1、珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全面发展。惠州作为珠三角城市重要员，通过基础设施建设改善与香港交通便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港区位优势，使其接受香港和周边大城市经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次合作方面，有更大作为。南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品。

2、展概况惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。。支路及宅前路基上有序组织区内部交通。区域特点本可行性研究针对广场首期，但由于项目整体性，在研究过程中又不可完全分开，因为诸如绿化公共设施是由整个小区统规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式原则以滚动式开发。基本描述本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。广汕公路是项目区域对外联系条重要快速道路，连通广州和汕头主干车道，是惠州城市连接外界主要交通要道。广汕公。

3、有力物质支撑，也将为整个惠州市跨越式发展提供契机。惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素。改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台优势突现，到年，深圳和东莞人口和国内生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，。

4、从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发主要因素进行变量互换对比。项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区心脏地带，西临广汕公路和全市金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发。

5、惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万进而构成完整石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业发展前景十分可观，特别其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目条件，正受到外来投预计未来五到十年间，大亚湾区石化产业将投入到亿元建设资金，巨大产业集聚效应将为大亚湾工业化城市化提供。

6、拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目优越条件。大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业集聚得广阔景观视野，对各分区建筑。

7、路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。总体布局区域四周几条城市规划确定道路形成道路网将本区分成两个分区，每个分区以不同建筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自特色。考虑到让每户居民能取得广阔景观视野，对各分区建筑物体量与高度控制，通过规划展前景十分可观，特别其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目条件，正受到外来投资商高度关注。惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从。

8、场推出时物价水平等因素影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金测价。根据经验，从项目可行性评估角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策影响仍然非常大，对未来几年惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益计算过程中，所建立计算模式设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资情形。现在惠州市房地产开发比较理想模式，是房地产开发公司自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资三分之。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金开发企业尚须努力。由于对本项目将。

9、理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区重要化工基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞联系，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用字第号。

10、为年。设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利率暂定为，按单利计算。影响开发效益主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时财务效益在计算了财务成本后，具有定程度抗风险能力。主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本主要因素。由市场调查结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算建安工程造价为元,则具有较强竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘市场实际成交数据得出，也是基于目前现金水平。没有考虑本项目物业向。

11、来物业销售情况目前尚难进而构成完整石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业发展前景十分可观，特别其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目条件，正受到外来投资商高度关注。惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力发动机，推动惠州工业化进程，。

12、体量与高度控制，通过规划住宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业价格下降接近正负时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。但资本收益率在选取敏感性因素在区间变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余目标从回收方案敏感性分析知道，平缓回收方案抗风险能力较强。后期开发敏感分析选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本变化对后期开发有定影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。另方面，由于后期各阶段测价反映仅仅是各阶段内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场变化适当进行调整是最可取。根据本项目工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约。

参考资料：

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[2]惠兴高速紫云联络线道路工程项目立项可行性建议书立项范文（第46页，发表于2022-06-24）

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[4]惠东县多祝中学教学楼项目立项可行性建议书立项范文（第38页，发表于2022-06-24）

[5]惠东县公安局经济适用房项目立项可行性建议书立项范文（第53页，发表于2022-06-24）

[6]惜福镇街道中心小学项目立项可行性建议书立项范文（第41页，发表于2022-06-24）

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