1、“.....四是具有广阔的合作前景，可营销后续项目。贷款风险分析政策风险从上述评估内容可知，借款人为合法的政府土地储备机构，本项目贷款所收储的土地为新增建设用地，已签订了收储合同，储备土地农转建和规划用途已经江西省人民政府审批，收储土地用途为居住用地。但是，本项目贷款收储的土地具体规划还待政府规划部门制定，规划技术指标仍然存在定的不确定性。借款人存量贷款额度较大截止年月日，借款人在他行的存量贷款余额为亿元，其中国开行亿元市商行亿元市农行亿元。目前，借款人银行借款余额低于市财政局赣市财办字号对该中心举债规模的要求，即年控制在亿元之内。但是，根据借款人与国家开发银行签订的亿元信用合作协议，在国家开发银行贷款的归还期从年开始。为控制借款人过度负债风险，评估建议经营行密切关注贷款储备土地和抵押土地的出让，并在土地出让后及时收回贷款......”。

2、“.....而其中原来土地使用人按期交地进度又直接决定了储备土地的出让和收入实现的时间。目前，该本项目贷款所收储的土地由农用地转为建设用地和征用方案已经江西省人民政府批复同意，只要收储资金到位，交地进度基本可控。因此，贷款不能按期归还的风险不大。资金运作模式风险从目前该土地储备中心的资金运作模式来看，在收支二条线管理的方式下，方面中心以收储项目来向各家银行融资，但融资总量控制在政府财政部门确定的规模以内另方面，银行融资不足的部分由市财政局从土地出让金收入中返回，以弥补其收储成本。在这种模式下，土地储备中心的资金是缺多少，财政给多少，其风险可控。项目市场风险因年新政引发的全国房地产市场交易放缓价格下滑的情况，在年已经引发了土地出让市场的交易价格下滑和数量下降......”。

3、“.....从而对贷款形成风险。但是，由于土地作为不可再生的稀缺资源，其土地资产的增值是必然趋势，并且土地储备运作具备垄断性质，因此贷款的市场风险相对较低。第七章贷款担保分析本次申请项目贷款万元拟由市土地收购储备中心原已收储土地的使用权提供抵押担保。抵押物概况抵押物位置状况拟用于抵押的土地坐落于市章江新区，属于市政府重点规划建设的新城区。地块由两地块组成，位于章江区建春路和益光路之间，土地面积平方米合亩地块，位于章江新区赣江源大道腊长小学东侧，土地面积平方米亩。用于抵押的土地地理位置优越，交通便捷，具有较大的增值潜力，市场前景看好。抵押物权利状况根据借款人提供证号分别为赣市章国用字第号地块面积平方米赣市章国用字第号地块面积平方米赣市直国用字第地块面积平方米的国有土地使用证显示，该土地使用权人为市土地收购储备中心，土地用途为储备用地，使用权面积为平方米折合亩......”。

4、“.....市土地价格中心受储备中心委托，对拟抵押的土地进行了估价，并出具了土地估价报告赣市地价估字第号，根据市章江新区控制性详细规划，待估宗地为住宅用地商住用地，住宅用地土地使用年限年，商住用地土地使用年限年。评估设定用途为住宅用地商住用地，估价设定开发程度为宗地红线外五通和红线内场地平整，采用剩余法和基准地价系数修正法进行评估，该土地估价基准日年月日日年月日日的评估总地价为万元，抵押贷款万元，抵押率为。评估认为，抵押物足额。附近相同用途土地的出让案例章江新区地块交易案例受让方金茂房地产开发有限公司，地块编号及坐落章江新区地块，地块面积亩，规划条件商业住宅，容积率，建筑密度，成交地块交易价格万元亩，成交地块成交总额万元，成交时间年月日。章江新区地块与本项目贷款收储土地位置相近，具有可比性。章江新区地块交易案例受让方银行，地块编号及坐落章江新区地块，地块面积平方米合亩......”。

5、“.....成交地块成交总额万元，成交时间年月日。抵押物评价是抵押物的权属清晰，可办理有效的抵押登记手续。抵押土地系市人民政府国土资源局收储，权证反映产权归属于市土地收购储备中心的土地，土地使用权证所确定的土地用途为储备用地，记载土地使用权人为市土地收购储备中心。因此，抵押物可以办理有效的抵押登记手续。二是抵押物的评估价值较为合理，抵押物足值。根据项目所在区域的控制性详细规划及市城市规划条件通知书，抵押物规划用途为商住住宅用地。市土地评估中心将抵押物评估的价格分别为章江新区地块价格元平方米，总价万元章江新区地块，价格元平方米，总价万元章江新区地块，价格元平方米，总价万元。土地总价值万元。评估认为，市土地评估中心在抵押物价格评估时，要将章江新城区形成轴二环三心六片城市体系的目标，并持续加大新区投入，将章江新建设成为集行政商务文体博览居住等多功能的综合新区......”。

6、“.....位于市政府重点规划建设的新城区章江新城区。章江新城区按现代化城市要求进行规划建设，区内规划有市政机关医院金融商业学校生活居住区等，是市城区三江章江贡江赣江六岸建设的重要组成部分。目前，章江新城区已建成了市委市政府办公大楼体育中心图书馆市政服务大楼等大型公用建筑，以及章江公园滨江大道迎宾大道京九大道大桥水南大桥黄金广场等大型市政设施和政府公务员商住楼，正在建设的有沟通老城区的飞龙岛大桥章江大桥，所收储的地块地理位置优越，基础设施完善，具有很大的增值潜力。市土地市场发展情况土地资源得到重视土地是城市政府拥有的最大资产，用市场手段配置土地资源和运作土地资产，发挥土地最大效益，是市城市经营的主要手段。年月日，市政府出台了市土地储备试行办法，规定凡是市所有新增建设用地，律由市国土资源部门进行收购和征用纳入市政府土地筹备后，再按照市政府制定的年度土地出让计划实行统供地......”。

7、“.....使土地不断升值。土地储备制度已经明确随着国家土地招拍挂政策的全面实施和全国各城市土地储备中心的成立，全国各城市的土地储备制度基本形成。市土地储备制度正如全国样，已日益得到各级政府和社会的认同和支持。经过几年的运作，政府对土地储备的作用功能以及运作能力得到提高。年月日，国土资源部财政部中国人民银行联合发布了土地储备管理办法国土资发号，以国家部委的名誉对土地储备机构计划管理和资金管理等进行了明确和规范，正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度。土地市场日益完善年，市国土资源局建立了市房地产交易中心和市地产交易大厅，从根本上规范了土地交易行为。对经营性用地使用权实行公开招标拍卖出让和挂牌出让，变过去的暗箱操作为现在的阳光操作，极大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了国有土地的价值。年月起，市政府对所有工业用地采取招拍挂出让方式，经营管理操作进步规范......”。

8、“.....土地供应有序进行市政府对土地实行总量控制，并通过制定严格的科学的供地计划，确保政府供地始终处于总体供求基本平衡的非饱和状态。据该中心负责人介绍，市年土地出让计划般按照该市上年度商品房面积的交易量做参考，按照定的综合容积率折算成土地需求面积，并考虑市场供求状况后确定年土地出让计划。根据市土地交易中心提供的数据，年至年月，市城区通过土地储备中心共出让经营性土地亩，其中年出让亩，年出让亩，年出让亩，年出让亩，年月出让亩累计实现土地出让收入万元。评估发现，借款人年土地出让量不大的原因，是为了城市发展需要，提高城市品位，市委市政府于年月份采取国际招标方式，对市城市规划进行了修编，修编工作于年月份结束，修编期间冻结了城区内所有建设用地工程项目的报建工作二是借款人收储土地主要集中在年，仅年收储土地亩，占，大部分处于土地整理中，尚未达到出让条件年以来，受国家宏观政策调整......”。

9、“.....政府为保证土地收益，减少了出让土地的供应，直接表现为土地供应减少，土地价格仍然上涨。三是市政府为解决少量改制企业职工安置资金问题，批准部分改制或破产企业的土地直接进入市场出让或转让。土地市场分析年月市委市政府出台的关于加快中心城区建设步伐的决定，在此基础上，制定了关于进步促进章江新区繁荣的若干意见。按照规划，根据市城市建设目标，到年中心城区面积要达到平方公里人口达到万人，城市规模计划达到中等城市规模到年中心城区面积要达到平方公里人口达到万人，城市规模计划达到大城市规模。目前，市城区人口不到万人，还有广阔的发展空间。由于规划收储可预见费征地过程中发生的不可预见的支出，按取得土地费用的计算，共计万元。项目资金筹措计划本项目总投资万元，资金筹措计划是项目资本金万元，占二是向我行申请土地储备项目贷款万元，占。自筹资金来源和到位情况截止年月末......”。