据贵港市十五发展规划提出指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港文化贵港生态贵港和平安贵港总体要求，为贵港市房地产发展提供了强有力经济支撑。贵港市主要经济指标分析和固定资产投资情况表历年和固定资产投资增幅情况年年年年年年年亿元增长率固定资产投资总额亿元固定资产投资增长率资料来源广西年鉴，贵港统计局亿元固定资产投资总额亿元增长率固定资产投资增长率图历年和固定资产投资增幅情况从年至年期间，贵港市国内生产总值不断稳步上升，固定资产投资额在年实现大幅度增长，为房地产业发展奠定了稳定坚实经济基础。据国内外房地产行业发展规律，增速人均与房地产行业发展具有定关系，如下表表增速与房地产发展关系表由此看出，贵港房地产发展处于飞速发展时期，城市经济快速发展为房地产提供了强有力支撑作用。从年开始，固定资产投资开始大于增长幅度，主要是来自贵港政府对城市规划调整尤其是对港北区规划定位而加大了城市基础设施投入，基础环境改善，为贵港房地产业下阶段飞速发展注入了活力。城市产业结构表年城市产业结构项目亿元年年年年年年第产业第二产业第三产业资料来源广西年鉴年贵港市国民经济和社会发展统计公报增速小于房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展年年年年年年单位亿元第产业第二产业第三产业图年城市产业变化趋势贵港政府近年不断促进产业优化升级，二三产业比例不断提高，根据贵港市政府十五规划目标，未来五年内，二三产业结构调整为，贵港市产业结构将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，以二三产业为主导产业构成，奠定了房地产业腾飞更为坚实经济基础。人均可支配收入表年人均可支配收入年年年人均可支配收入元资料来源广西年鉴图年人均可支配收入变化趋势最近三年贵港人均可支配收入增幅较快，年区域人均可支配收入超过了美元，达到元，居民购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升。人均可支配收入元年年年人均可支配收入元历年社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额表年社会消费品零售总额居民储蓄存款余额项目年年年年社会消费品零售总额亿元居民储蓄存款余额亿元资料来源广西年鉴年贵港市国民经济和社影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。国家出台系列土地政策，目对调整土地中不规范利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业土地市场运作，起到引导和指导作用。就贵港而言，土地严控措施出台，将会对贵港土地市场有定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺资源。年月日至日召开中央经济工作会议全面分析了当前我国经济形势和国际经济环境，并明确提出了明年经济工作指导思想和总体要求，从中央布置明年经济工作任务看，继续从紧宏观调控政策将会使中国整体经济在定程度上降温，而货币政策由稳健转变为从紧将对房地产投资产生些消极影响。对本项目来说，国家系列宏观调控政策对项目影响主要体现在项目购房客群上。从国家大环境上看，各大城市房地产市场投资客开始撤退，而由于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户影响比较微小，并且国家对第二套房界定同时，各主要银行，如建设银行中国银行等也陆续出台了对第三套房贷细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这实际，对贵港市二次置业客户有着巨大影响。年主要宏观调控政策与明年经济动向解读金融政策央行年内次加息次上调存款准备金率。对于普通消费者来说，加息使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房成本有所增加。年月日，央行宣布从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，达到。至此，本年度中国人民银行已次上调存款准备金率。贷款准备金提高使流动性货币减少，整体开发商能够获得开发贷款数目减少，在定程度上影响资金实力不够强大开发商有可能面临被市场淘汰，对实力开发商影响不大。第二套房贷首付，倍利率。提高第二套房贷款首付和利率将对投资性购房有定抑制作用，改善性居住需求也受到定影响。月份，央行正式出台了对第二套房定义，明确了以户为单位确定房贷次数。土地政策年月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地开发建设时间原则上不得超过年。同期国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定号令，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。土地分期拿证不次缴完全额土地出让金行为将被明令禁止，这政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意高价垄断土地市场行为。项目开发时间受到限制，必须在年内启动，年内开发完毕，在时间上给项目开发增加了压力，但本政策依赖实施细则掌控。税收政策国家税务总局发布通知要求各地从年月日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收不等土地增值税。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行，因此，通知出台在政策上不会额外增加规范拿地房地产开发企业税收负担，其信号作用远大于实际效果。而对于不规范低价拿地企业来说，将增加定税费成本，影响较大。中央经济工作会议召开月日至日，年中央经济工作会议在北京召开。中国高层明确表示，防止经济转向过热和明显通胀将成为年中国宏观调控首要任务，会议适时提出，要防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。会议确定了明年八项经济工作任务，其中项就是完善贵港人均可支配收入增幅较快，年区域人均可支配收入超过了美元，达到元，居民购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升。人均可支配收入元年年年人均可支配收入元历年社会消费品零售总额及居落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展好势头。具体表现在中国开始转变实施了十年稳健货币政策，转而实施从紧货币政策。可以预见是国家仍将会不遗余力地解决流动性过剩问题，这将会使得投资于房地产行业资金有所减少，对于给过热中国房地产市场降温产生重要作用。经济环境发展分析经济因素城市经济发展状况与规划目标观点贵港市区位优势突出，可以接受南宁玉林等周边辐射，在中国东盟贸易区泛北部湾经济建设中发挥作用。产业结构进步优化为城市经济发展奠定了坚实经济基础，而第三产业持续发展，为房地产业旅游业等发展提供良好产业支持空间。贵港市城镇居民人均可支配收入不断增长，将极大地刺激城镇居民购房需求。贵港经济未来两年将处于高速发展期，根据贵港市十五发展规划提出指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港文化贵港生态贵港和平安贵港总体要求，为贵港市房地产发展提供了强有力经济支撑。贵港市主要经济指标分析和固定资产投资情况表历年和固定资产投资增幅情况年年年年年年年亿元增长率固定资产投资总额亿元固定资产投资增长率资料来源广西年鉴，贵港统计局亿元固定资产投资总额亿元增长率固定资产投资增长率图历年和固定资产投资增幅情况从年至年期间，贵港市国内生产总值不断稳步上升，固定资产投资额在年实现大幅度增长，为房地产业发展奠定了稳定坚实经济基础。据国内外房地产行业发展规律，增速人均与房地产行业发展具有定关系，如下表表增速与房地产发展关系表由此看出，贵港房地产发展处于飞速发展时期，城市经济快速发展为房地产提供了强有力支撑作用。从年开始，固定资产投资开始大于增长幅度，主要是来自贵港政府对城市规划调整尤其是对港北区规划定位而加大了城市基础设施投入，基础环境改善，为贵港房地产业下阶段飞速发展注入了活力。城市产业结构表年城市产业结构项目亿元年年年年年年第产业第二产业第三产业资料来源广西年鉴年贵港市国民经济和社会发展统计公报增速小于房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展年年年年年年单位亿元第产业第二产业第三产业图年城市产业变化趋势贵港政府近年不断促进产业优化升级，二三产业比例不断提高，根据贵港市政府十五规划目标，未来五年内，二三产业结构调整为，贵港市产业结构将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，以二三产业为主导产业构成，奠定了房地产业腾飞更为坚实经济基础。人均可支配收入表年人均可支配收入年年年人均可支配收入元资料来源广西年鉴图年人均可支配收入变化趋势最近三年贵港人均可支配收入增幅较快，年区域人均可支配收入超过了美元，达到元，居民购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升。人均可支配收入元年年年人均可支配收入元历年社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额表年社会消费品零售总额居民储蓄存款余额项目年年年年社会消费品零售总额亿元居民储蓄存款余额亿元资料来源广西年鉴年贵港市国民经济和社文化,律按国际标准采用聘用制,负责制,使小区更安全,更舒适所以我们金紫荆花园是适应当地人需求,不仅在建筑,而且在多方面是适合当地文化需要,所以预计我们小区建设是成功并且受到很大关注,具有很高社会评价风险分析项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险，市场风险，资金运作风险，企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析，项目定位，项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险年整个宏观经济来看，个季度比个季度好，处于上升势头而现在武汉人均住房面积还比较低,因此预计在未来几年,房地产市场将继续看好但我们要注意到我们有很多竞争对手,市场蛋糕就那么大,分人多了,意味着有人分到分量很少,当代集团,紫菘集团等都将在同期在附近推出同产品定位商品房这意味着人们选择很多,我们要促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化。跟踪调查，做出应变并适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过银行贷款来取得,现在金融政策变性颇高值得我们注意是,在十六大上国家房地产政策已有所暗示,要注意房地产温度过高情况,这是否意味着国家有意给房地产行业降温那样银行将会实行银根收缩政策,那我们建设投资资金将受到比较大影响,可能会导致工期拖延,鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，做好销售工作,加大宣传,让购房者对本项目有足够信心,在遇到资金短缺时可以实行期房预售。企业风险企业风险包括经营不善，销售不力，管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择，产品定位选择，资金筹措选择，开发方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。因此管理人员要特别注意发挥领导才能,让全体员工团结致,认真负责做好每个环节工作,确保项目顺利进行,完成二风险评估经管理层决定,我们决定采用专家评估发序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场需求量竞争能力竞争对手多价格价格实惠资金风险利率利率调整还将进行资金来源中断资金供应不足国家政策干预政策风险政治环境风险政治稳定经济体制改革风险进行经济改革金融政策改革风险进行经济改革住房制度改革风险企业风险外部协作条件风险交通运输供水已有供水管道供电已有供电系统其它风险施工事故风险