整体趋势为中小户型增加中大户型减少。截至月中小户型增加幅度仍不明显市场在售仍不乏大户型。在限购限贷政策环境下东莞大户型消化压力不容乐观。前月成交量减幅收窄房价平稳在元数据显示年月全市手住宅新增面积约万平方米同比基本持平月全市手住宅网签面积约万平方米同比略减萎缩幅度比月缩小个点差距月同比减少月全市手住宅网签均价约元平方米同比基本持平。去年至今东莞房价整体平稳在元附近。开发商资金状况持续改善房价受支撑年月年月堪称东莞楼市百日黑暗楼市成交跌入谷底。年春节后即月始在系列楼市利好支撑下东莞楼市开始步入复苏历程。月成交面积同比萎缩幅度高达月则快速扭转为萎缩月持续快速扭转为萎缩直到月扭转至萎缩。东莞累积成交量同比数据连续个月减幅收窄定程度说明开发商资金情况在得到持续改善房价受到供求关系支撑。在政策不加码前提下预计东莞成交量有望在月份转正。库存水平仍处低位房价受支撑数据显示截至月日全市手住宅库存面积约万平方米比月略有上升但整体仍处于低水平房价受到供求关系支撑。按照今年均万平方米消化速度计算因为月为春节所在月除外消化万平方米存货仅需要个月时间可见目广东省东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告第部分概述项目名称项目概述咨询按揭贷款等业务并且将建立公司自己网站宣传公司品牌发布房源信息。本项目以当地实际发展状况入手诚实经营努力发展争取发展成为具有品牌影响效率连锁企业。第三部分项目市场状况东莞房地产调查状况年东莞市房地产开发投资增速略有放缓非住宅类型房屋投资大幅增长施工面积及新开工面积增幅高位下调商品住宅销量降幅收窄商品房空置面积持续减少。房地产开发投资增势高位运行实行限购政策以后全市房地产市场成交量明显回落房价上升态势得到初步遏制土地供应和房地产投资继续稳步上升市场供求关系逐步趋于平衡。市辖区公开出让土地金额亿元比上年下降。市辖区新建商品住宅网上签约面积万平方米比上年下降签约均价是元平方米上涨。其中市辖区二手住宅交易登记套数与面积分别为套和万平方米均比上年下降。成交金额亿元比上年下降均价元平方米上涨。业内人士分析房地产业今年将面临新轮洗牌部分实力小开发商很可能被淘汰出局。东莞区域概述东莞市位于中国华南广东省南部珠江口东岸东江下游珠江三角洲。地理坐标为东经北纬。最东端是谢岗镇银瓶嘴山最南端是凤岗镇雁田村雁田水库最西端是沙田镇西大坦村狮子洋中心航线最北端是中堂镇潢涌村大坦小组东江北支流中心航线。东西长约公里南北宽约公里。东莞市东接惠州市惠城区和惠阳区南抵深圳市龙岗区和宝安区西挨广州市南沙区番禺区和萝岗区北达增城市和博罗县四周共与穗深惠个县级行政区接壤。土地市场情况分析年月数据览年月东莞土地市场供应激增当月国土资源局挂牌上市宗土地总面积万环比增幅其中商住用地供应面积为万环比降幅高达月东莞土地市场商住用地有三宗成交成交面积万环比涨幅。月日石龙首宗优质商住地块被广州云和投资顾问有限公司集誉有限公司联合体收入囊中该商住地块占地面积万容积率不大于起拍楼面地价达到元地块总成交金额达到亿元楼面地价元溢价率。月日万科凭借紫台实现品牌在虎门落地乘胜追击将编号虎门镇博涌村地块收入囊中该商住地块占地面积万容积率为成交总价亿元溢价率折合楼面地价元创下虎门商住用地成交价格新高。月日编号寮步镇石步村商住地块被广东宏远集团房地产开发有限公司斩获该商住地块占地面积万容积率为成交总价亿元溢价率折合楼面地价元。由于片区规划利好不断寮步融入城区蓝图清晰且寮步楼市日趋成熟价格低洼吸纳周边置业需求经过去年惨淡行情之后今年寮步土地市场明显升温。年月东莞土地市场热烈从时隔两年之后备受瞩目南城总部基地二期地块闪亮登场采取对市场完全开放形式引来众多企业疯狂抢夺整体成交楼面地价元到石龙西湖村莞龙路北侧商住用以成交楼面地价元创下石龙商住用地价格新高再到虎门镇博涌村地块被东莞万科以楼面地价元收入囊中创下虎门商住用地价格新高俨然幅土地盛宴路线图。土地市场是楼市预期晴雨表充分从线城市流出资金逐渐跑向了二三线城市根据现有政策环境当地政策环境较好当地政府响应广东省发展规划政策大力开展招商引资实施投资优惠政策。但是政策变化会导致经营成本变化以及经营模式发生转变因此要时刻关注广东地区发展政策以防患于未然即使做出调整。市场风险年以来广东省房地产市场运行现状是月成交逐月攀升达调控以来最高水平品牌项目突出大型知名项目成交显著受市场热捧。商品住宅签约均价走势总体上呈上升趋势。而未来东莞市场走势是供需回落均价总体持稳。由于东莞作为广东个城市各项措施及市场状况不够稳定现有市场状况有些混乱因此为项目经营模式带来了定风险。因此为了项目发展应当采取与现有当地市场状况相适应经营模式发展业务。经营风险对于东莞房屋中介市场还不够充分了解因此经营决策上会有定风险。因此应当不断调查市场状况根据市场状况制定更好经营模式。由于当地中介公司企业规模人员素质及业务素质还不够高因此也给项目带来定了机会。总体分析投资房地产风险性相对来说不大虽然在中国政府政策严控下房地产价格受到严格抑制但是要看到刚需市场犹在城市新移民犹在中国经济发展犹在物价上涨因素犹在那些经营合理了解市场状况满足顾客需求效率优先企业定能从激烈竞争中存活下来并取得良性发展。增如果金九银十没有后续调控政策出台楼市将很有可能呈现稳中有升格局特别是成交量将迅速放大当前土地市场就成为金九银十提前预演。月东莞土地市场将有宗土地入市总面积逾万平米供应量环比增加同比增幅再次迎来推地高峰。其中商住地共有宗面积为万平米。月楼市不淡随着金九银十到来东莞楼市交投氛围愈加活跃随着楼市旺季销售回款增多资金快速回笼不少房企也会继续增加土地储备同时信贷及市场宽松复苏也提升了企业拿地积极性而在年度土地供应计划压力之下政府将继续加大推地力度月东莞土地市场地块密集上市两者相互积极响应月土地交易或将继续火爆。东莞市商品房情况分析总体而言年以来东莞楼市处于供应偏紧态势表现为部分片区楼市严重供不应求刚需产品严重供不应求如平方米需求长期受到压抑品牌开发商产品供应不足或其它亮点产品供应不足等。总而言之年东莞面临是个长期受广东省东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告目录第部分概述项目名称项目概述第二部分项目规划项目名称业务范围及发展规划第三部分项目市场状况东莞房地产调查状况区域概述房地产开发投资情况分析区域土地供应,商品房成交情况房地产价格分析,房地产销售预测第五部分投资估算总投资估算资金运用明细收益分析第六部分风险分析政策风险市场风险经营风险第部分概述项目名称本项目为东莞市房地产经纪公司创办及运营项目公司名称待定。项目概述房地产开发完成情况年全国房地产开发投资亿元比上年增长但因政府调控影响增速比上年回落个百分点。其中住宅投资亿元增长增速回落个数。其中年日照时数最多达小时占全年可照时数最少是年仅有小时占全年可照时数。年中月份日照最最少为年只有毫米。交通状况东莞市公路交通十分发达国道广深高速公路和莞深高速公路贯穿南北境内条主干公路和条联网公路均为级公路。目前全市公路通车里程公里平均每百平方公里国土有等级公路公里把国道高速公路铁路港口机场连成体。东莞交通通信发达电源充足淡水资源丰富防御自然灾害能力较强发展工农业生产条件甚为有利。经济实力经济规模年东莞达到亿元同比增长经济规模国内排名第二十二。来源于东莞财政总收入市财政般预算收入进出口总额金融机构各项存款余额分别达到亿元亿元亿美元和亿元。东莞星级饭店达到家其中五星级饭店家四星级饭店家。到目前为止东莞市拥有五星级饭店数量仅次于北京和上海。经济产业东莞经济以外向型为主特别是工业大部分资金原材料和产品销售都离不开国际市场。实际利用外资东莞利用外资从三来补起步逐步发展合资合作企业和外商独资企业。投资者来自我国香港台湾及朝鲜南朝鲜也门越南老挝泰国肯尼亚英国美国瑞士利比亚芬兰蒙古等多个国家。目前在投产外商投资企业中全球强企业有家强企业有家境外上市公司有家。其中包括美国杜邦瑞士雀巢荷兰飞利浦德国赫司特法国汤姆逊韩国三星日本日立新日铁索尼住友金属英国太古集团芬兰诺基亚以及我国香港伟易达等众多世界强企业入驻并定为总部中国知名搜索引擎百度中国有限公司东莞市分公司等为之优秀设计服务企业只为东莞快速发展。现代农业年全市完成农业总产值亿元按可比价计算比上年增长。其中种植业产值亿元增长占林业产值亿元下降占牧业产值亿元增长占渔业产值亿元增长占。全年粮食种植面积万亩粮食产量万吨水产品产量万吨增长蔬菜产量万吨增长生猪出栏数万头增长家禽出栏数万只增长。年末全市共有广东省名牌产品农业类个无公害农产品个绿色食品个有机食品个。世界工厂东莞经济总量规模不断扩大。年全市生产总值亿元工业总产值亿元外贸进出口总额亿美元。制造业实力雄厚产业体系齐全。是全球最大制造业基地之制造业总产值占规模以上工业总产值以上形成以电子信息电气机械纺织服装家具玩具造纸及纸制品业食品饮料化工等八大产业为支柱现代化工业体系。拥有全球强企业家境外上市公司多家投资者来自世界多个国家和地区。东莞市政区图截至年月日东莞市辖个镇街道其中包括个街道莞城街道南城街道东城街道万江街道个镇石碣镇石龙镇茶山镇石排镇企石镇横沥镇桥头镇谢岗镇东坑镇常平镇寮步镇大朗镇黄江镇清溪镇塘厦镇凤岗镇长安镇虎门镇厚街镇沙田镇道滘镇洪梅镇麻涌镇中堂镇高埗镇樟木头镇大岭山镇望牛墩镇。第五部分投资估算总投资估算本项目总投资约为万元人民币其对汹涌而来全国月房地产数据上涨城市数量成倍上升如此猛势不得不令管理层担忧。在巩固房地产调控成果大方针下如果月全国数据持续恶化月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。但即便政策加码预计仍然以微调为主今年金九银十值得期待。楼市淡旺季不明显月持续热销合富辉煌东莞市场研究部数据显示年月东莞全市手住宅供应面积约万平方米连续个月增加供应量仅略低于月为年度第二个供应超万月份签约面积约万平方米如剔除人才公寓项目月全市住宅网签面积为万平方米较月略有回落。月为传统楼市淡季多数开发商备战月楼市成交量回落实属正常。月楼市淡旺季现象不明显连续个月成交保持万平方米月之上为历史上第三个持续热销现象。合富辉煌东莞市场研究部数据显示年月东莞全市手住宅网签均价约元平方米如剔除人才公寓项目月均价则为元平方米与月份元