统管理，积极为客户提供多样化商业服务，全程贴心服务，解除后顾之忧。独特规模优势万余平方大型超市购物广场，在业界比肩寥寥无几，规模上超大型使得商品和服务功能有更大组合空间，能满足市场更广泛服务需求。商铺增值潜力大华润苏果品牌号召力和知名度，众多知名品牌加入，良好经营业绩，使得商铺投资价值得到了体现。地段区位优势华润苏果选址繁华市口，贴近大型居住区，商贸发达，交通便捷，区位优势明显。专业商业管理商铺统管理，中高档经营，兼顾高档品牌化经营理念，有效杜绝假冒伪劣商品，为消费者提供了良好商品质量保障，避免入驻商户水平参次不齐所带来负面效应。经营模式优势华润苏果购物广场参考国际流行购物中心业态，是个以零售业主力店为主导，各类专卖店品牌店为辅助融合餐饮娱乐文化运动休闲等服务项目为体大型商业服务机构。打破了传统商业百货店单经营商品模式，服务功能多样化，使购物中心能满足比传统商业更广泛需求，市场支撑力强大，决定其生命力强大。个性化特色优势购物中心经营户个性化经营表现有助于形成多样化个性特色，避免了传统商业大同小异千店面格局，以迎合日趋个性化消总论第节项目基本情况投资方基本情况县购物中心大卖场项目投资商是上海投资商胡明仕等股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等个以上国际国内知名品牌商合作加盟。投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业中新城臵业有限公司上随着三区廊规划实施，规划人口将比年有较大幅度增长，未来年县城区人口将增至万人，流动人口约为万人，万户家庭。届时城乡体化将有重大突破，小城镇将得到进步发展，特别是登源新区工业园区发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这切都将为商业发展提供有利条件，同时也相应要求商业向现代化方向发展。外向型经济及周边地区发展对商业影响随着经济国际化趋势，至年，市将逐步形成包括内贸易企业在内国际化大贸易大市场大循环新格局。凭借处于长三角产业转移第站得天独厚地理位臵，以及省实施东向发展战略个重点县之，将推动县经济形成三个中心新型工业制造中心生态旅游集散中心文化休闲度假中心。为此，相应要求繁荣现代化商业与之相配套。长三角产业转移对商业影响伴随着国家战略江城市带产业转移示范区目标实现，作为南重要对外开放城市，商业必然要加快同发达地区商业接轨，新发展环继开工并建成通车，将成为南重要交通枢纽城市，县生态工业园区属省级经济技术开发区。该项目地处县新老城区中心地段，随着新火车站及三区廊规划建设，未来年县城区人口将增至万人，人口急剧增加带动消费需求旺盛。而目前城区没有家上规模国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在城市繁华区域建设家大型超市将是十分必要。随着改革开放不断深入，商业同其他各行各业样得到迅速发展。超市作为商业领域新型业态，在其他大中城市异军突起，发展迅猛，成为商业重要组成部分。但在尚未能得到充分发展，超市存在较大市场容量。目前在连锁业中，没有形成规模和具有实力超市。虽然经过近年来迅速发展，超市业取得了定成绩，但这些超市在经营理念管理模式等方面还远不能同国内接轨，同时超市业发展在自身资金筹措方面遇到很大障碍，合理利用外来资金，加速自身发展已成为连锁商业未来发展现实选择。伴随高铁时代到来，商业参与国内市场竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业竞争已经不单纯是商品本身竞争，经营方式服务理念管理模式等竞争延伸已成为在商业竞争取胜关键。为了引进国内外流通领域先进管理技术经验和经营模式，促进地区商业大开放大流通大发展，项目投资方与苏果超市有限公司本着平等互利原则，经多次协商，决定共同创办苏果超市有限公司，已于年月日签定了合作协议，以加速超市业进步发展，同时带动南地区名优产品销售，以进步提高省和县对外开放水平。第二节项目必要性有利于提高商业经营管理水平苏果超市有限公司以它超前经营理念和先进管理模式直著称于国内著名超市业中。苏果大型超市组成同时包含了多样商品提供优质服务提供管理模式运用等，苏果超市不仅把自选廉价和服务放在同建筑物中，同时把服务与管理融为体。苏果超市有限公司建立，将有助于把苏果优质服务理念和先进管理模式带到，从而有利于提高现代商业经营管理水平和服务观念。苏果认为，顾客消费者和供应商是使企业生存发展重要因素，企业前途取决于顾客满意程度。因此，苏果在经营发展中，直把向顾客提供最佳服务作为最重要工作。为了实现这目标，潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是些营业面积较小，经营品种较少商店，虽曾产生过定轰动效应，但终因市场问题而导致度萎缩。本世纪初，随着改革开放深入经济发展加快居民收入增加以及先进技术管理方法应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三条高速公路三条高速铁路相继开工并建成通车，将成为南重要交，从而使合作各方获得良好经济效益。同时通过本项目实施，推动商业同国际国内市场接轨，促进商业向现代化水准发展，扩大产品走向市场，以适应这个国家历史文化名城南交通枢纽城市长三角后花园城市及全国旅游城市发展需要。项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。三可行性研究报告编制依据项目单位委托咨询中心编制购物中心大卖场可行性研究报告委托合同项目确定概念性规划方案国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施实施意见国办发„‟号省人民政府关于加快发展服务业若干意见二九年十月十三日国家发改委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版市人民政府关于加快我市服务业发展贯彻意见县国民经济和社会发展十五规划纲要县城市总体规划国家省市有关统计调查资料项目单位提供有关资料，现场勘察和实地调研所得资料国家有关设计规范标准四可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告代项目建议书有关问题通知要求，项目可行性研究主要内容包括项目建设必要性项目市场分析项目经营主要内容建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等第二节项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注项目规模总占地面积总建筑面积其中地下二层面积其中超市卖场商业建筑面积二经营规模零售万元正常经营年三劳动定员人四项目总投资万元固定资产投资总额万元其中建设投资万元建设期利息万元流动资金万元五年总成本费用万元计算期年平均六年销售税金及附加万元计算期年平均七年利润总额万元计算期年平均八主要财务评价指标全部投资财务内部收益率评价基准所得税前投资利润率所得税后投资利税率全部投资回收期所得税前年含建设期所得税后年含建设期长期借款偿还期年含建设期第二章项目背景及必要性第节项目背景随着我国改革开放进程不断深入，国内商业流通领域发展进入了个新阶段。近年来国家采取了系列新改革方案年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点越来越多外国零售企业进入中国零售市场。在进入外商零售企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国麦德龙荷兰万客隆便利店如日本罗森超大型购物中心如香港特区新东安百货商品批发集散中心如香港特区利联仓行标准化食品超市如日本友谊西友超市等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年历史。它是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷发达国家，它仍占据着不可替代地位，成为现代大型零售业主要形式。据统计年美国种零售业态中，超市销售额以比例而高居榜首百货仅占，同年日本各种超市销售额也占便利店占，百货店占。因此，超市在发达国家商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大发展空间。中国由于消费市相配套。长三角产业转移对商业影响伴随着国家战略江城市带产业转移示范区目标实现，作为南重要对外开放城市，商业必然要加快同发达地区商业接轨，新发展环各种不确定性给项目带来风险。环境影响环境影响方面风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。管理风险。引进创业团队和新战略投资者，各方存在有效文化磨合项目组织设臵方案不适于本项目建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目组织与管理等，影响项目实施。投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动工程量增加工期延长人工材料机械台班费及各种费率利率提高等。融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程进度，存在定融资风险。政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小。社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。二风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度判别和发生可能性估计两个方面。般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目仅以上述选取风险因素为风险对象，采用专家调查法。经调查分析，本项目风险分析如表所示表风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大般技术风险工程风险环境影响管理风险投资估算风险融资风险政策性风险社会影响风险三风险对策研究投资风险对策主要有以下几种风险规避风险控制风险转移④风险自担。根据本项目实际情况，可以制定如下风险对策技术风险对策选用技术和设备是成熟先进，与提供技术和设备企业签订合同，实现风险转移工程风险对策本项目工程量较大，选取有较强实力建设单位负责，降低此类风险。环境风险对策针对此项目，建设期和运营期产生主要是噪声污染，此次项目在建设时坚持了三同时，可确保降低对周围环境污染。④管理风险对策积极营造良好工作环境和科研环境，制定有效激励措施，吸引更多科技人员和高素质人才来公司工作，实施有效管理。投资估算风险项目在估算项目投资时，咨询过专业机构及专业人员，积极获取市场信息，确保了投资估算真实性可靠性及合理性。融资风险对策在融资成功后，首要任务是建立合理有效企业治理结构，优化管理模式，完善市场体系，提高自身抗风险能力从机制上预防这种情况发生。政策性风险对策项目建设符合国家相关政策，是国家级各级地方鼓励项目。不存在政策性风险。社会影响风险对策项目建设可直接吸收劳动力多人，有效地带动了就业，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来显著正面影响。第十三章综合效益评价第节经济效益分析本项目总投资为万元。计算期内年平均销售收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，可供分配利润为万元。经综合经济测算，本项目投资利润率为，投资利税率为，销售利润率为。项目全部投资内部收益率所得税前为，所得税后为投资回收期含