房屋销售只完成了秋丽项目开发的第步，完善的养老服务才是最终赢得顾客信赖的依托和保障，是公司在广阔的老年产业市场中进步发展的真正基石。价格秋丽养老服务社区户型分档销售价格院落式住宅楼元平方米酒店式公寓楼元平方米独居式民居万元院销售安排年月中旬，为了照顾本公司股东集资建房，向股东限售第期套住房无独院，按第档最低价出售。收全款。年月中旬，为了照顾本公司多年来的老客户，向老客户限售第期套住房无独院，按第二档优惠价出售。预收。年月，住宅建筑已经断水，向公司所有股东和客户出售第期各种住房，按第三档价出售。收全款。同时开始出售独院。年月，第期已经建成，公开向全社会出售第期现房，按第四档价出售。年月，园区完全可以参观，第二期也已动工，向全社会出售第二期期房，按第四档价出售。根据具体情况，可以考虑临时确定种优惠政策。社区提供的各项养老服务价格按照市场价格计算。秋丽养老服务社区将主要目标定位于中高端市场，提供宜人的居住环境与完善的养老服务，社区房屋的销售价格自然比般楼盘略高，但从性价比的角度衡量，购买秋丽绝对会带给消费者物超所值的收获。渠道秋丽养老服务社区的销售，将在使用直接销售和委托代理的传统模式的基础上，同时开辟网络营销模式的新型销售模式对于销售给股东和老顾客的部分住房，由公司采取直接销售的模式，因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良好的联系，故采用直销模式销售过程中发生的费用也完全可由开发商来控制，高效从严支出可以大大降低物业销售的费用。而且从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业方面要扩大规模追求规模经济另方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。因此，对于面向社会销售的住房的，秋实公司决定委托给专门的房地产销售代理商执行。这种销售模式的优势在于它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力物力和力的不足，提高企业运作的效率和效益相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险由于专门从事代理销售工作，代理商般都有较多的销售业务员和更广泛的客户关系④企业在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。世纪是信息化的世纪，互联网席卷中国大地的时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展的时候。房地产与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身顾客网络服务商合作伙伴供应商销售商相关行业的网络环境。在这种环境下，房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动的实现。我们已经清楚地意识到，网络营销必然是未来房地产销售的重要趋势，秋实公司需要尽快适应这潮流，并尽可能的占据有利地位，所以秋实公司的房地产网络营销势在必行。此次，秋丽养老服务社区的销售就是秋实公司进入这模式的大好时机，公司将投入定的人力物力和财力，建设起网络销售的平台。公司将拿出面向社会销售的住房中的，作为网络销售的对象，尝试网络销售，为将来公司的销售积累经验奠定基础。促销此次的秋丽养老服务社区的促销将采用广告销售促进公共关系人员推销和直接营销并用的模式广告由于销售主要针对成都地区进行，故秋丽养老服务社区的广告将主要当地报刊专门针对老年人和中年高收入群体的杂志刊登纸质媒体广告，同时在市区内老年人常出入的医疗健身等场所附近设立形象广告牌灯箱广告公交站台广告车身广告等吸引特定顾客群的注意。销售促进公共关系与人员推销选择节假日，在市区内选择场所为老年人提供免费的健康咨询简单体检等服务，以吸引目标消费者的注意调动其参与性在同场所可同时进行秋丽养老服务社区模型的展览会，在当场派发公司印制的秋丽社区的宣传资料，并有公司专门安排的咨询人员进行现场咨询与推销展示陈说直接营销从专业的老年医疗健身等机构寻找特定目标顾客的联系方式，采用邮寄销售目录的方式进行促销七财务计划与财务分析鉴于资源限制，这里只提供了简单的现金流量表现金流量表项目金额万元房屋销售产生的现金流量销售独居式民居收到的现金按销售额的销售院落式住宅楼收到的现金按销售额的销售酒店式公寓楼收到的现金按销售额的销售可出售格楼收到的现金按销售额的销售剩余房屋收到的现金销售额其余的现金流入小计建设总支出现金作为销售费用支出的现金现金流出小计房屋销售产生的现金流量净额二管理服务活动产生的现金流量每年利用公共服务设施收到的现金销售会员卡收到的现金老年大学学费收到的现金幼儿园等服务收到的现金茶园茶馆服务收到的现金食堂餐厅服务收到的现金交通车服务收到的现金利用商业设施收到的现金代户出租服务收到的现金家政等服务收到的现金医药等服务收到的现金现金流入小计作为人员工资支付的现金水电费用支出的现金园林养护支出的现金设备维修支出的现金其他开支现金流出小计管理服务活动产生的现金流量净额八其他成都老年公寓商业计划书引言人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是岁以上的人口数占总人走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野。财务总监甘云碧女士会计师职称。年生，从事财务工作年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审计天仁大酒店财务总监德瑞企业发展总公司审计部经理，现任宝光银发实业股份有限公司财务总监，编写过多种财务制度，培训过多名财务人员。三项目市场背景与市场情况分析养老服务社区涉及的些宏观环境分析人口老龄化趋势人口老龄化是世界化的发展趋势。按照国际标准，个国家或地区岁以上的人口达到总人口的以上，或者岁以上人口达到总人口的以上，即为老龄化国家和地区。按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利德国希腊日本等。排在首位的意大利年老年人口比例高达。同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快的国家。有关数据显示，年我国的总人口达到了亿，岁及以上的人口为亿人，占总人口的其中，岁及以上的人口为亿人，占总人口的。这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。同时，国内外近期人口预测发现，在年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至年，在每个人口中，就有个左右岁以上的老人，将比那时期世界平均老龄化水平高出个百分点。可以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间而我国自上世纪年代末年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经济社会高速发展，疾病控制卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。经济发展国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础据年第次全国经济普查显示年，我国的增加排列世界第六位，虽然人均却排名在世界第位之后，只有全世界人均的五分之。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，年人均已达美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。政治保障党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。其次，党和政府十分重视老有所养问题。从年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定关于建立统的企业职工基本养老保险制度的决定社会保险费征缴暂行条例等文件。年月，中共中央国务院发出关于加强老龄工作的决定，号召全党全社会从改革发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十个五年规划的建议中指出要认真研究制定应对人口老龄化争取经过十年左右的发展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大的全程服务的老年服务公司。此次公司投资秋丽养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司的长期发展目标要求，进行产业链的向上扩展，此项目将与公司另外个老年服务投资项目宝光永生堂起开发。这两个项目完成后，将使公司的年营业收入从现在的余万元上升到余万元，并可实现公司长期发展战略中的第二阶段发展目标之要求。现有业务四川秋实开发实业股份有限公司现在从事的是殡葬火化殡仪服务灵骨存放家人对死者常年的祭祀服务及在园林观光和休闲时的附加服务。灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地亩，建筑面积万多平方米，是座集建筑雕塑园林于体，融观光祭祀休闲与其中的祭祖圣地和艺术殿堂。公司采用塔葬这种全新的概念，既顺应了国家节约土地的殡葬改革发展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄托哀思的愿望，为生命画上圆满的句号，显示出它强大的生机和活力。四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大的有着完整硬件设施和配套服务的殡葬服务企业。公司下属的灵新墓葬公司现在已经开发的主要产品是用于骨灰存放塔位。根据存放位置的差别存放环境外观差异，设有