，低端敬老院福利院养老院占整个市场供应，这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对机构养老缺乏认同感。此外，目前我国具有养老需求离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家老人相差甚远，用于养老积蓄相对较少。无论是传统养老观念较弱社会认同还是较低收入水平，都给投资养老产业带来定市场风险。二管理风险养老产业涉及地产医疗护理健身保健旅游等多种产业，每个产业都需要大量专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。能否做好队伍建设资源整合和内部管理实现各产业高效协调运营，是对未来养老社区项目运营和管理极大挑战。同时，国内大型养老社区成功开发案例缺乏，也使得投资养老产业要付出更大成本用于探索和尝试。三政策风险根据国外成熟养老市场经验，政府资金或政策扶持在养老产业市场化运作和赢利上具有至关重要影响，而国内养老产业需要具体扶持和优惠政策尚存空白，国务院办公厅于年转发关于加快实现社会福利社会化意见中要求制定对社会福利机构用地用电用水电话等方面优惠政策大多数尚未出台，定程度上阻碍了我国养老产业发展。相对国外养老行业审慎准入审批制度，国内尚未形成套完整养老产业行业标准和监管制度，制约着我国养老市场走上规范化规模化发展道路。四关键成功要素中国人寿投资养老产业具有难得资源优势和战略机遇，在产品资金网络品牌以及进入时机等各方面形成同行业难以超越核心竞争能力，同时项目本身所蕴含先进理念科学定位体化功能和国际化管理也赋予其独特竞争优势。只有充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握以下几点关键成功要素，才能将中国人寿养老养生项目做好。做好舆论宣导和市场培育是项目成功重要保证。中国人寿应加强舆论导向和宣传力度，通过自身品牌影响力和养老项目投资额度规划思路及示范基地建设，引导大众转变传统养老观念，提高对机构养老信心和认同感，培养消费群体同时，积极呼吁国家和社会通过公开公正公平竞争方式，将部分福利性资源优化配臵到养老产业，加速产业发展，提高产业地位，最终将养老养生市场培育成中国第三产业重要组成部分。做好产品定位和项目选址是项目成功重要基础。在确定养老产品定位和项目选址时，应充分考虑高端消费群体密集度气候与风景差异度两个方面因素，将养老产品定位于高端养老群体，在国内兼具经济交通气候风景等多个优势区域建立养老基地，为实现候鸟式养老奠定基础。做好专业化管理是项目成功核心要素。在项目运营和管理过程中，应与国际顶级养老社区开发商和国内知名医疗机构等进行深层次战略合作，借鉴先进管理经验，打造高效管理团队并通过对旗下养老基地实行矩阵式管理，实现服务同质化产品多元化和管理标准化，打造高品质高信誉养老品牌。关注综合效益和长期利益是项目成功必要条件。在评价养老产业投资效益时，不能单纯衡量其经济效益，还应充分考虑其带来社会效益，养老产业将成为中国人寿提高品牌价值和提升社会形象重要平台在评价养老项目盈利水平时，不仅要关注短期收益，更要重视长期利益，长期稳定养老投资将成为中国人寿资产负债匹配管理重要手段。争取有力政府支持是项目成功关键环节。中国人寿养老养生项目是集社会化养老保险业投资及房地产开发等于体混合体，有关政策制定相对滞后，需要向政府争取切实可行优惠扶持政策，如税收水电用地基建医疗社会保险贷款文化教育农副产品供应老年专用物资供应国家与社会福利资源共享配臵以及国家财政专项奖扶补贴资金等。主导行业标准制定是项目成功重要因素。中国人寿应通过养老项目开发和建设，在实践中摸索出套符合市场规律最佳商业实施方案，主导行业建立套涵盖方案规划产品设计服务质量管理架构运营模式等内容养老产业标准体系，提升市场竞争水平，提高养老产业整体质量，实现养老市场竞争有序化规范化，为中国人寿连锁化规模化发展奠定基础。第九章项目建议项目结论综合分析，我们认为投资养老养生项目具有巨大经济价值和社会价值，符合公司打造国际顶级金融保险集团整体战略，是项利国利民利司重要举措，建议公司投资参与养老养生项目。二项目切入基于目前宏观环境处于政策窗口期时机，国寿投资公司前期已联合美国泰威集团聘请世邦魏理仕金杜律师事务所信永中和会计师事务所对廊坊项目进行了详尽尽职调查，结果表明廊坊基地项目符合公司养老养生项目选址原则，经济效益可行。建议以廊坊项目项目为切入点，切实推动公司养老养生项目开展。三实施主体廊坊项目投入产出分析表明，二级联动开发模式，最适合公司养老养生项目开展。基于此模式具有较强房地产开发性质，考虑到保险资金运用具有定时滞性，同时考虑国寿投资公司在监管政策方面具有相对优势，房地产开发领域具有定经验，建议以国寿投资公司为实施主体，相关公司参与，搭建实施平台，推动廊坊项目开展。四投资主体养老养生项目作为公司未来保险资金资产配臵项重要渠道，建议以资产管理公司主体，相关公司参与，组建工作组，针对未来养老养生项目规划，研究搭建养老养生项目投资管理平台。五协调主体系统内资源有效整合和系统外相关部委积极沟通将是未来养老养生项目发展壮大重要保障，因此建议由集团公司牵头，对内统筹协调系统内寿险股份公司资产管理公司养老险公司和国寿投资公司，对外协调保监会民政部老龄委等相关政府部门，以切实保障养老养生项目顺利推进。结束，提升了服务标准，保障了养老社区良性发展。二国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大我国老龄人口于年即以超过国际老龄化社会标准，整体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，年底，中国岁以上老年人口达到亿人，占总人口。年底，中国岁以上老年人口近亿人，占总人口比例达，岁以上老年人口达到亿人，占全国总人口。年中国岁以上老年人口接近亿。年底中国岁及以上老年人口已达到亿人，占总人口。预计我国老年人口将以平均每年净增万速度增长，年达到最高峰亿人，占到当时总人口。规模庞大并且不断加速扩大老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重养老压力，同时也形成了巨大养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小老年人表示愿意比例大于年纪较大老年人，显示出中国人养老观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成个体量惊人现代养老产业。图年中国岁以上老年人口资料来源艾瑞咨询高端养老需求强劲中国社会经过多年改革开放，人民经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至年，中国富裕家庭数量为万个，且未来五到七年将以每年速度递增，到年，这个数字将达到万个而同期美国日本富裕家庭数量年均增速只有和。中国即将成为仅次于美国日本和英国全球富裕家庭数量第四多国家。当前，中国富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕个城市中富裕消费者占全国总数。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备服务周到高端养老机构。针对这部分高端人群养老产业，孕育着巨大财富空间。二我国养老市场供给概况养老机构供给种类分析我国养老机构主要包括社会福利院敬老院和老年社区等。社会福利院。社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳动能力无生活来源无法定赡养人扶养人，或者其法定赡养人扶养人确无赡养扶养能力城市老年人，为他们提供养老场所和各类生活医疗服务。社会福利院主要资金来源为政府补助。敬老院。敬老院主要针对城镇各类有定经济能力老年人。敬老常行动但需要定帮助老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业生活协助。长期看护需求主要是行动不便老人，其主要需求表现为洗澡穿衣饮食如厕和室内移动等基本活动。精细护理需求主要是患病较为严重老人，主要需求表现为专业性医疗护理以及小时生活看护。图美国岁以上老人养老需求类型资料来源三养老市场供给种类分析发达国家养老市场较为成熟，其所提供养老服务供给形式也多种多样，包括家庭养老政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容不同，养老产品供给种类也有所不同。综合美国英国澳大利亚日本等发达国家发展经验，养老社区针对预防性需求支持性需求长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区独立居住社区协助居住社区护理居住社区及持续看护社区等五种类型养老社区业态。活力居住社区活力居住社区包含物业主要包括独立式别墅乡村别墅联排别墅和不提供专门服务公寓。这些社区通常是限制或针对岁或以上成年人。居民普遍拥有种独立生活方式。社区般包括设施有俱乐部高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要些护理设施和服务。独立居住社区独立居住社区主要为生活可以完全自理老人设计，是种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务社区。住在这里老人们保持自己独立生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供服务包括餐饮服务家政服务交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月管理费中。般来说，独立居住社区不需要政府有关部门执照，但很多这样住宅包含有协助居住成分，从而需要住宅所在地政府批准和许可。图美国养老社区种类资料来源协助居住社区协助居住社区是受国家管制租赁物业，般要持有州政府许可执照。其主要为生活可半自理老人设计，通过受过训练员工为老人提供日常生活起居服务，包括药品管理洗澡穿衣如厕搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药需要小时看护服务有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症老人提供服务。提供协助程度和水平是由多种因素决定，如入住老人需求机构自身能力所在州法律等。护理居住社区护理居住社区为生活不可自理老人设计，提供小时