量。 防雷及接地本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷建筑设计。接地采用 系统，利用建筑物基础内钢筋做接地极，其接地电阻应不大于欧。 火灾自动报警系统 本工程火灾自动报警系统采用控制中心报警系统形式，设处消 防控制室，系统设备选用分布式智能报警系统。 燃气工程 该项目采用天然气作为小区的供气气源。 有线电视工程 该项目有线电视线路由林兴路接入，线路全部采用直埋敷设。规 划设有线电视分前端处。 小区绿化 该项目规划绿地平方米，绿地率为，小区内各建筑 周围均布置有绿化广场及绿化带小品树木花草等园林景观设。 项目总投资及资金筹措 投资估算 本项目建设总投资为万元，其中土地成本费用为 万元建安工程及基础设施工程费用为万元，其它费用为 万元，不可预见费用为万元。 详见投资估算表。 资金筹措 本项目建设总投资为万元，资金全部自筹。项目建设进度 该项目的建设从可行性研究设备购置土建施工设备安装调 试到竣工验收，整个项目从年月开始筹备到年底竣工。 项目申报单位概况 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 项目建设符合国家十五规划纲要的规划内容 该项目建设符合国家提出的十五规划纲要的规划要求。中华 人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要第十七章第 二节标题为发展房地产业，具体内容为调整住房供应结构，重 点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。 按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁 市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资 本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高 市场化程度。除此之外，规划里面还有很多内容与房地产业有 着密切的关系。 第，规划的开篇提到，我国社会处于工业化城镇化现 代化国际化不断加速的进程中，无论是过去的十个五年还是在未来 的五年中，我国都将处于这个新的四化进程中。所以，城镇化的大背 景不会变，甚至在未来五年中还要进步的加强。 第二，当前我国经济正处于急速的扩张之中，各种社会矛盾集 中体现。规划提出要坚持用发展的眼光改革的方式来解决各种 问题，而不是停下来甚至倒回去。对于如何改革，规划中提到的 重要点就是要努力形成反映供求关系和资源稀缺程度的价格形成机制，而这与房地产业是密切相关的。方面，社会中常常提到公平 与效率兼顾的问题，提出应当从政策上去建立完整的社会保障体系， 这是在未来五年中不可忽视的。但另方面，作为改革的方向，首先 要形成能够按照市场经济原则市场供需关系而形成价格的机制。这 意味着，在房地产市场发展的过程中，宏观战略与政策固然起着重要 的作用，但政府调控之手始终要排在第二，市场这只看不见的手才是 第位的。 第三，在规划中格外强调城市特别是大城市的产业结构问 题。即要努力发展服务经济，形成以服务经济为龙头的新的产业结构。 这实际上不仅是在讲产业，也是指出了城市建设和存量资源调整以及 功能分区的个方向，即商业地产和居民区的建设定要服从城市产 业结构变化过程中资源配置的新要求。 第四，规划明确提出要优先发展交通运输业。加快城市轨道 交通的发展对不同的楼盘项目的所在区位的影响显而易见，这表明 交通系统开始成为调整房地产业健康发展的工具之。 第五，强调改善人民生活是规划中的大板块，这不同于以 往的单纯强调收入的增加，而是要实现不同人群之间的平衡增长，且 格外提出要提高百姓生活质量，要使百姓的居住交通卫生教育 等环境有较大的改善。值得注意的是，居住在这几项目标中是排在第 位的。 第六，规划指出要以特大城市为龙头，提高经济增长活力， 形成产业结构向国际化靠拢的产业群城市群。而城市群的发展将给城市间的功能分区产业分工房地产发展带来新的契机和战略机会。 第七，建设资源节约型环境友好型社会被作为基本国策， 在规划中被提到了个前所未有的高度。这便要求继续发展节能 省地型住宅，要提倡和鼓励健康文明节约资源的消费模式。在以 促进市场消费能力为目标的第十个五年计划中，头两年人们还买不起 房子，后两年便因需求过快而导致其收入水平的不同，农村和城镇应当不样。对农村来说， 家用电器是潜在的消费热点。而对城镇来说，依然还是住房与汽车。 然而，启动农村消费热点在未来二三年内几乎没有可能，而汽车消 费则因油价高涨和能源紧缺会有所放慢。如此看来，为了保持十 五时期我国经济的平稳发展，加大经济适用房和低价廉租房建设， 让房地产业发展走上健康的轨道，就成为我们未来要面临的个重大任务。 综上所述，该项目的建设无论从节约土地，加大能源利用空间， 降低单位能耗等方面都完全符合我国未来房地产业发展规划的要求。 项目建设符合黑龙江省市规划要求 该项目的建设用地已由市规划部门进行规划，房地产开发 公司在市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动 中竞得该地块的使用权，按照市政府的相关政策和规划局的规划要求 对该块土地进行住宅开发，符合规划部门要求。 项目建设符合市场需求 房地产业是国民经济的重要组成部分。年年全国 年均增长，房地产业增加值年均增长，房地产业占 的比重平均为，比改革开放前提高了个百分点。房地 产业不但与人民生活紧密相关，而且产业链条长，乘数效应明显，与 国民经济中绝大部分产业有关联关系。在列入投入产出表的个部 门中，有个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联， 可以说房地产业的发展对整个国民经济及其就业的增长有着重要影 响。 近年来，房地产投资保持高速增长。年月，全国完 成房地产开发投资亿元，同比增长完成商品住宅投资 亿元，同比增长，其中，经济适用房投资亿元，增 长。年，全国房地产开发投资增幅超过，银行贷款 外资及其他资金对房地产投资保持快速增长，社会资金投向房地产的势头没有减弱迹象，社会游动资金继续向房地产业聚集。人民币持续 呈现升值态势国家外汇储备增加也强化了升值趋势，客观上对房地 产市场产生刺激作用。长期看，随着人民生活水平生活品质提高和 城市化进程推进，房地产市场需求将不断扩大，为房地产业提供巨大 的发展空间。 产业政策分析 该项目的建设符合房地产行业相关产业政策的要求。近年来，随 着房地产行业的迅猛发展，国家相继出台了系列规范房地产市场 促进房地产业健康和谐有序发展的政策。 年宏观调控的重心就是房地产业，国家就该行业的结构 信贷税收土地保障等方面，出台了多项政策措施。并提出将继 续加强和改善投资调控，项目开工必须符合六项必要条件。项目开工 须符合的六项必要条件是符合国家相关产业政策发展规划和市场 准入标准按规定完成投资项目的审批核准或备案按规定开展建 设项目用地审批，依法完成农用地转用和土地征收审批，并领取土地 使用证按规定完成环境影响评估审批按规定完成节能评估符合 信贷安全管理城乡规划等规定和要求。 年国家针对房地产业又提出了大政策。 央行年内次加息 年是进入加息通道后，央行加息最为密集的年月日 月日月日月日月日，月日，央行先 后次上调存贷款利率。土地增值税开征 年月日，国家税务总局下发规定，转让国有土地使用 权地上的建筑物及附着物即转让房地产并取得收入的单位和个 人，应当缴纳土地增值税，税率为不等。 物权法终获通过 辗转年，次提交审议，年月日物权法终于在两 会得以通过。物权法的核心就是确定财产所有权的归属问题。 号令下保障房回归 国务院总理温家宝月日主持召开国务院常务会议，讨论并原 则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见， 即号文。 第二套房首付提至四成 央行银监会月日共同发布通知，对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于， 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 倍。 国土部号令出 国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定， 月日起正式实施，即号令。 物业税有望正式征收 物业税推进工作正在有序展开。月日，国家税务总局和财 政部批准安徽河南福建天津四省市为房地产模拟评税试点地区，包括首批的北京深圳重庆等十省市开始物业税空转运行。 限外政策升级 年月日起施行发改委和商务部联合颁发的外商投 资产业指导目录年修订，将房地产行业的投资行为全部列入 限制行列。 廉租住房保障办法发布 年月日，建设部发改委人民银行等九部门联合 发布了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政 府普遍关心的问题作出了明确的规定。 十次上调准备金率 央行宣布，从年月日起，上调存款类金融机构的人 民币存款准备金率个百分点至，这也是今年第次上调准 备金率。该标准创余年历史新高。 该项目各个阶段的投资建设均能符合以上各项房地产行业产业 政策的要求。 行业准入分析 国家将在严把土地信贷两个闸门的基础上，进步提高市 场准入门槛，稳固投资调控的基础。发改委则将会同国土环保安 全生产等部门和金融机构，抓紧建立新开工项目管理的部门联动机 制，各司其职，形成合力，依法严把新上项目审批关，合理引导社会 投资。合理控制投资增长，着力调整投资结构，注重提高投资效益， 坚持区别对待有保有压，主要运用经济法律手段，辅以必要的行政手段加强专项规划产业政策与财政信贷土地环保社会发 展等政策的协调配合。尤其要适当提高并严格执行建设项目在土地