目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。按照规划整体要求，未来总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。目前内公寓建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发市场潜力巨大，但是市场需求不是无极限，最终会趋于饱和。据不完全统计，规划区内待建项目总建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市竞争将会逐渐升级。万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大待建项目集中期，对价格及营销都是最大挑战。项目开发模式趋产品规划同质化。区域内已建在建及待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小。从市场供给方面全方位满足市场不同需求四项目机会和传播中心东迁形成引动升值空间随着即将搬迁新建中央电视台和北京电视台这两个项目在落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模东迁。电视台附属行业随即涌入将会增加地区物业品种需求量。据中国社会科学院出版年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关公司，直接相关联公司有多家，间接相关联公司有多家，仅中央电视台现在外聘人员就达到了八千人左右。当整个电视广告行业数字超过百亿时候，以国际上种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所以这种相关性爆炸，对影响是无可限量。惟性北京是真正实现核心价值和表现形式中国惟，尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自。但就国际化信息化资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中国惟真正意义。目标群体潜在购买力北京以其核心城市地位云集了国际国内各大中小型公司，形成强大购房需求，以满足其对商务办公和居三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线个大十字架四个象限内。总占地约平方公里，常住人口约万人，是全国涉外资源最为丰富地区，也是北京市商贸氛围最浓厚所在。北京是以商务办公为主混合功能区，将塑造完美城市形象，超高层建筑相对集中并重视生态环境建设将建成现代化立体化交通体系，和完善信息网络设施。第二节万达北京项目分析项目优势北京区域功能特性北京作历来是个性质多元城市，而在近年发展过程中，北京文化这种多元性又有了更加明显表现，不同城区形成了具有不同个性生活和商业街区。许多区域甚至街道都形成了自己个性，不同于亚运村中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足区域，北京无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。繁华商务在国贸周边，聚集了北京市涉外机构以上星级酒店和国际交往活动场所。据最新资料统计，世界强企业进驻北京有家，其中入驻及周边地区就有多家，每天在这地区活动万优薪白领也给这里带来了无限商机。北京高档商务写字楼占总量，拥有北京办公室白领中，海归派高层经理人员，跨国公司驻中国代表处和北京代表处，外国银行在北京分行，基本上国际性商务资源集中在这里。北京最好十大写字楼全部，北京最好十大宾馆中八家，北京最好十家餐饮中八家，最大十家会计师事务所中八家，所有最大咨询公司和几乎所有最主要市场研究公司，然后北京仅有两条酒吧街。万达品牌高美誉度和极高市场认知度在北京正如在全国其它城市样，万达品牌是高品质产品综合实力雄厚符号对于极其敏感于外在符号形式北京市场而言，万达无疑是会市场充分认可优秀公司。项目绝佳地段优势北京项目位于建国门外大街，地处核心区，有绝佳地段优势。品牌商业联动效应虽然区域内，诸如华贸建外等项目和万达北京项目样是集高档酒店写字楼公寓商业于体综合项目，但是万达具有其它项目无可比拟优势是大洋百货时代华纳等知名企业入住是已确定合作，这事实赋以整个项目价值和意义是推动项目良好发展重要因素之。二项目劣势区域以及整个北京房地产市场发展和变化速度加快，市场需求变化周期越来越短。万达北京项目原市场定位产品设计理念和方案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展需求对应于市场需求，产品定位不清晰项目市场定位不清晰项目概念主题定位不清晰三项目威胁泛产品竞争及价格竞争力虽然在市政府规划中，内住宅比例只有，但泛住宅和商务项目却相当多。泛区域之所以中心东迁形成引动升值空间随着即将搬迁新建中央电视台和北京电视台这两个项目在落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模东迁。电视台附属行业随即涌入将会增加地区物吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展利好政策，还源于其广泛受众层。年仅周边开工项目面积总和就超过万平方米。房价促使年轻白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。在近距离地区，竞争最为激烈当数平米单价在六七千元左右商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间通惠河南面，紧邻。如果大量员工都愿意到周边项目去臵业话，也就不可避免要成为个高资本容量纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大威胁。内残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。按照规划整体要求，未来总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。目前内公寓建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发市场潜力巨大，但是市场需求不是无极限，最终会趋于饱和。据不完全统计，规划区内待建项目总建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市竞争将会逐渐升级。万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大待建项目集中期，对价格及营销都是最大挑战。项目开发模式趋产品规划同质化。区域内已建在建及待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小。从市场供给方面全方位满足市场不同需求四项目机会和传播中心东迁形成引动升值空间随着即将搬迁新建中央电视台和北京电视台这两个项目在落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模东迁。电视台附属行业随即涌入将会增加地区物业品种需求量。据中国社会科学院出版年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关公司，直接相关联公司有多家，间接相关联公司有多家，仅中央电视台现在外聘人员就达到了八千人左右。当整个电视广告行业数字超过百亿时候，以国际上种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所以这种相关性爆炸，对影响是无可限量。惟性北京是真正实现核心价值和表现形式中国惟，尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自。但就国际化信息化资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中国惟真正意义。目标群体潜在购买力北京以其核心城市地位云集了国际国内各大中小型公司，形成强大购房需求，以满足其对商务办公和居目，万达与二十多个国际知名商家合作项目及模式在现场进行大规模展览。不建议做巡展，费用高，有效率差，如珠江合生品牌巡展。总结本阶段核心手段签约公关活动，开盘活动，销售现场。第三部分月日月日推广工作核心任务绝对城市要素是这个阶段宣传重点，进入绝对城市产品诠释阶段二执行手段报纸广告主题绝对城市产品诠释阶段城市核心位臵城市干道开放性功能属性全能性五大商业国际商务港写字楼五星级酒店推动发展传媒行业东迁发布媒体依然保证每周次北京青年报整版。杂志广告产品诠释期杂志广告，适合少投多做。生活速递直投类杂志，有相对固定读者，在写字楼等高档消费场所都有发放，到达率较高，较广。近期生活速递五周年庆典得到珠江合生集团大力支持。建议发布形式为刊中刊，大约，广告如同本概念楼书。同时刊登封面拉页，增加气势和关注。北京很多项目采纳过这样广告形式，效果很好。软性新闻配合当月国贸品牌房展，进行绝对城市及万达品牌针对性深度报道。实力绝对市力，万达新城市计划实践绝对城市各大品牌，抢占品牌与理想品牌北方南方差异，南方品牌水土不服房展会不轻易上房展会，注重展会品质建议上月日北京品牌冬季房展会地点国贸展览布展形式还不清楚，将万达新城市计划作为全国各地开发行为展示核心突出三点实现力及每次开发行为对城市意义开发模式房地产和商业统北京长安街项目北京万达广场销售工具影音资料放映论坛在品牌房展之后，借媒体关注举办论坛。论坛内容绝对城市房地产与商业如何找到统销售工具产品楼书产品规划形态逐渐明确，效果图绘制完成设计制作产品诠释楼书现场包装售楼处外包装完成，包括广场和围墙。原则大众理念构想，让更多人关注，停留。广场雕塑雕塑主题为绝对城市形式作四个发光体，四个晶莹绿色柱体，中间有十字道路。成为城市景观。是这个区域目前夜间最明亮地方。围墙根据现场情况进行设计包装。注重感染力，设计感和文化味，与华贸等繁琐有架式没气势围档设计形成差别。是未来展示，无论物质还是精神。方式展板，在内容上形成差异方式二动态展区，在形式上有所创新将段围墙做成电视墙，个又个电视排列开来，里面不间断放映华纳旗下影音作品。白天是吸引人，具有活力，富有展示性，有互动感，时尚，不落伍。晚上是最明亮。广场沙盘展示未来公关活动创想商业气息浓郁活动方式，代表现代，时尚，领先，商业。能够在现场开展受到大连启发，大连最知名是国际服装节。在活动期，现场连续周进行知名品牌时装发布，而电视墙不间断播放法国要求。在强劲需求推动下，还形成以京城浙江东北西北内蒙为代表主体投资群体，这种现象在国内独树臶，他们具有强大投资意识和投资能力，据不完全统计，在区域内投资商购买占总销售。北京地产未来发展从城市发展历史角度观察，过去年中国城市发展精彩篇章属于深圳，现在则是上海时代，但北京特殊城市属性决定了北京将将领中国城市发展未来。因此，北京各种业态需求将不可限量。第三节万达北京项目对万达集团战略意义北京万达广场投资规模巨大，直接关联集团公司未来发展它还是公司在领域最新尝试，具有模式发展示范效应更重要是，它是集团公司在首都第个项目，对于万达集团具有极高战略价值和意义，它意义不仅仅限于北京万达，它以头雁效应方式直接或间接地影响全国各地万达公司，它成败最直接地关系万达品牌成败。第四节万达北京项目定位分析从特质内涵解构需求特征具有以下特质商务属性，它汇集了这个城市最精英人流是国际化交汇口有庞大资金流构建它财富王国最现代化信息流是它运行命脉同时它具有独特文化气质。这些属性决定了万达广场客户有以下几类投资型商务型居住型商住型。表至表十为份典型潜在目标顾客调查样本表产品居住及商务业态选择价值观表投资资本业态选择在对公寓最终功能形态定位上，要同时具有居住和商务功能居住和商务业态要形成相对空间格局，要有清晰定位分割线内投资商更注重其商务功能。二四大目标市场计划表以为代表成长型企业动向表投资资本对价值认同北京市场简述年月上半年及目前市场的走势中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波浪和局部的调整。直居高不下的京城房价终于在今年走了下坡路。今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米然分割线，清晰区别其功能属性。西区现在产品形态不