的全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式全部销售对比数据时使用除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为万元，则税前利润为万元，税后利润为万元则总投资资金回报率为扣除企业所得税比例后，项目利润为万元则资金回报率为沃尔玛租赁面积年租金万元为纯利润。全部商业面积出租对比数据时使用全部商业面积的年租金为万元则年投资回报率为扣除企业所得税比例后，年租金收入为万元则年投资回报率为租售结合实际操作备选方案层商业面积销售，其他面积出租层销售总额为万元，则销售完毕后剩余资金为万元。其余面积年租金为万元，则剩余投资资金年回报率为扣除企业所得税比例后，项目利润为万元则资金回报率为销售面积与项目总投资平衡，其他面积出租在此销售方案中销售金额为万元，其余面积年租金为万元，为企业所得税前利润。层销售现金流量表层销售现金流量表全部投资现金流量表单位万元项目项目年年年之后月截止到工程施工流出招商招商流出招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入土地出让金其他流出净现金流累计净现金注招商与销售推广本为相互结合的推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算。施工流出与施工节点相关，招商销售流出流入与招商销售节点相关。总投资资金平衡现金流量表此方案销售面积总额与项目总投资资金平衡。总投资资金平衡现金流量表全部投资现金流量表单位万元项目项目年年年之后月截止到工程施工流出招商招商流出招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入土地出让金其他流出净现金流累计净现金临平商业项目开发计划书莱蒙国际余杭臵业有限公司年月日目录项目概况地理位臵基础数据土地描述二产品描述三市场介绍市场简述市场现状市场小结租赁市场临平中心商业圈租金水平专业市场调查临平餐饮市场分析休闲娱乐业专项调查分析临平写字楼专项研究地块周边租金水平销售市场商业面积租赁销售价格建议表非沃尔玛租用面积商业辐射半径及人口预计四项目开发与营销计划项目工程施工主要节点招商销售与施工节点关系前期招商阶段正式招商阶段后期招商及开业筹备阶段销售进度节奏控制项目开发计划流程图五项目成本预算相关面积表成本计算表六项目收益评估价格建议及销售租赁总额租赁价格及年租金销售价格及总额实际可行销售租赁比例及价格分析相关销售税金资金平衡点分析投资回报率分析层销售现金流量表总投资资金平衡现金流量表项目概况地理位臵项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治商业文化等中心。项目东面南面西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。基础数据总占地亩容积率建筑覆盖率绿化率≧限高米土地描述土地拆迁已完成。土地形状基本规则，土地平整，无水系无起伏。地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道迎宾路与藕花洲大街。二产品描述本案产品为四层单体建筑，总高度米，地上建筑面积，其中商业营业面积，车库面积。层高为米，地下室。设地下地上层及室外停车位，共计个。负层面积，设臵个车位及自行车库。层面积，其中商场营业面积，车库，可停放辆汽车。二层面积，其中沃尔玛经纬宜居世贸布艺城经纬宜居和世茂布艺城在栋建筑体内，世茂布艺城位于层，经营布艺江南家居有直通临平城区的辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平城区至江南家居出租车费用元。商场整体档次中档中低档由于江南家居开业仅半年时间，整体装修还未完成，配套设施正在完善，部分店铺商家还较为方便。江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边，如桐乡海宁的部分市镇。临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付定配送费用，约每车次元。租金元天套房床具红木类家具沙发餐台类家具各类办公综合类家具办公类家具特点停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车南家居基本概况开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察，层层铺位已满，层约空臵。楼层租金楼层业态布局商家数目主力铺位面积市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源杭州市余杭区商业网点规划江内约元天，经营面积之间。出口外约元天，经营面积之间。利群购物中心购物中心同样的扣点的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额，可计算租金水平相当于元天。专业广告费用，根据购物中心的单位面积营业额根据年总营业额与总营业面积的比值计算，可计算租金水平相当于元天。中都步行业态分布服装服饰百货店餐饮酒吧棋牌茶楼咖啡其它楼超市出口出口批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。商贸基地规划共分三期，江南家居城五金机电城为期工程，五金机电城共栋独立三层小楼除五金机电外，规划中还有物流基地酒店等项目项目二期动工时间为年月。余杭新大地广场小商品市场余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。位臵九曲营街入口物业类型内铺住宅面积年销售总额万元摊位数个租金元月定位小商品市场家电卖场伟鹏家电位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。营业面积，共层永乐家电永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理位臵优越。余杭及杭的主街大部分为层商铺，租金价格为元天而层商铺的租金价格为元天，其中单层主力面积为之间。未经营的后街为层商铺，租金价格为元天。购物中心每年月调整品牌，的扣点的广告费用，根据购物中心的单位面积营业额根据年总营业额与总营业面积的比值计算，可计算租金水平相当于元天。中都步行业态分布服装服饰百货店餐饮酒吧棋牌茶楼咖啡其它楼超市出口出口内约元天，经营面积之间。出口外约元天，经营面积之间。利群购物中心购物中心同样的扣点的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额，可计算租金水平相当于元天。专业市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源杭州市余杭区商业网点规划江南家居基本概况开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察，层层铺位已满，层约空臵。楼层租金楼层业态布局商家数目主力铺位面积租金元天套房床具红木类家具沙发餐台类家具各类办公综合类家具办公类家具特点停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便。江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边，如桐乡海宁的部分市镇。临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付定配送费用，约每车次元。江南家居有直通临平城区的辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平城区至江南家居出租车费用元。商场整体档次中档中低档由于江南家居开业仅半年时间，整体装修还未完成，配套设施正在完善，部分店铺商家还没有正式开业，考察人员逗留期间整个商场内基本无顾客。江南家居内销售人员反映，平时基本无顾客，周末的销售情况稍好。经纬宜居世贸布艺城经纬宜居和世茂布艺城在栋建筑体内，世茂布艺城位于层，经营布艺窗帘布料等，经纬宜居位于二层三层，经营家居办公类家具用品。总摊位数个铺位租金楼层经营类别面积主力铺位面积租金元月布艺窗帘布料左右