费图纸审查费建筑面积元平米，定额管理费建安费，质检费建安费墙体材料专项基金建筑面积元平米，监理费建安费气象局建筑面积元平米，建筑垃圾处理费建筑面积元平米，消防管理费商业元平米，招标代理费建筑面积元平米，测绘费元宗地，控规设计费元宗地，规划设计费用地面积元平米用地技术服务费元亩，工程技术服务费建筑面积元平米，拔地订桩费元宗地，放线费元宗地，竣工图测绘费元幢，副食品调节基金建安费，自来水城市配套费万元，接头材料安装费万元，电力增容费元千瓦约，污水处理费元幢有线电视接入费元户，合计万元不可预见费不可预见费取以上四项之和万元注第项土地出让金不存在不可预见因素开发成本开发成本以上六项小计万元开发费用估算管理费用管理费用取以上项之和万元招商费用招商费用万元招商费用估算表项目计算依据计价万元广告及推广费租金收入招商代理费租金收入其他招商费用租金收入合计万元租金收入按年起租计算万元财务费用财务费用贷款利息开发成本银行平均贷款利息年万元开发费用开发费用前三项之和万元总成本费用汇总项目预计总投资约人民币万元亿元投资成本费用估算汇总表成本项目金额万元开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用招商费用财务费用合计第十二章财务效益分析数据分析依据测算依据项目获得有关资料，投资人经营设想和测算要求缴费依据依据规定缴纳有关税费。分析条件假定分析范围本项目财务效益分析仅对项目中商场地下商场餐饮娱乐影城租金和经营收入成本进行分析。分析周期本项目财务分析计算期暂定为年不含年建设期经营收入根据项目建设单位初步经营设想，本项目建成后商场含餐饮娱乐出租，影城自营。资金投入全部按自有资金投资，投资款分建设期初至建设期末平均四次投入，第三年末投入流动资金万元。经济效益预测表项目建筑面积租金经营收入元日年收入备注平方米万元商业含餐饮娱乐影院每天场入场率影剧院人地下商场合计总成本折旧费按综合折旧法，计提年折旧费，年折旧费率为，残值率取自营成本影院按经营收入计，正常年自营成本，万元年营业税营业税按经营收入计万元房产税商场出租房产税按经营收入计万元影院自营及其他房产税按该部分建设投资约计万元成本税金预测表项目商场出租影院经营合计万元经营成本折旧费小计营业税费房产税小计总计项目税金所得税按利润总额计净利润预测表序号项目金额万元经营收入总成本税金营业利润，所得税，净利润，第十三章研究结论静态评价指标评价指标净现值，万元内部收益率静态投资回收期年获利指数经济效益结经济单位投资完成亿元，增长。社会消费品零售总额增长较快消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。其中，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。分行业看，全年全市批发业实现零售额亿元，增长零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。消费结构年全市限额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽针纺织品类增长石油及制品类增长书报杂志类增长汽车类增长。城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。全年农民人均纯收入元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。指标金额元比上年增长城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出从上述数据可以看出，目前市整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，市社会消费品零售总额近年保持平均以上增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高人均消费支出。在市第三产业稳步发展带动之下，必将促进商业地产和消费需求增长。产业结构分析电力资源优势是华北地区重要电力生产基地，三角区神头二电厂二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运用电，又保证了向京津唐地区供电。具有良好电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂各种资源条件，可向东部地区提供成本更低电力资源。旅游资源优势以其丰富旅游资源驰名中外，享有佛国龙城之美誉。境内古建筑古遗址余处，现有国家级文物保护单位处省级文物保护单位处。年，被评为中国优秀旅游城市。工业基础优势市作为国家重要能源基地，工业基础势力雄厚。早在五时期，就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大机车厂机车工厂我国最大军用动力机械厂山西柴油机厂当时国内最大水泥厂水泥厂最大合成橡胶厂山西化工厂。经过年建设发展，已初步形成以煤炭电力为支柱产业，冶金机械建材化工轻纺制药食品等工业门类比较完整工业体系。农业基础优势地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。具有宜林宜农多种类型土地资源和生物资源优势。因此，有望成为京津唐肉食品基地蔬菜基地和杂粮基地。市投资环境分析交通便捷市是我国中西部地区离首都最近离出海口最近块风水宝地。按铁路里程东望北京公里，西眺呼和浩特公里，南下太原公里，北上中蒙边界二连浩特公里，是华北地区重要交通枢纽城市。京包大秦等条复线电气化铁路及余条支线专用线纵横交错，沟通华北西北东北和三晋腹地联系，京大大运和得大高速公路等多条干线四通八达，飞机可直达北京上海广州等城市，已形成了铁路公路航空相互配套立体交通体系。资源丰富市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿世界建筑中件珍品位于西南部华严寺，是我国最大古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久古建筑市东南方，有中国五岳之北岳恒山，风光极佳恒山山脚下悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们奇思妙想。交通概况北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市公里，实为首都之屏障全晋北方之门户，且扼晋冀内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。在历史上曾为三代京华两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为北方锁钥。今日，是京包同蒲两大铁路交汇点，大秦铁路起点，居神府准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区中点。公路通车里程达到公里。其中，高速公路达到公里。全市通油路乡镇个，通公路行政村个通油路行政村个，本年新增个。全市公路密度公里百平方公里。资源概况市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。可望成为资源相对贫乏沿海及渤海经济圈矿产品原料基地。煤炭煤田含煤面积平方公里，探测总储量亿吨，其中侏罗纪煤素以低硫低磷低灰份高热值三低高闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。得天独厚煤炭资源优势，使市成为国家重要能源基地，被誉为中国煤都。市年产原煤万吨，煤炭生产量外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。煤支持着全国大火力电网大港口大城市煤气发生炉以及全国多个省市自治区多家大中型企业，有力地支援了全国经济建设，并远销欧亚美多个国家和地区。市本地水资源总量为亿平方米，人均水资源量仅为立方米，为全国人均占有量左右，水资源十分贫乏。现在用水状况是工业与生活用水占，农业用水占。虽然水资源开发利用率已达，但年缺水量仍为多万立方米。新区概况新区位于山西省北部市矿区，新区就是矿务局棚户区改造工程，分棚户区和沉陷区两区。据不完全统计，目前是亚洲最大居民居住区，施工工程分三期，年是第期。是第二期。年月份开三期和地煤棚户区，预计年月份前交付使用。由于新区是山西矿区棚户区居民拆迁后居住地，且前期未正式命名为新区，当地居民便将其称作棚户区，久而久之就习惯了这样称呼。遂所谓棚户区即是新区。实施煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户近万矿工及家属居住条件得到彻底改善。名称新区别名棚户区距市区约公里所属地区山西省市火车站火车站所属管辖市同煤集团公交线路路小区建筑面积超过万平米，约万户附近公路大运路口楼层数层电话区号居住人口三期建成后四十万人左右邮政编码居住人群矿工家庭及部分外来人口车牌代码晋小区代码，经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展经初步核算，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。从上图可以看出，经济除年受全球金融危机影响涨幅较小外，直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济稳定快速发展，必定会带动房地产发展以填补这方面空白，为繁荣与振兴新区商业，形成新商圈将有较大作用。本商业项目将是新区中心坐标，是规划中新崛起板块中心，新区最具规模大型商业中心，其中有大卖场业态引入这对周边社区型商业而言相对超前商业形态进驻，对本项目成功尤为重要。此外，由于目前新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将为旗舰级商业中心，未来以此为核心形成商圈。项目将引入乃至山西稀缺奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。这种业态不依赖城市主要商圈高客流，主要消费群体是追求时尚有车族。本项目不但是新区商业中心，同时可以做到立足辐射及周边城市。商业主题定位根据新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈项目定位，再结合新区实际情况，将本项目主题定位为站式消费商业中心，是个集购物餐饮娱乐休闲为体综合性规模化商业场所，即社区销品茂。第二章概况及宏观经济环境市概况区位及行政区位于山西省北部，介于内外长城之间，是盆地中心。为山西省第二大城市，晋冀蒙三省区和各县交通枢纽，地区政治经济文化中心。全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云阳高天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计镇乡个街道办事处。人文概况市是国务院