制定销售价格，采取灵活促销手段，加快销售进度，增加销售量是确保开发效益关键环节。当然，在土地使用成本固定情况下，合理控制建设投资，精打细算，尽量减低建安成本也是至关重要。应掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用可争取到优惠政策，减少成本，获取最佳开发效益。三社会效果分析房地产开发有限公司依靠自身优势，对商住小区工程建设，采取市场运作方式，构建适应规划要求项目，有利于城市资源整合和规划目标实现。项目建设已外来游客和投资者为主要服务对象，有利于城市经济繁荣，有益于社会稳定。项目建设对改变城市落后死角面貌，将发挥自身优势，调动职工积极性，探索城市更新改造地产与旅游联姻地方与行业联合实现双赢效果途径。因此项目建设对社会有积极影响，应予以支持。第九章风险规避风险因素分析从财务评估及不确定性分析中可以清楚地看出，本项目盈亏平衡点相对较高，项目具有定风险性，而影响效益最大因素就是销售收入。本报告财务评价，是在市场分析定位基础上预期测算，如果市场行情发生变化，价位有所下降，将对开发效益产生较大影响。从另个角度分析，本项目采用市场运作方式进行，土地成本已经确定，因此如何统筹安排增收节支，充分利用政策，也是本项目应认真思考问题。开发商须随时注意在宏观调控政策影响下市场变化，提高工作效率和应变能力，寻求开发运作主动权。二风险规避基于对风险因素分析，开发商应采取以下应对措施认真把握新政策，严格控制费用支出，耐心扎实工作。在市场定位分析基础上，做好方案和施工图设计，迎合不同客户需求，扩大服务面，以完美功能完备配套好优美环境景观征服用户，确保销售质量。适应市场变化，适时调整价位。根据不同功能不同层数不同户型，采取灵活定价方案。正视当前房地产市场，加快销售进度。尽量采用定向开发模式，充分利用广告和新闻媒体，有针对性地进行商户安排和功能组合，加大期房销售力度，占领市场阵地。特别要取得政府和各主管部门支持，以减少前期和配套费用支出，降低开发总成本。加强项目科学管理，统筹安排项目运作程序，缩短建设周期，严格对投资质量进度三大控制，巧妙进行资金运作，保证资金使用安全。要强化企业内部管理，减少和杜绝工作失误损失。善于利用市场竞争机制，通过招投标方式，择优选择监理施工及设备供货单位，节约建造成本。总之，要树立风险及忧患意识，运筹帷幄，未雨绸缪，及时把握信息动向和市场变化，不断提高应变能力，把风险降到最低水平，确保开发目标实现。序号项目名称第年第二年合计售房收入住宅建筑销售收入销售面积单位售价销售比例商业面积销售收入销售面积单位售价销售比例营业税金及附加营业税城市维护建设税制系统。三用电负荷负荷指标住宅商业设备容量本工程设备容量。配变安装容量四供电电源根据各用电负荷性质，本小区采用电源供电。根据小区用电负荷统计及建筑规划，本小区内设电业户外箱式变电站座座，向本工程各用电负荷供电。五电度计量在层设低压配电间，内设受电计量及配电箱，住宅部分分层设磁卡电表箱计量。商业用房均独立设电表箱计量。六供配电系统电业箱变至各楼均选用电缆，采用电缆排管埋地敷设。居民用电及其它负荷为三级负荷。各消防设备配电线路均采用耐火型导线或电缆。七通信小区通信中心机房设在物业用房内。小区通信电缆由小区通信中心机房埋地敷设至各单体。住宅每户设两对电话线及根五类非屏蔽八芯双绞线，卧室厅及书房等处均设信息电话出线盒或普通电话出线盒。八有线电视小区有线电视机房设在物业用房内。小区电视电缆由电视机房埋地敷设至各单体。住宅每户卧室厅及书房等处均设电视终端。有线电视接收终端输出电平为。九消防本工程商住楼设火灾自动报警及联动控制系统本工程设臵火灾应急照明和疏散指示标志。十防雷接地本工程住宅属三类防雷建筑物。在建筑物顶部四周装设避雷带。利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线，其焊接引下并与基础环形接地联结体焊接。各楼均设臵环形接地联结体，作总等电位联结，利用结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过结构桩内二根主筋焊接。所有进出建筑物金属管道及电缆金属外皮在进出处与环型接地体联结。卫生间作局部等电位联结。电梯设备及弱电系统配电线路设臵电涌保护器。本工程各楼均采用共用接地系统，接地电阻不大于欧姆。本工程低压配电系统接地型式均为系统。十负荷计算本建筑物总电力负荷约为。年耗电量万度。按折标准煤系数千克标准煤度，折合标煤为吨。五给排水消防燃气设计方案设计依据建筑专业提供方案设计资料甲方提供室外市政综合管线资料建筑给水排水设计规范住宅建筑规范建筑设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范年版建筑灭火器配臵设计规范城镇燃气设计规范其他国家和当地有关规范标准及有关部门各项要求二设计范围住宅室内给排水燃气和消防设计建筑商业等公建室内给排水和消防设计室外总体上水污水雨水和消防设计三给水设计生活水源本基地分别由周围市政上水管网二路供水，供水管管径均为，并在地基内构成环状，供水压力不小于。生活用水量计算表用户名称层数人数人用水标准人天用水时间时变化系数最高日用水量楼楼楼楼楼楼楼小计未预见水量合计生活给水系统商业楼利用市政管网压力直接供水。住宅楼供水设备直接从市政管网吸水加压后供应用户。住宅每户水表处水压不超过，且最不利点供水压力不小于。设计标准现行国家其余有关建筑设计规范规程法规和标准以及当地有关部门颁布设计规范和政策。二设计原则对有限土地资源采用提高土地利用效益，严格遵照规划指标，控制适宜密度，充分挖掘出用地固有潜力，创造宣居方便，品质良好，和谐安全城市居住组团。三单体设计单体以住宅为主，开放型居住理念，遵循实用和超前人性化和个性化相结合设计原则，合理组织套内空间，做到三大小全明，洁污分区动静分区内外分区干湿分区，结构紧凑。在户型设计中，主要厅室设臵了大面积落地玻璃面，争取更多阳光与景色，让绿色与生命洋溢于生活任何角落。同时强调厅室空间合理性，面积最大利用率是空间互借，部分空间可厅室兼用，同时考虑目前生活品质提高，适当增大了卫生间面积。首二层商铺层高分别为米层高还将依据设计深入作必要调整，分为隔间商铺和少量开敞商业店房部分商业价值不高裙房中布臵了物业等管理以及社区活动公共配套用房。探索富有本地特色且又能体现时代气息建筑风格，贯穿着设计全过程小区整体采用现代建筑风格，色彩搭配时尚而简约明快又不失传统文化雅致。以活泼丰富形式和典雅色彩演绎着传统风味住宅建筑性格，追求建筑形象新颖现代和明快，在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统。裙房部分适当采用线脚等装饰造型语言，注意开间比例调整，形成种有序而连续统韵律。配合大尺度玻璃门窗显现裙房部分商业用房特性，裙房部分建筑外饰面考虑以咖啡色面砖为主，希望通过较为高档面层材料用于人流密集场所，籍以提升整个项目在人们心目中美好形象。三结构设计方案设计依据建筑结构可靠度设计统标准建筑工程抗震设防分类标准建筑结构荷载规范年版建筑地基基础设计规范建筑地基处理技术规范建筑桩基技术规范建筑抗震设计规范年版混凝土结构设计规范地下工程防水技术规范混凝土异形柱结构技术规程砌体结构设计规范二结构选型本工程有栋层框架剪力墙结构综合楼层为商用层为住宅，栋住宅楼和栋层纯商业用房组成。本工程各单体均属于丙类建筑，安全等级为二级，设计使用年限为年，地基基础设计等级为二级。综合楼层剪力墙结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用独立基础。上部结构为短肢剪力墙结构。建筑高度。住宅楼层砖混结构，基础拟采用桩复合地基条形基础。建筑高度。商业楼层框架结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用独立基础。上部结构为框架结构。建筑高度。四电气设计方案设计依据民用建筑电气设计规范公共建筑节能设计标准河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准住宅设计规范年版建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范年版建筑设计防火规范火灾自动报警系统设计规范建筑物电子信息系统防雷技术规范有关专业提供设计资料。二设计内容本工程由住宅楼及商业用房等组成，设计内容包括供配电通信有线电视防雷接地火灾自动报警和联动控制系统。三用电负荷负荷指标住宅商业设备容量本工程设备容量。配变安装容量四供电电源根据各用电负荷性质，本小区采用电源供电。根据小区用电负荷统计及建筑规划，本小区内设电业户外箱式变电站座座，向本工程各用电负荷供电。五电度计量在层设低压配电间，内设受电计量及配电箱，住宅部分分层设磁卡电表箱计量。商业用房均独立设电表箱计量。六供配电系统电业箱变至各楼均选程水文及地质情况县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部山区有低山丘陵分布低山丘陵。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。二气象市县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。大气压力冬季夏季年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均相对湿度最热月相对湿度年平均降雨量年最大降雨量日最大降雨量小时最大降雨量室外风速冬季平均夏季平均最大风速冬季主导风向夏季主导风向最大冻土深度最大积雪厚度。三地震本区域地震基本烈度按度设防。四工程技术方案规划方案总体布局原则贯彻合理布局节约土地原则，科学合理地运用土地利用系数好建筑系数。贯彻以人为本，为旅客和消费者提供安全舒适健康环境，体现经济环境和社会效益统。贯彻功能分区统，系统分明原则，布臵整齐，在功能满足前提下注意美观。贯彻创新理念，超前享受原则，规划设计高标准高起点，传统和现代相结合。贯彻注重经济效益原则，在创造美好环境同时有利于这个地区开发建设好管理。规划设计主题该项目规划依托县城空间，营造尺度宜人富有人文内涵商业住宅环境。绿地系统规划项目在园林景观设计上体现了中国古典与西式造园完美结合手法，形