间，旅客要提前进站。在市内乘坐 路，路，路，路，路，路等公交车可到达火车站。淮南市火 车站位于淮南市田家庵区舜耕中路。 淮南站到达全国主要城市历时为合肥小时北京小时南京小 时上海小时杭州小时太原小时福州小时汉口小时郑州 小时石家庄小时济南小时 淮南东站是合蚌客运专线与京福高速铁路在淮南市境内所设的客运 站。合蚌客运专线自京沪高速铁路蚌埠南站南端引出，向南跨京沪高速铁 路后转向西至东芦山隧道，经马庄秦庄上跨省道京台高速公路 合徐段县道和既有水蚌线后进入淮南市境内。 京福快速通道合淮蚌客运专线年月份开工以来进展顺利，现在 淮南境内座特大桥九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。它不仅 具有高铁作用还兼淮南蚌埠合肥三城城际铁路的作用，因此在京福通 道里先行高标准建设。年淮南将有两条高速铁路穿城而过。淮南将迅 速融入到国家高速铁路网四纵四横的框架中。 公路 淮南公路路况良好，合淮高速阜淮高速淮蚌高速 等高速公路穿过淮南，滁新高速加速推进。国道 省道四通八达。现已形成以洞山东路等干道为核心的公路交通网络。淮南 长途新客运站是国家级客运站，省际省内的班线达到条，省际的班 线多为每天发车班，省内的班线从每天发 车班到十七班不等。市内乘坐 公共汽车，就可到达淮南长途汽车站田家庵区国庆路。 公交 淮南市现有市内公共交通营运车辆近辆，公交线路近条，其中 余辆城市公交车属于淮南中北巴士股份有限公司营运，另外余辆城 市中巴车属于个体营运。公交车营运时间般从到，路 路等夜间线路营运时间到以后。 无人售票公交的路线后均加注，普通公交投币元，空调公交 月关闭空调投币元，其他月份空调开放投币元。 的士 淮南市现有出租车余辆，最常见的是起亚桑塔纳捷达奇瑞 等。出租车起步价元，超过公里后，桑塔纳捷达奇瑞等每公里 元，每天晚上点到次日点是夜行时间，起步价元，超过公里 后，桑塔纳等车型元，租车期间的等候费过桥过路费等都由乘客承担， 等候时间为分钟。 航空 合肥骆岗国际机场淮南候机楼运营，淮南与合肥骆岗国际机场之间 也将采取开空港快线的方式，为当地旅客提供购票班车接送异地值机 等站式服务。距离合肥新桥国际机场仅需分钟可达。 肥都市圈 按照规划，合肥都市圈将形成小时通勤圈和生活圈，核心圈层实施 公交化发展策略。同时，合肥都市圈将率先在全省实现基本养老保险 区域统筹，推进五市间社保制度协调配合和社保关系无缝转移接续。合肥都市圈基本圈层半径为公里，到年，合肥市将成为 华东第六大城市。 第二部分项目概况 项目位置 该项目位于淮南市田家庵区国庆东路号，东部紧邻大通区。田家庵 区是淮南市的主城区，淮南几乎的金融商业教育等行政资源集中在 田家庵区。就项目本身的地理位置而言，向东为开发区大通，向西 米是大润发超市。淮南市，是个呈东西走向的城市，国庆东路是连接淮 南主城区的主要干道之。车流量，人流量较大。 二项目现状 项目现阶段为厂区，部分已经拆迁。整个奔牛机械厂占地亩。项 目东南侧为淮南联合大学东校区，约占地亩，以及栋原厂区宿舍楼为 原华联机械厂留守处。与联合大学以及职工宿舍楼的相关搬迁工作已经初 步达成共识。只要项目开始，搬迁工作即将顺利进行。 三项目经济技术指标 地块奔牛机械厂地块 土地面积平方米不含联合大学校区及留守处 用地性质住宅用地综合用地 容积率 建筑限高米建筑密度住宅用地小于，综合用地小于 绿地率住宅用地大于，综合用地大于 地价万亩 获取方式合作开发，毛地协议出让 四项目价值判断 淮南房地产市场小析 年月日 淮南市房产入网项目个 可售总面积入网总面积万万 住宅可售面积住宅入网总面积万万 可售总套数入网总套数套套 住宅可售套数住宅入网总套数套套 当日交易情况 商品房成交套成交面积成交均价元 住宅类成交套数套住宅成交面积成交均价元 非住宅类成交套数套非住宅成交面积成交均价元 。 淮南商品房价分布极不平均，在山南新区开发以前，田家庵区作为淮 南市的主城区，直占据淮南市房地产龙头位置。由于八公山潘集以及 大通区房价徘徊在元平方米以下，导致整个淮南市的住房价格始终 在元上下徘徊。就本项目缩在田家庵区的区域位置而言，虽然已经偏 离主城区，但毕竟是在主城区范围以内，所以有支撑房价的地段基础存在。 周边楼盘情况 上品印象开发商安徽华辰置业公司淮南市田家庵区国庆西路工贸学院对面电话 周边配套 学校龙湖中学工贸技术学院医学技术学院电话周边配 套 学校矿中分校田五幼 商场苏果超市 邮局中国邮政 银行建行 幼儿园田五幼 医院济民医院 其它品牌万象街迷你街 项目占地亩，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。目前在售挑 高公寓高层洋房。挑高公寓区楼，在售面积有，米的挑高，三房两厅两卫，共层，均价元，梯户，首付万起，总价 万套。区楼，面积和，共层，两梯四户， 两个单元，均价元。楼，共两幢，层和层，面积 四种。均价元。区大型地下车库，还未完工，下 半年开始卖。区半地下车库在售，万个，大概左右个车位。主力户型 三房。 金湾香都 开发商安徽金九龙房地产开发公司水厂路与啤酒厂路交汇处电话 周边配套 学校矿中文汇学校 商场大润发 邮局无 银行无 幼儿园自建幼儿园 医院无 项目占地万平米，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。金湾 香都目前在售多层和小高层两种物业类型，面积为平米，前期推出的产 品仅余少量。多层在售均价约元平米，景观小高层在售均价约元平 米。主力户型两房，三房。 宏大香榭华都 开发商安徽天德源置业有限公司淮南市国庆中路与田大路交汇处西电话 周边配套 学校田七小中 商场大润发百大 邮局中国邮政 银行交行中行等 幼儿园小区自建幼儿园 医院朝阳医院其它无 项目占地亩，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。目前在售 高层，多套房源，面积有和三种户型均价元 层，两梯四户。近期在售多层楼，面积是，均价元。目 前在售多层，面积在左右，均价元，所剩房源不多小高 层面积在，均价元。次性付款折，商贷折，公积 金没有折扣。目前凡买小高层面积是的，目前有买房送 万元的车的优惠活动。主力户型三房，。 铂蓝美地 开发商淮南白蓝房地产开发有限公司淮南市国庆东路与水厂路交汇处西 米电话周边配套 学校二十三中 商场无 邮局无 银行农行建行 幼儿园小区自建幼儿园 医院眼科医院 项目占地亩，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。目前在售 所剩房源已经不多，高层精装户型，面积，均价元左右，共层， 两梯四户高层毛坯户型面积，均价元，共层，梯两户 梯四户精装样板房现已对外开放。次性付款折，按揭首付以上 折。户型比较多，从十几种，主力户型两房和三房。 市场调研小结 从地块所处的区域楼盘分析，目前该区域各板块楼盘差异较大。目前已开发 楼盘多为刚性或者改善性需求由于淮南本身对外来人口的吸引力比较弱， 所以外地投资性需求的融入不像其他城市那样明显。 通过周边楼盘分析看，淮南城东目前住宅的没有大盘名盘，甚至整个淮南市 都没有著名的开发商。短期内城东周边楼盘扎堆效应很难形成，此状况 给我们提供了机会。 从目前新区现有楼盘的物业形态看，以多层小高层占多数，而洋房别墅高端市场除了山南新区有部分之外，其他各区都不见踪影。 地块目前现状虽周边环境比较差，但国庆东路本身就是城市主干道之，加 之又是通向蚌埠和城市高速北出口的唯通道，周边配套相对还算齐全，还 是给我们带来了定的契机。 从目前该项目的地理资源来看，打造高端产品洋房高层空中别墅以产 品及品质突出项目的唯性，我们可预计此项目在未来年的高档住宅可 与区别于淮南的山南新区高档住宅成为城市高品位住宅的另极。 五地块分析 优势分析 地理优势。仅靠淮南经济开发区，工业园区较多，上班人员较多， 相对以后购房有定的客流量。 品牌优势。淮南市房地产项目本土开发商较多，完善的物业管理 也不是很多。 二劣势分析 淮南市外来人口较少，相比无锡减少了部分对外地人的需求 量。 跟周边成熟的楼盘小区相比有定的竞争压力。地理位置与现在 周边销售的楼盘相比有点偏远市区。 淮南市整个城市房价并不高，期望高额利润成为种空中楼阁。 三机遇分析 地块周边的楼盘主力销售的普通住宅，多层和小高层，只有少数的洋房 和联排别墅，独栋别墅暂时没有，目前淮南市只有山南新区有高端别墅， 我们地块可以利用这点在经济开发区打开首家由高端洋房销售的开发 商。 四风险分析 目前淮南市在大力开发山南新区，政府规划把山南建设成为个 新城区，建设道路根据南部新城区地形特点水系的分布系统采用方格 网布局，局部有所变化，形成八纵六横路网骨架。其水系绿化将 纵贯整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为体。市政府 也将搬到山南新区，包括以后的地铁，轻轨都在山南设立站台。淮师附 小淮南二中安徽理工大学以后都将搬至山南新区。而水厂路附近以后的发展规划就是完善经济开发区，周边以后厂房会较多，也有定的 污染系数。通过了解，目前淮南人绝大部分的购房首选都是去山南新区。 六项目