率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，和会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收针对这些问题，现提出两个建议建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密科学详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。建议采用全销售方案。在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把商铺与车位跟住宅同销售。三决策树概率分析为更精确地预测本项目住宅销售部分风险程度，下面用决策树来进行计算，详看下面的图经计算，旧城改造项目略低风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本项目的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，低于，说明其风险程度在合理的范围内。第节建设项目的大体概况与投资经营方案福满花园项目概述项目概况项目位于南宁市区，南，北临，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积，计容积率建筑面积率为平方米。表项目主要技术经济指标内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积实际用地面积计容积率面积总建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率住宅面积商业面积地下室面积居住总户数户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积，其中住宅，商业部分，另外不计容积率之地下室建筑面积，共个车位，项目总建筑面积，拟建栋层商住楼。二项目投资方案投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资含贷款建设期利息为万元，整个建设经营期为年，是个建设周期长资金投入量大的建设项目。所以，般采用投资的多种组合运用，方面可减低融资的压力，有助资金的流通另方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。裙楼房内文化活动中心超市位于裙楼房内邮政支局位于裙楼房内电信营业所位于裙楼房内储蓄所位于裙楼房内物业管理处位于裙楼房内会所位于裙楼个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园公建配套设施费万元，详见表表公建配套设施费估算表单位万元序号项目建筑面积平方米单价元平方米金额万元幼儿额万元供电工程万元公项供水工程万元公项电信工程万元公项煤气工程万元公项绿化工程万元公项道路工程万元公项排水工程万元公项合计注本项目是万元注其中为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。基础设施费红线内外工程费万元，详见表。表基础设施费估算表单位万元序号项目计算依据金方米桩基础土建工程电梯消防般水电安装煤气通讯公用天线普通装修对讲机系统地下室费用智能化设施高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价元平方米建安工程费高层建安工程费地质勘察费建安工程费筹建开办费建安工程费合计建安工程费万元。见表表高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元项目高层元平方米项目高层元平民币。前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文民币。前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘察费建安工程费筹建开办费建安工程费合计建安工程费万元。见表表高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元项目高层元平方米项目高层元平方米桩基础土建工程电梯消防般水电安装煤气通讯公用天线普通装修对讲机系统地下室费用智能化设施高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价元平方米建安工程费高层建安工程费万元注其中为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。基础设施费红线内外工程费万元，详见表。表基础设施费估算表单位万元序号项目计算依据金额万元供电工程万元公项供水工程万元公项电信工程万元公项煤气工程万元公项绿化工程万元公项道路工程万元公项排水工程万元公项合计注本项目是个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园公建配套设施费万元，详见表表公建配套设施费估算表单位万元序号项目建筑面积平方米单价元平方米金额万元幼儿园卫生院位于裙楼房内文化活动中心超市位于裙楼房内邮政支局位于裙楼房内万元，取上面项之和的不可预见费万元注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性开发成本。万元，以上项小计开发成本二开发费用估算管理费用万元，取上面项之和的万元销售费用万元，详见表。表销售费用估算表单位万元序号项目计算依据计价万元广告宣传及市场推广费销售收入销售代理费销售收入其他销售费用销售收入合计财务费用万元，详见贷款还本付息表开发费用万元，前面项之和三总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表表投资成本费用估算汇总表单位万元成本项目总额万元得房成本元平方米高层商铺车位开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计注投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。细则按计算投资的各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银行贷款利息从住宅销售收入中民币。前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘察费建安工程费筹建开办费建安工程费合计建安工程费万元。见表表高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元项目高层元平方米项目高层元平方米桩基础土建工程电梯消防般水电安装煤气通讯公用天线普通装修对讲机系统地下室费用智能化设施高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价元平方米建安工程费高层建安工程费万元注其中为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。基础设施费红线内外工程费万元，详见表。表基础设施费估算表单位万元序号项目计算依据金额万元供电工程万元公项供水工程万元公项电信工程万元公项煤气工程万元公项绿化工程万元公项道路工程万元公项排水工程万元公项合计注本项目是个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园公建配套设施费万元，详见表表公建配套设施费估算表单位万元序号项目建筑面积平方米单价元平方米金额万元幼儿园卫生院位于裙楼房内文化活动中心超市位于裙楼房内邮政支局位于裙楼房内电信营业所位于裙楼房内储蓄所位于裙楼房内物业管理处位于裙楼房内会所位于裙楼房内公厕垃圾压缩站变电站煤气调压站合计开发期间税费万元，详见表。表开发期间税费览表单位万元序号类别计算依据交纳税额万元配套设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费