空间序列变化，建筑高度沿地形地貌应做适当调整，形成丰富清晰高端住宅区轮廓线。要求对套别墅区和度假村改造规划设计深入详细，具有较强可操作性。五规划与设计内容对度假村外观及内部功能布局进行改造设计。对幢别墅交通外观内部结构及周边配套改造设计。对规划区域内亩用地进行合理功能布局，确定并设计适建建筑类型。确定地块建筑密度建筑高度建筑体型建筑间距出入口方位等系列指标。道路交通系统设计协调道路交通设施与建筑群体公共空间关系，完善支路系统，处理好支路与主路关系，合理设置停车场地，形成畅通交通网络。用地功能布局对规划区域内用地空间系统组织功能布局形态设计景观组织尺度控制界面处理等方面进行详细设计，提出控制和引导要求，各种公共服务配套设施应予明确。第六章项目财务分析投资成本分析套别墅改造剩余栋数栋改造面积平方米工程投资改造土建万元新建土建万元道路万元绿化万元总计万元设计费用万元亩土地开发新建栋数套独栋套新建面积平方米工程投资土建万元道路挡墙万元绿化万元总计万元设计费用万元阳光度假村改造改造面积平方米工程投资会所改造万元温泉池改造万元景观改造万元总计万元设计费用万工程总造价万元设计总费用万元合计万元二经营效益分析根据市场调研，年初别墅类项目单价集中在每平方米之间，均价在元每平方米左右。随着市场疲软，整个重庆地产市场都迅速降温，由于该区域主要是高端项目，由此房价受影响较小。目前阶段，整个区域房价相对稳定，涨幅也趋于平缓。该项目改造面积为平方米，新建面积为平方米，面积总计约为平方米。按照重庆市上半年别墅市场均价为平方米左右计算，该项目收益为元万元三项目财务分析结论若该项目能完全脱销，效益额为万元万元万元，则具有很好利润空间，项目可行。若该项目收支平衡，则至少要销售万平方米，即至少要销售总面积才能保障收支平衡。如销售面积低于总面积，则项目风险较大，项目不可行。第七章结论区域市场综合分析总来说，南泉板块同质化竞争严重，各项目间无特别差异化竞争优势，但区域对高端市场吸引度较强，因此，虽然竞争激烈，但销售状况还趋于平稳，本项目受其影响不大。二地理位置综合分析该项目位于南温泉景区入口处，紧邻南温泉景区，距重庆市中心较近。长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥话题，而且成为越来越多地产开发商竞相争夺蛋糕。作为两大黄金产业新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第居所和第二居所概念提出，产权酒店分时度假物业进步推进，旅游地产内涵已大为丰富。尽管从目前发展情况看，旅游地产仍然有许多不足，但其作为旅游业和房地产业两个黄金产业交叉型具有极为广阔发展前景，其蕴含潜力却是我们不应该忽视。据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资另个重头戏。根据国际权威机构预测，未来二十年，中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔发展前景。二别墅地产市场发展现状及趋势由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂市区内可用作类住宅用地土地稀缺，市区别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最大使用价值市区较大规模别墅开发难度较大，项目定位把握也较难。所以，要在市区开发较多较低密度超低容积率别墅项目，这是不现实，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅销售价格很高。这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格消费者毕竟只有极少人。然而郊区情况则不同，它有着较市区更为优越自然环境，较少空间阻隔，郊区别墅建设则允许出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不够。并且重庆很多别墅产品在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖龙湖蓝湖郡比华利豪园等知名楼盘位置都是算郊区或是新区，但郊区容积率多低于，甚是象中安翡翠湖这样位子多是低于，可见重庆明显偏高。现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力别墅珍藏品。二建筑类型分析重庆市郊区住宅建筑类型及其现状多层。作为种最为普遍建筑形式，多层住宅依然是市场供应量主体，这点在城乡结合部郊区房地产市场尤为突出。目前到美丽自然环境景色文化氛围，同时也要感受到居住环境舒适，不仅仅着重居住小环境，同时也包括居住外部大环境。此项目建设落成必将为巴南区旅游业发展创造条件，提升巴南区旅游业综合发展实力。二有利于提高巴南区经济发展水平巴南区位于长江之滨，地处重庆都市旅游圈，是中国优秀旅游城区和山水园林城区。交通便捷，区位优势十分突出，渝黔渝涪渝道渝长渝成渝怀省际高速公路构建成四通八达交通网络重庆主城外环上界路二环高速公路重庆轻轨，将巴南区与主城交通紧密相连，实现了半小时主城，基本达到了小时巴南，所有景区点通达主城区及火车站长江船运码头江北国际机场车程均在小时以内。旅游业作为巴南区支柱产业，而旅游地产又是旅游业和房地产业支柱产业，此项目建设落成必将全面促进巴南区旅游产业和房地产产业发展，进步促进巴南区经济发展水平提高。三有利于丰富重庆市高端房地产市场重庆高端涉外住宅小区高端商业及商住小区以及大部分别墅项目，从总体来看，重庆高端项目在景观样板间售楼处社区配套物业细节等方面都精益求精，达到相当高水平。此项目所在南泉区作为个依山傍水重庆肺叶区，利用其得天独厚自然条件，其居住功能越来越强大，特别是已经逐步成为高端人群主要居住区，区域内地产项目多为高品质低密度住宅，以连排和独栋为主，如高山流水海昌加勒比保利小泉等。南泉作为高端项目聚集地，经过多个项目对区域宣传，南泉作为别墅区形象已经形成，对于项目而言，对区域宣传重在借势，不作为主推。四有利于实现重庆旅游控股集团有限公司发展目标重庆旅游控股集团有限公司着力打造旅游产业基地是企业自身发展迫切需要。重庆旅游控股集团有限公司发展目标是以科学发展观为指导，主动融入全市旅游经济发展大局抓企业建设，按照大项目大投入大营销要求，积极推进主业网络化经营多元化扩张高效化管理标准化和公司品牌化，快速建成有核心竞争力旅游市场主体，成为带动全市旅游发展品牌优实力强业绩好信誉高，全体员工为之骄傲强势旅游龙头企业。重庆旅游控股集团有限公司发展步骤是年打牢基础，两年创新效益，三年整合扩张，五年做强做优。第三章市场分析及定位市场分析旅游地产市场发展现状及趋势近几年，我国房地产业旅游业发展持续升温，成为社会关注焦点，而旅游业与房地产业交叉产业旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论热点话题，而且成为越来越多地产开发商竞相争夺蛋糕。作为两大黄金产业新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第居所和第二居所概念提出，产权酒店分时度假物业进步推进，旅游地产内涵已大为丰富。尽管从目前发展情况看，旅游地产仍然有许多不足，但其作为旅游业和房地产业两个黄金产业交叉型具有极为广阔发展前景，其蕴含潜力却是我们不应该忽视。据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资另个重头戏。根据国际权威机构预测，未来二十年，中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔发展前景。二别墅地产市场发展现状及趋势由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂市区内可用作类住宅用地土地稀缺，市区别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最大使用价值市区较大规模别墅开发难度较大，项目定位把握也较难。所以，要在市区开发较多较低密度超低容积率别墅项目，这是不现实，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅销售价格很高。这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格消费者毕竟只有极少人。然而郊区情况则不同，它有着较市区更为优越自然环境，较少空间阻隔，郊区别墅建设则允许出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不久将来是最佳居住区域。二重庆市近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。三项目附近高山流水海昌加勒比保利小泉等成功开发，为该区域房价定位提供了市场认可性。四周边日趋成熟居住配套及商业氛围逐步形成，为该项目配套环境奠定了定基础。五该项目为国有资产回收，使得取得该地块前期资金较少。六该项目规划定位为巴南区第个集度假休闲居家为体高品质低密度小区，重庆市些企业开发经验可以为之借鉴。七我公司为国资委下属大型国有企业，与重庆市政府及建设主管部门良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地发展。二劣势及威胁该项