即将此项目钱用于彼项目开发现在行不通了。这项政策至少在定程度上将会限制开发商拿地冲动融资问题将进步凸显。对于稳健开发或者单个项目开发开发商应该影响不大影响较大应该是资金紧张却又多个项目连开开发商。成都报道月日拍地其中宗拿地后须建公租房共超千平月日成都市国土局将拍卖宗土地总面积约亩。其中包括武侯区铁佛村亩地块成华区青龙乡将军碑村亩地块青龙场镇亩地块锦江区琉璃场乡永兴村七组亩地块以及武侯区铁佛村亩地块。据悉此次拍卖规定其中宗土地将建共约平方米公租房这在成都历次土地拍卖中尚属首次。据了解其中武侯区铁佛村亩地块楼面起拍价元平方米规定须建不小于平方米公租房。所拍第二宗地块成华区青龙街道办将军碑亩宗地其面积是本次所拍宗地块中最大楼面地起拍价元平方米规定建设公租房面积不小于平方米。青龙场镇号亩地块楼面起拍价元平米须建公租房面积不小于平米。据国土局相关人士表示今后还将继续规定所拍地块中建定比例公租房以满足中低收入者居住成都出台关于进步加强房地产市场宏观调控工作实施意见为进步加强房地产市场调总论项目投资说明。流量表见附表第八章不确定性风险分析。风险分析定性分析自然风险政策风险经济风险技术风险社会风险内部决策和管理风险。投资风险控制。通过加快进度来回避风险。通过市场调查来降低风险。通过加强管理来控制风险。第九章房地产投资综合评价分析研究结论与建议。推荐方案总体描述。推荐方案优缺点描述优点。存在问题结论与建议第章总论项目投资说明项目名称温江去万盛新区承办单位洪兴实业房地产开发有限公司注册资金万。是家专业从事房地产开发企业。拟建地点温江区南熏大道四段温江青少年宫旁建设规模和目标规模总开发面积为平方米目标建设为温馨舒适优美典雅品质住宅小区。主要建设条件供水在南熏大道有现状上水管线本项目上水可从上述干线引入。雨水污水排放南熏大道现有现状毫米雨水管线和毫米污水管线可以就进排入。供电拟采用双路供电路南熏大道主线路引条千伏电缆接入小区内配电室另路可由柳台大道主线路引入。考虑留有余地变压器容量为千伏安。供气已由柳台大道引入了天然气高压线已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路绿化以及所需各种市政条件利润回报可以提高公司在社会上知名度为公司将来发展奠定基础并且温江房地产经济注入了新鲜血液有力推动了温江房地产经济发展起到了搞活经济作用。从社会效益来说公园壹号建成后可提供住宅套有效地解决温江刚性住房需求问题。因此社会效益极为可观。从环境效益来说该开发过程全部是文明施工最大程度减小了对环境破坏该工程完成后从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅全新建筑造型秀丽自然景观功能齐全配套公共服务设施以及便利交通无疑将在该市形成个全新修养圣地改善环境带来较大影响。纵观开发全过程从经济效益社会效益和环境效益来看该开发方案是完全可行。建议强化项目进程中投资质量进度计划注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策以保证项目按期完成。加强管理公司各部门紧密配合以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。项目成本须合理控制以保留市场波动时降价应对空间。注意严格按照既定方案去做每件事统调配资金物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金不可挪用。由四川省电信有限公司温江区分公司解决。主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到西部花园建成后其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层结合他们消费心理和消费结构要特别注意其附属设施建设如停车场娱乐中心及安保措施。另外在住宅户型选择上要充分调查选择适合不同住户需求多种户型避免单同时该项目建设充分考虑到了温江建设国际花园城市和打造成都世界现代化田园城市后花园局势因而在建设过程中要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅单元个平均层数层停车位个第章市场预测宏观经济形势国内经济形势央行月日起提高存款准备金率百分点最新消息中国央行周五日宣布从月日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点这也第章总论项目投资说明。项目名称承办单位拟建地点建设规模和目标主要建设条件主要技术经济指标问题与建议用地供需走势亩图主城区商业用地供需走势亩主城区商品住宅供应缩量成交价元或汇率总投资万元总投资土地费用万元前期工程费平方米基础设施建设万元建筑安装工程费平方米专业人员费用万元管理费用万元市场推广费万元销售代理费万元销售税费万元不可遇见费万元财务费用利润表见附表项目投资利润表序号项目计算期第季度第季度第季度合计销售收入万元总成本费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元盈余公积万元应付利润万元未分配利润万元利润率万元项目投资利润率投资回收期项目总投资额为万元总销售收入为万元总销售利润额为万元见收入和利润分配表投资利润率平均利润总额总投资额投资回收期年流动资金投资回收期短项目小采用静态回收期法。现金流量表见附表现金流量表现金流入合计第季度第二季度第三季度住房销售收入万元车位销售收入万元现金流出土地费用建安费用万元基础设施建设费专业人员费用前期工程费用管理费用市场推广费销售代理费销售税费财务费用不可遇见费经营税金及税金附加净现金流量累计净现金留量第八章不确定性风险分析风险分析为了确保风险分析质量有必要对投资过程中可能存在风险因素进行科学分析使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律从而采取相应措施或对策来减少风险损失。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响以及对房地产商品产生直接破坏从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性因而由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以应该密切关注房地产政策变化趋势以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市基本稳定近期商品房销售呈现回升势头。月份商品房销售面积环比增长增速比上月高个百分点。月份商品房销售额环比增长增速比上月高个百分点。前三季度商品房销售面积为亿平方米同比增长商品房销售额为亿元同比增长。房价环比小幅上涨。月份统计局测算个大中城市房屋销售价格指数同比上涨涨幅比上月低个百分点环比上涨。月份个大中城市新建住宅价格同比上涨涨幅比上月低个百分点环比上涨二手住宅价格同比上涨涨幅与上月持平环比上涨涨幅比上月扩大个百分点。根据统计局商品房销售数据测算年前三季度全国商品房销售均价元平方米同比上涨比上半年回落个百分点。房屋新开工面积同比增长较快。前三季度全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米同比增长房屋新开工面积亿平方米同比增长。月份当月房屋新开工面积亿平方米。月末有关部委再次出台调控措施对房价过高上涨过快供应紧张城市要限定家庭购买套数暂停发放三套房贷款首付比例统提高到三成加强对高价楼盘及其开发商监督加快推进房产税改革试点工作并逐步扩大到全国。国庆节后各地以限购为重点房地产调控实施细则也相继出台二微观经济形势成都市房地产信息城市热点及动态预售款监管月日执行成都楼市面临洗牌成都市商品房预售款监管办法试行将于月日正式执行。据统计预售资金约占开发商整个资金来源。如果预售资金监管落实到位由于预售资金仅限于工程款项及税费等支付开发商常用滚动开发模式即将此项目钱用于彼项目开发现在行不通了。这项政策至少在定程度上将会限制开发商拿地冲动融资问题将进步凸显。对于稳健开发或者单个项目开发开发商应该影响不大影响较大应该是资金紧张却又多个项目连开开发商。成都报道月日拍地其中宗拿地后须建公租房共超千平月日成都市国土局将拍卖宗土地总面积约亩。其中包括武侯区铁佛村亩地块成华区青龙乡将军碑村亩地块青龙场镇亩地块锦江区琉璃场乡永兴村七组亩地块以及武侯区铁佛村亩地块。据悉此次拍卖规定其中宗土地将建共约平方米公租房这在成都历次土地拍卖中尚属首次。据了解其中武侯区铁佛村亩地块楼面起拍价元平方米规定须建不小于平方米公租房。所拍第二宗地块成华区青龙街道办将军碑亩宗地其面积是本次所拍宗地块中最大楼面地起拍价元平方米规定建设公租房面积不小于平方米。青龙场镇号亩地块楼面起拍价元平米须建公租房面积不小于平米。据国土局相关人士表示今后还将继续规定所拍地块中建定比例公租房以满足中低收入者居住成都出台关于进步加强房地产市场宏观调控工作实施意见为进步加强房地产市场调控和监管促进房地产市场平稳健康发展月日成都出台关于进步加强房地产市场宏观调控工作实施意见主要涉及了加强房地产市场监管加强房地产用地管理严格执行差别化住房信贷政策严格执行房地产及基础设施配套均由洪兴实业地产开发公司统开发各种设施接口均至本项目红线内。目前本项目建设场地以达到三通平其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信本项目预计需装机容量为门程控交换机拟由四川省电信有限公司温江区分公司解决。主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到西部花园建成后其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层结合他们消费心理和消费结构要特别注意其附属设施建设如停车场娱乐中心及安保措施。另外在住宅户型选