发展经济技术开发区，向南拓展达县化工城，通过北迸东连西突南拓战略实施，形成以达州大城市为主核，宣汉开江为副核，万源大竹渠县方外围双核结构城市组群。并形成南工北闲，西新中商城市布局。即工业布局主要集中在城市南部城市北部为绿色生态保护区，重点发展旅游观光休闲度假区城市西部为以高新技术产业为主区域中心城发展成为城市商贸中心区。达州市政府提出打通主出口建设主干道实现网络化思路，以高速公路为龙头二级骨干路网为重点县乡标美路为基础，加快实施跨世纪四级路网建设规划。通过年努力，使达州真正成为四川东部交通枢纽。达州整体房地产市场达州房地产所处阶段达州房地产市场开始进入快速发展期。房地产发展阶段与人均关系国际通用衡量标准表明，不同地区人均决定了该地区房地产市场不同发展阶段。高速发展大于稳定发展停滞萎缩小于房地产业发展状况宏观经济增长年达州市销售面积竣工面积和开发面积目前施工面积竣工面积和销售面积比例合理。商品房销售面积同比增长率接近，远超过竣工面积增长率，说明购买力开始释放。年全年，达州市共有房地产开发企业家，开发项目个，完成投资亿元。全年商品房施工面积万平方米，较年增长商品房竣工面积万平方米，较年增长商品房销售面积万平方米，较年增长。随着达州天然气化工产业区建立，由此带来，启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求城市人口和收入急剧增加，未来五年内达州市区城市化进程将提速，将使得达州商品房需求量进步增大。四项目区域市场分析达州房地产发展市场格局西外将是达州房地产开发焦点区域，会与达县有较大竞争，市场受到定程度分流。达州市区房地产开发主要集中在老城区达县县城和西外三个区域。老城区以旧城改造为主，项目规模般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发主战场。达县县城土地相对较多，但龙郡亩将成为其开发核心，其他也会有些楼盘开发，但中大规模项目基本没有。西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等设施大多基本完工或者投入使用，而且大量集资房主体已经出来，整个区域新城市形象已经初现，核心地段基本已经没有土地，除了去年年中推出了期占地约亩国际新城，仅剩个别未推售小盘，新区开发迅速向周边拓展，而且主要为中等规模项目。达州房地产个盘解析西外楼盘简介项目名称位置规模均价销售速度恒阳骊都西外阳平路号亩高层元刚开盘人气很旺罗浮阳光通川区阳平路号亩高层元信德城市绿洲西外新区南北干道与朝阳西路交汇约亩高层元国际新城市政府对面亩多层龙泉宜家西外国际新城对面小盘未定未售老城区达县楼盘简介供给量相对不大。整体在售个盘销售情况都呈现旺盛势头。西外价格在年已经有了超过老城区价格势头。达州房地产市场总结强劲需求量持续支持城市化预期目标中石油和中石化基地员工。及增长达州总量居全省第四位，但人均值较低。第产业在整个国民经济总量中比重过大，工业化程度较低，社会经济形态处于较初级水平，农水产品等动植物资源，部分特色农副产品在全国全省已有定名气，产业化发展前景广阔，如大竹苎麻渠县黄花宣汉黄林竹果茶桑麻，以及猪牛羊外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等生动物多种，其中国家省重点保护野生动物种。有丰富农副产品资源，如中药材村和城镇收入差距很大。达州市年国内生产总值为亿元，居四川省第五位。拥有人口万人，人均为元，居全省第十四位。下属各县市情况如下表所示县市总值第产业第二产业第三产业人均牛万源旧院黑鸡和富硒茶等等。及增长达州总量居全省第四位，但人均值较低。第产业在整个国民经济总量中比重过大，工业化程度较低，社会经济形态处于较初级水平，农都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发主战场。达县县城土地相对较多，但龙郡亩将成为其开发核心，其他也会有些楼盘开发，但中大规模项目基本没有。西，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求城市人口和收入急剧增加，未来五年内达州市区城市化进程将提速，将使得达州商品房需求量进步增大。四项目区域市场分析达州房地产发展市场格局西外将是达州房地产开发焦点区域，会与达县有较大竞争，市场受到定程度分流。达州市区房地产开发主要集中在老城区达县县城和西外三个区域。老城区以旧城改造为主，项目规模般都项目定位分析项目分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目定位分析六项目经济效益分析七项目敏感性分析八经济分析结论报告摘要评估假设和限制条件本报告中仅对定位进行初步判断。本报告中项目用地面积建筑面积及规划指标参考政府提供资料目前项目定位及规划设计方案营销方案未能确定，我们仅在片区市场初步分析基础上对项目未来可能实现价格进行预测。项目成本系数根据政府提供数据为依据。项目简介达州西外原轧钢厂项目位于四川省达州市西外朝阳西路，总用地亩，约，平方米，容积率，建筑面积约，平方米。评估结论与建议评估结论项目及市场条件达州房地产市场是个高速发展市场。强大经济引擎和高速城市化决定了达州房地产市场持续向上性。达州房地产市场属于初级发展阶段，竞争程度和行业水平相对低，进入壁垒相对低，是进入上佳时机。项目位于达州城市发展主要方向，是房地产开发焦点区域，具有巨大向上潜力。项目规模达到万方，规划和设计空间较大，产品竞争力打造相对容易，且可持续发展，获得大势带来利益回报。项目经济效益良好表主要经济指标表核心问题电厂搬迁时间计划和执行力度。序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本经营成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额总投资利润率利润总额总投资年投资利润率年均利润总投资二项目概况与背景项目位置本项目位于达州市城市新区西外，朝阳西路南侧，是西外距离老城区最近地块之，享有新区城市形象和市政建设投资，同时能够吸引老城区人脉。图片项目位置示意图项目用地解析地块现状与四至本项目地块紧邻朝阳西路，项目用地面积为亩。地块四至如下东面居住建筑群南面电厂和农村集体用地西面居住办公混合建筑群北面朝阳西路。西侧朝阳西路东侧朝阳西路朝阳西路北面东侧新开发商品房南侧山体东南方电厂地块内水渠向西望地块向北看地形地貌本地块平面不规则，南北向临朝阳西路长约米，南北长约米，地势比市政道路有定落差。周边地块规划利用情况地块东侧规划为卫生局办公和宿舍，地块南侧为正在建设住宅小区，东南方向是座正在运营电厂规划为居住用地，南向为山体，为集体用地，北向隔着朝阳西路为山体。总体而言，地块东侧西侧以多层高层混合住宅区为主，南侧北侧则为山体。地块资源地块内部有部分山体和条河沟，隔朝阳西路相望是座小山但植被情况般，两侧为城市住宅群，东南方向有电厂，景观资源般。地块属于西外，位于老城区和新区中间部位，日常生活配套相对薄弱。交通通达度交通通达性良好。临城市主干道朝阳西路六车道约米，快速达到老城区和城市新区机场火车站。地块内部自身规划有两条道路，以及项目和周边地块均以规划市政道路分隔。项目用地规划指标根据委托方介绍，本项目用地规划指标如下表表地块规划指标表项目地块规划指标土地面积平方米容积率建筑面积平方米建筑密度绿化率注以上信息来源于政府规划要点。三项目投资环境及市场分析达州社会经济状况达州简介秦巴地区中型城市中国西部天然气能源基地达州市位于四川省东部，大巴山南麓，南与广安市相连，北与陕西省安康市接界，东邻重庆市万州涪陵，西与南充巴中市接壤，是我国中西部四大城市成都