进行项目信息告知，并设立社区论坛，群，及时解答客户疑问。投放时间年月项目网站即投入使用。地产门户网站广告主要为西安房地产信息网，根据中天花园操作经验，效果较好，因此针对项目重要营销节点认购开盘等进行广告投放。投放时间与内容项目认购阶段开盘阶段年月，月，内容为认购信息，项目卖点。超市卖场定点展示项目周边大型超市卖场较多，且项目售楼部计划于年四月投入使用，因此月份可在主要超市卖场进行定点展示，并结合单页派发，进行前期客户积累。投放范围未央路人人乐家乐海星超市，定点展示结合现场接待单页派发。西大街百盛电梯口静态展示。自制媒体销售道具项目周边居住小区众多，如银行家属院铁路家属院地矿局医院家属院等，其住户均在项目客群范围之内。因此建议年前制作项目，并进行投放，吸引其对项目关注，为项目正式亮相蓄势。发布形式于内容建议制成贺卡形式，以中天集团名义向客户拜年，穿插中天雅苑项目介绍。销售折页已制作完成，期主要销售道具。销售单页大规模派发使用，销售折页简化版。楼书根据中天花园楼书使用效果，建议制成产品手册形式，内容主要为中天集团实力介绍项目建筑品质质量分析，户型采光通风使用功能分析，增加其实用性。制作时间项目开盘前预定月初制作完成，开盘即可投入使用。销售中心项目最为重要销售道具，对于项目形象展示，品牌塑造，客户现场逼定作用重大，入市前即需要完成销售中心制作包装。在项目销售中心包装上，可利用木质材料，于墙面制成项目区位图，节省区位模型摆放空间，增大销售中心使用面积。宣传短片为增加销售现场气氛，以及为项目电视投放提供素材，可制作项目宣传短片，长度为分钟，根据现有工作安排，建议开盘前制作完成。其它销售道具如印有项目标识的抽纸盒大量派发，雨伞只针对准客户派发等。事件营销活动公关事件促销活动将作项目推广主线贯穿整个营销周期。活动方向建议如下大型公关事件类活动客户挖掘与项目所在地政府职能部门如未央区政府区团委教委等合作举行，针对项目标客户群或其子女，利用时间或事件节点举行大型活动，目的在于获得目标客户资料以及进行项目形象塑造，雅苑品牌传播等。另与项目周边企事业单位如银行电信邮电等部门合作举行活动，进行项目产品介绍。项目事件类活动客户吸引促进成交针对项目工程营销节点举行，如解筹前产品说明会开盘活动样板间开放活动客户答谢活动等。另建议参加年度春季房展会。时间节点类活动主要针对元旦情人节中秋节教师节圣诞节等东西方节日举行促销活动。小型活动客户维系主要利用项目销售中心，以每周或每两周为单位举行小型活动，活动形式可根据时令天气状况灵活安排。客户激励活动促销活动制订客户激励活动，通过奖励措施鼓励老客户介绍新客户。五推广资源整合定位阶段媒体投放计划时段事项推广主线媒体选择备注前期品牌导入中天雅苑，中天集团北城钜献，缔造北城人居新高度外卖场路牌海报蓄势认购期户外，报广，车体，现场包装，销售物料房展会，公关促销事件活动网络立体媒体开盘强销期报广，户外电视杂志房展会，车体，销售物料公关促销事件活动网络房展会活动持销期户外，报广，房展会，车体，销售物料公关促销事件活动网络促销活动二次强销期户外，报广，房展会，销售物料，公关促销事件活动，网络房展会清尾期公关促销事件活动，网络客带客促销活动六项目开盘前推广执行项目开盘前推广阶段划分阶段时间年年前推广月项目形象推广入市前推广月项目销售信息初步释放项目开盘热销阶段月后二开盘前各阶段推广诉求项目形象推广阶段年月主要中天品牌与中天雅苑项目形象进行推广，主要诉求点与媒介应用如下阶段推广语城市主轴•上层风景主要诉求点中天品牌，实力，中天花园信息，地铁中天雅苑规划规模，户型描述项目销售信息初步释放阶段年月阶段推广语龙脉上•地铁旁•精品星级社区主要诉求点户型社区配套园林景观项目开盘热销阶段年月后阶段推广语品质，见证生活主要诉求点销售现场感受工地现场开放样板间展示，项目形象提升三项目开盘前推广执行阶段划分发布媒介发布次数时间发布内容备注项目形象推广阶段户外已完成年月城市主轴，上层风景已完成工地围墙年月前中天实力园林地铁农历年前完成折页中天实力地铁型物业周边配套社区规划户型特点社区配套交房标准已完成农历年前投放中天集团新年贺辞雅苑项目简介贺卡形式阶段划分发布媒介发布次数时间发布内容备注项目销售信息初步释放阶段月定点展示个月现场包装，展板销售单页派发配合报广报眼广告期雅苑即将入市信息发布华商报车体年月投放中天品牌地铁，户型户外保持原有户外广告销售单页中天实力地铁社区定点展示时派规划户型特点发工地围墙中天实力园林地铁保持原有围墙月报广彩版广告期项目认购信息发布华商报户外年月内容更换项目认购信息，户型，规划车体中天品牌地铁，户型保持原有车体广告项目网站认购信息活动信息发布房地产门户网站广告项目认购信息发布春季房展会月由中天品牌导入，营造雅苑形象与品牌艾维展会产品说明会开盘前个工作日内项目规划户型景观目的在于提高解筹率折页使用原有折页针对意向客户派发销售部包装月前完成沙盘挂幅区位图工地围墙使用原有围墙阶段划分发布媒介发布次数时间发布内容备注项目开盘热销阶段报广彩另外，大明宫遗址将作为十五规划的重点项目进行修复，预计期资金投入为亿至亿元，这旅游资源的开发，势必拉动城北投资的大批注入。而随着第四次西安城市发展总体规划修编的实施，西安咸阳经济体化的推进，西安行政中心北迁开始修建的西安郑州客运专线，火车北客站纵贯经开区南北的西安第二条地铁线的建设以及渭河综合治理的启动，无不昭示着西安城北更加辉煌的未来。四城北住宅市场分析随着西安房地产业的不断发展，近年来该区域范围内的楼盘品质迅速得到提升，最突出的表现在产品开发上改往日多层楼盘统领大局的现象，小高层高层产品不断推出，有效拉动了区域范围内的楼盘品质。与本项目具有可比性的竞争楼盘分布众多，新建楼盘主要集中在北开发区未央路沿线和张家堡，区域内楼盘都以高层和小高层住宅区为主，且具有定规模，在外立面的设计上，本地区各小区色彩以明快简洁为主，其它诸如配套品质虽与西安城南城内等成熟区域比仍有些差距，但未来几年内政府对该区域强有力的扶持与规划将是该地区最主要的卖点。从目前城北房地产市场的情况来看，廉价的土地使得楼盘销售均价普遍较城南低，但近两年的楼盘项目在品质上都较为注重，品质的提生自然带动价格的上扬，本地区的价格水平目前现房均价在元平米，期房均价在元平米。因此价格优势是城北房产最大的竞争点。从市场角度分析，城北的项目销售主要依赖以下支撑国家级经济技术开发区的整体带动作用北郊较低的土地成本影响产品售价较低西安市政府北迁带来的历史机遇④沿迎宾大道的市政配套已近完善北郊开发商的大力引导致使市民对北郊房地产项目需求升温。五政策分析法规政策◎年月底国务院出台国八条◎年月日，国六条颁布◎年月日，建设部颁发关于落实新建住房结构比例要求的若干意见系列政策实施更加规范市场的操作行为，同时也使得竞争日趋激烈，但会使产业持续性发展，有利于品牌企业的生命力和发展。银行政策◎年月日，中国人民银行宣布商业银行自营性个人住房信贷优惠利率上调为。同时，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的个人住房贷款最低首付款比例由◎年月日，央行全面上调各档次贷款利率个百分点，其中，年期以上的银行房贷基准利率由上调至银行利率上调造成项目开发成本增加，首付门槛提高使得项目销售难度加大，市场竞争更加激烈，高品质适中价位楼盘成为市场销售最大切入点。近年来，由于房地产投资过热，商品房空置率不断走高，政府宏观调控的基本内容就是要让房地产投资适当降温，避免出现泡沫经济。这要区分不同情况，对于大广场大商业豪华别墅高档写字楼等要降温，但对于住宅开发，对于市场定位准确项目资本金落实的项目，国家仍然鼓励有序开发。中天雅苑项目位于城北核心地区，定位为大众精品住宅，面向工薪阶层，项目市场定位合理，从前期的各项调查来看可以对该项目在政策条件上给予充分肯定。第二部分项目分析摘要项目自身品质较高，在所在区域具备成为代表性项目的资质与实力。项目周边楼盘规模都较小，无品牌开发商，缺乏品牌项目，楼盘的整体品质不高。并有以下特点总体开发规模较小，体量万以下容积率较高，轴向转变为南北轴向年代初，政府加大北郊的交通建设力度，北关正街未央大道的拓宽改造太华路立交北二环绕城高速等纷纷建成。西安市区的开发重点由东西轴向转变为南北轴向，相继在南边设立高新技术开发区和曲江开发区在北边迁建了咸阳机场拓宽开通了西三高速公路，设立了国家级西安经济技术开发区以及未央湖渡假区，使南北这二大区域成为西安经济发展和城市建设新的热点，北部地区近几年也呈现出加速趋势。特别是建成张家堡广场体育馆召开了四城会后，北部地区热气腾腾，连上届市政府也在张家堡广场东侧预留了亩地，拟将市政府北迁。作为西安北大门的城北经济发展亦呈现片生机蓬勃的景象。成倍机经济发展势头迅猛，前景较好随着国家级西安经济技术开发区建设事业的不断腾飞，西安的城北发生了生翻天覆地的变化。经过十余年的发展，西安城北经开区目前已发展成拥有多家各类企业家世界强和国内众多大型知名企业的西部现代工业园，区内已引进各类合同项目项，总投资亿元人民币，引进外资也达到了亿美元。城北基础建设与生活配套发展迅速，落户城北已成为西安人新选择城北的基础建设与生活配套发展也非常迅速，城北有多路公交车小公共汽车，往返于西安市区四面八方的各个角落，市民出行非常便利。商业巨头家乐超市人人乐先后落户于此，文景公园西安城市运动公园的开放，极大地提升了城北的休闲环境。近年来，城北无高水平教育机构的窘境也迅速得到了扭转，许多名牌学校在此落地生根，与城北起成长。省级重点中学西安中学新校区落成，陕西师范大学国际中学小学幼