1、净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年项目主要问题解决办法和建议项目主要问题项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈整体市场供过于求，项目面临定去化风险由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。建议做好商业业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。政策风险通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松决心。从目前形势市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商。

2、本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半项目分析与评价地块分析项目位臵项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行街莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。含地下万项目总投资万元项目销售收入万元税前利润万元成本利润率税前财务净现值万元财务内部收益率动态投。

3、中央百大在消费者心目中地位，该项目将能得到新沂政府更多支持与帮助。威胁分析商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建个成熟运营团队是成败关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟区域操作如此大体量商业，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。未来竞争威胁项目东侧广电地块拆迁意味着本项目最大竞争对手即将浮出水面，同时万商业项目金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面竞争与压力。城市快速扩张过程中，社区型资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有力保证。项目具有良好社会效益项目建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好占地面积万总建筑面积含地下万项目总投资万元项目销售收入万元税前利润万元成本利润率税前财。

4、取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年。对项目经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入，商业按计取。

5、里以内。规模优势项目建成后将成为中心商圈内规模最大商业项目，具有较强竞争力与辐射力。商业氛围优势地块东临传统商业街南京路，西邻次商业街钟吾路，北接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商业不需太久时间培育期，能够立刻产生价值。劣势分析城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。城市区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购物客层较少。城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少，要达到预期效果，招商营运有定难度。机会分析新沂商业形态有更新换代需求，具有市场空间。新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济快速发展导致城市未来几年发展有加快可能。宏观政策调控下，商业地产发展最佳时间，商业物业销售具有投机空间。依托中商雨润两大上市集团品牌号召力，以及徐州。

6、业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，铺将分流相当投资客。政策风险房产政策及大环境变化对未来项目商住产品销售有定影响。市场定位与项目评估整体定位根据城市发展市场现状开发商目标和项目分析，本项目整体定位。

7、回收期年贷款偿还期年项目主要问题解决办法和建议项目主要问题项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈整体市场供过于求，项目面临定去化风险由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。建议做好商业业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。政策风险通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松决心。从目前形势年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓。

8、收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按。

9、产品入市均价为元，由于项目铺将分流相当投资客。政策风险房产政策及大环境变化对未来项目商住产品销售有定影响。市场定位与项目评估整体定位根据城市发展市场现状开发商目标和项目分析，本项目整体定位代言新沂发展演绎都市繁华集购物休闲娱乐商务居住于身城市综合体公寓定位客户定位具备较强经济实力市关于市政设施要求有关说明，给水雨水污水接周围道路市政水管网。燃气电源通讯与相关部门联系。规划限制条件总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积亩容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率暂无建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于说明由于容积率等技术指标只是个意向性宽泛值，最终指标可以根据设计方案进行突破。项目分析优势分析区位优势项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显著。交通优势地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道钟吾路，交通便利，火车站汽车站均在。

10、绿地广场，并承担市民休闲健身娱乐功能。规模定位地上为休闲广场地下层为万时尚商业街区地下二层为万大型停车场形态定位休闲广场地下商业街区项目发展设想评估意见项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块地上作为市民休闲娱乐绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代需求，具有市场发展空间，本项目商业发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好市场前景。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接力委托方预计开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，对项目经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销。

11、照销售收入计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半至到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。资金来源与运用分析根据委托方提供资料，对项目投资及资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下项目年投入资金万元，其中融资贷款万元企业自有资金万元年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款年下半年以后无需投入资金年下半年至年下半年项目竣工需投入资金万元，全部来自于销售回款。销售利润经测算项目销售收入为万元，经营成本为万元，税前销售利润总额为万元。财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，未考虑持有物业收益条件下，税前利。

12、言新沂发展演绎都市繁华集购物休闲娱乐商务居住于身城市综合体公寓定位客户定位具备较强经济实力市区私企业主，追求地段价值和认可投资价值工作和收入稳定泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。产品定位主力户型两房和三房。形象定位城市核心时尚公馆商业定位主体地块部分整体定位城市魅力生活体验中心业态定位根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会研判，本项目可引入主题百货大型综合超市专业零售品牌餐饮酒店休闲娱乐等主力业态。规模定位项目主体地块地上商业裙楼万酒店万地下为万大卖场和分割出租商铺广场地块地下为万时尚商业街区两地块地下各有万停车场。形态定位综合地块价值分析，本项目通过集中式商业建立形象，同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。广场部分业态定位地下为产权商铺，以品牌零售为主地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质城市。

参考资料：

[1]新沂新农合连锁物流配送中心项目立项可行性建议书立项范文（第38页，发表于2022-06-24）

[2]新沂市城西加油站项目立项可行性建议书立项范文（第31页，发表于2022-06-24）

[3]新沂市土城灌溉站拆建工程项目立项可行性建议书立项范文（第86页，发表于2022-06-24）

[4]新水厂续建工程项目立项可行性建议书立项范文（第72页，发表于2022-06-24）

[5]新民洲长江湿地保护基地项目立项可行性建议书立项范文（第11页，发表于2022-06-24）

[6]新民洲新农村项目立项可行性建议书立项范文（第64页，发表于2022-06-24）

[7]新民居工程项目立项可行性建议书立项范文（第17页，发表于2022-06-24）

[8]新概念田园休闲项目立项可行性建议书立项范文（第17页，发表于2022-06-24）

[9]新概念生态养老产业园项目立项可行性建议书立项范文（第12页，发表于2022-06-24）

[10]新桥国际产业园污水处理厂项目立项可行性建议书立项范文（第110页，发表于2022-06-24）

[11]新校区项目立项可行性建议书立项范文（第17页，发表于2022-06-24）

[12]新校区扩建工程项目立项可行性建议书立项范文（第80页，发表于2022-06-24）

[13]新村建设工程项目立项可行性建议书立项范文（第31页，发表于2022-06-24）

[14]新村建设工程项目立项可行性建议书)立项范文（第31页，发表于2022-06-24）

[15]新村居住区,村民活动中心、购物中心、卫生室等配套设施项目立项可行性建议书立项范文（第55页，发表于2022-06-24）

[16]新村安置房项目立项可行性建议书立项范文（第60页，发表于2022-06-24）

[17]新村基础设施配套工程项目立项可行性建议书立项范文（第31页，发表于2022-06-24）

[18]新材料稀土补强氧化锆增韧氧化铝陶瓷材料技术改造项目立项可行性建议书立项范文（第31页，发表于2022-06-24）

[19]新材料有限公司余热发电项目立项可行性建议书立项范文（第76页，发表于2022-06-24）

[20]新材料工业园区项目立项可行性建议书立项范文（第65页，发表于2022-06-24）