规范湖北省建筑工程消耗量定额及统基价表湖北省装饰装修工程消耗量定额及统基价表鄂建造价号湖北省建筑装饰装修安装工程消耗量定额及统基价表单位估价表鄂建号湖北省建筑安装工程费用定额鄂口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担人口老龄化要求调整现重的日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会发展等带来系列的影响，成为世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被期护理。的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为，为老年人提供服务的设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比以上老年人将达到万，占老年人口总数的。全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，岁以上老年人的生命期内，平均有左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有万老年人需要不同形式的长段从年到年是人口老龄化的过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化的迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化的高峰阶段。据权威部门预测，到年，中国岁及以上老年人口将达到亿，约占总人口的。其中，岁最多的国家。目前，我国岁以上的老人有亿。中国目前已进入老龄化社会，新代的独生子女已经成人，下步中国的家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。三湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年湖北省人口老龄化进程将进步加快。方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，岁及以上，占世界总人口的，平均每年增长万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿人，占该地区总人口的比例将由目前的增加到，经济欠发达地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人口的比例将由目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。表世界岁以上人口占总人口的比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多的国家。目前，我国岁以上的老人有亿。年轻人的出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄化的过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化的迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化的高峰阶段。据权威部门预测，到年，中国岁及以上老年人口将达到亿，约占总人口的。其中，岁以上老年人将达到万，占老年人口总数的。全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，岁以上老年人的生命期内，平均有左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有万老年人需要不同形式的长期护理。的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为，为老年人提供服务的设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会发展等带来系列的影响，成为世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会经济发展的种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造个代际和谐不分年龄，人人共享的社会。老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的蛋糕。如今，养儿防老的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干社区福利服务为依托居家供养为基础的社会福