良好。房地产发展数据分析防城港紧紧围绕兴港强市富民目标，按照大港口大工业大发展大开放思路，推动房地产行业迅猛发展。房地产投资开发额与其增长分析图房地产投资开发额万元增长率图房地产投资开发额及其增长分析图上图说明防城港房地产起步比较晚，年才刚刚开始起步，年房地产开发升温，但是涨幅不大。从年开始，增长速度加快，到年房地产开发开始成倍增长，可见防城港房地产投资劲头强烈，未来市场前景广阔。表年房地产数据项目年年年年年年月份房屋建筑施工面积万平方米房屋建筑竣工面积万平方米商品房施工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售面积万平方米商品房销售额亿元商品房平均销售价格元平方米资料来源统计年鉴，统计公报小结年防城港市房地产呈现活跃状态，年受到宏观调控影响比较大，房地产市场整体建设速度有所放缓年由于投资力度加大，房地产发展迅猛。年市场住房需求急剧上升相应市场投放量快速增加，整个市场朝着协调稳定方向发展。重大项目对房地产行业影响作为中国西南出海通道主门户，防城港成为连接中国东盟主桥梁和主枢纽带。目前，大批重大项目相继开工建设，临海工业发展势头迅猛千万吨级钢铁项目防城港千万吨级钢铁项目，是武钢柳钢合力打造重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为亿元。按照三年出产品三年见效益建设目标，年至年三年内，防城港钢铁基地项目将投入资金六百余亿元人民币，年正式建成投产，建成后技术人员将达到万人，上下游企业人员万人。年月日国家发展改革委已正式同意广西与武钢广东与宝钢开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。目前，防城港市已专门成立钢铁项目推进工市人口，将新建亿平方米左右住宅，住房消费潜在需求将支持房地产业中长期保持较快发展。北部湾经济区建设对项目影响年月广西北部湾经济区规划获国务院批准，同时国家将广西北部湾经济区定位为国际区域经济合作区，如此定位之高，给广西北部湾经济区发展，创造了无限发展空间。防城港市在广西北部湾经济区三基地，中心区域空间格局中，凭借优良港口便捷交通及区位优势，将定位物流基地及大型临港工业城市职能。以物流为核心，带动相关产业发展，防城港经济将进入快速上升通道。中国与东盟国家合作正逐步深化，随着北部湾经济合作开发区形成，对大西南海南腹地经济迅速起飞，对中南半岛经济发展，对中国参与东南亚南亚国家经济协作都将产生不可估量积极影响。新崛起北部湾经济圈将促进华南西南和东南亚三大经济圈全面对接。从发展眼光看，北部湾经济圈有望成为中国第四大经济圈。泛北部湾次区域合作推进中国与东盟海上合作，符合中国与东盟次区域经济合作从单走向多元大趋势，既得到了中国领导人高度关注和充分肯定，也得到了东盟相关国家积极响应。防城港市地处沿海沿边，拥有中国西部最大港口和中国大陆三大陆路口岸之东兴口岸，既是西南地区最便捷出海大通道，又是中国通向东盟陆路水路要道，是中国连接东盟窗口和桥梁，区位优势日益明显，战略地位愈加突出。城市经济环境防城港市经济运行状况十五期间，防城港市经济社会发展主要目标是生产总值和人均生产总值年均分别增长左右十五期末，人均生产总值超过美元港口吞吐能力年均增长左右工业总产值年均增长左右财政收入年均增长左右外贸进出口总额年均增长左右全社会固定资产投资年均增长左右城镇化水平提高到以上城镇居民人均可支配收入年均增长左右农民人均纯收入年均增长左右。防城港发展重点和方向是加快港口建设，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。优先发展工业，努力建成广西新兴工业强市以人为本，全面建设小康社会，到十五期末，实现人均生产总值达到美元小康社会目标。年防城港经济快速增长。年生产总值达亿元，增长，增幅全区第二全社会固定资产投资亿元，增长，增幅全区第。年全社会固定资产投资亿元。城市经济快速发展为房地产提供了强有力支撑作用，防城港房地产发展处于飞速发展时期。年防城港城镇人均可支配收入超过美元。根据行业经验，区域人均可支配收入达到美元时，该区域开始进入房地产高速增万平方米商品房施工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售面积万平方米商品房销售额亿元商品房平均销售价格元平方长期，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度提高。防城港市房地产市场概况固定资产投资与房地产发展趋势房地产投资占固定资产投资比重分析图万元年年年年年固定资产投资总额万元房地产投资开发额万元房地产投资占固定资产比重图房地产投资占固定资产投资比重分析图上图表明固定资产与房地产开发投资额逐年增长，房地产投资占固定资产投资比重总体来说呈上升趋势。年，重大项目投资顺利进行，支撑固定资产投资高速增长。投资成为经济增长主要拉动，对经济增长贡献率达到以上，经济发展后劲越来越足，房地产投资开发成倍增长，城市房地产发展形势良好。房地产发展数据分析防城港紧紧围绕兴港强市富民目标，按照大港口大工业大发展大开放思路，推动房地产行业迅猛发展。房地产投资开发额与其增长分析图房地产投资开发额万元增长率图房地产投资开发额及其增长分析图上图说明防城港房地产起步比较晚，年才刚刚开始起步，年房地产开发升温，但是涨幅不大。从年开始，增长速度加快，到年房地产开发开始成倍增长，可见防城港房地产投资劲头强烈，未来市场前景广阔。表年房地产数据项目年年年年年年月份房屋建筑施工面积万平方米房屋建筑竣工面积万平方米商品房施工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售面积万平方米商品房销售额亿元商品房平均销售价格元平方米资料来源统计年鉴，统计公报小结年防城港市房地产呈现活跃状态，年受到宏观调控影响比较大，房地产市场整体建设速度有所放缓年由于投资力度加大，房地产发展迅猛。年市场住房需求急剧上升相应市场投放量快速增加，整个市场朝着协调稳定方向发展。重大项目对房地产行业影响作为中国西南出海通道主门户，防城港成为连接中国东盟主桥梁和主枢纽带。目前，大批重大项目相继开工建设，临海工业发展势头迅猛千万吨级钢铁项目防城港千万吨级钢铁项目，是武钢柳钢合力打造重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为亿元。按照三年出产品三年见效益建设目标，年至年三年内，防城港钢铁基地项目将投入资金六百余亿元人民币，年正式建成投产，建成后技术人员将达到万人，上下游企业人员万人。年月日国家发展改革委已正式同意广西与武钢广东与宝钢开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。目前，防城港市已专门成立钢铁项目推进工本项目抵抗售价能力较强。本项目总销售收入为万元设为，开发总成本为万元设为，则达到盈亏平衡点时销售收入可用下式表示则万元万元达到盈亏平衡点时销售回款率为万元万元盈亏平衡点销售面积销售回款率销售面积这说明当项目销售回款率达到，销售面积为平方米时，本项目投资保本，当销售回款率超过时，项目开始盈利。项目盈亏平衡点较低，项目适应市场变化能力较强，抗风险能力较大。敏感性分析略风险应对风险分析项目风险涉及政策风险社会风险市场风险规划风险经营风险财务风险技术风险工程风险等，经分析项目主要风险为市场风险与工程风险，现就两者进行分析市场风险分析项目能否实现预期销售价格与销售进度，是项目能否成功关键。这将归因于对项目所处中微观环境与市场把握程度项目开发节奏是否适应于所处环境项目客群定位是否清晰其数量是否足以支撑项目提供产品能否真正满足客群需要营销是否有针对性与执行是否到位等。财务风险分析项目财务风险是项目资金链脱节现金流量难以持续问题。该风险个重要方面是项目资金是否能够按期到位配合施工企业施工进度，这关系到项目能否按进度如期建设，并保证施工质量。风险防范对策市场风险规避对策年月日，国家发改委主任常务会议对广西北部湾经济区发展规划方案进行正式批复，年月日获得国务院通过。这给项目带来了极大利好，基于前述物流及临港工业重大项目纷纷落地防城港市所奠定经济发展与人口集聚基础，防城港经济片大好，其经济增长速度年有望超过，位居广西首位。此形势下，依托于项目地块位置条件，采取重点集中竞争战略，清晰地针对所定位消费层提供产品，做好项目策划全程营销并提升顾客价值，市场风险因素完全可以化解。财务风险防范对策本项目考虑通过建筑选型来规避因项目资金带来风险，在初期用较小工程单元进行开发，可以灵活应对风险，同时做好资金需求计划落实资金按期到位按计划实现预售目标是项目防范财务风险引致工程风险在资金上保障措施，同时要求合理选择施工企业。对此风险，目前已有充分认识，通过正确决策加强项目管理执行力，此风险可以得到控制。撤出计划项目以开发完成后实现销售收入为资金撤出主要途径，其撤出计划与销售计划相适应。项目全部物业均向外销售，不持有商业物业。投资撤出来源项目完成后出售所得销售款。作总指挥部，总指挥长由市委书记禤沛钧和市长莫恭明担任。防城港电厂第期发电容量为万千瓦，投资额为亿人民币，为广西省最大外商电力投资项目。年月已经投产，建成后需员工人。白龙核电项目目前白龙核电站建设已列入国家计划，正在进行前期规划，项目规划建设台百万千瓦级核电机组，期工程建设两台百万千瓦级机组。建成后需员工人。万鑫钢铁厂公司是家拥有亿资产钢铁公司，现有工作人员千多人。年产万吨钢项目已竣工投产。大海粮油期投资总额为万美元，注册资金万美元。于年月投产，年工业生产总值达亿元。宏源浆纸计划总投资亿元人民币，到年月底已完成投资亿元，完成计划，已投入试生产阶段。中油能源高纯复合项目总投资亿元人民币，年月底建成投产，年销售产值达到亿元以上。该项目建成将大大缓解广西及云贵地区液化气供应紧张状况。在重大项目拉动下，房地产开发投资发展迅猛。年月，房地产开发完成投资亿元，增长倍。增速成倍增长主要原因之是泛北部湾经济区战略构成影响，房地产市场火爆，刺激全市购买住房人增多。城市规划对项目影响根据防城港市总体规划年，防城港将建成中国大西南出海主通道上枢纽港口城市，环北部湾区域重要工业基地。到年，城市中心城区规划人口为万人，中心城区建设用地平方公里。城市将由三部分组成港口发展用地城市主城区和企沙工业区。主城区和企沙工业区构成中心城。其总体布局采用城四区带状组团项目概述项目区位及用地项目宗地现状心。到年，防城港市形成沙潭江公车城区港口城区和防城城区三个区域中心。到年，基本形成具有防城港市特色心三区基两翼个物流基地两个物流中心二十街多点商业网点空间布局。市场分析区域市场成长状况区域市场简述该项目行政隶属防城镇城南区，位于防城旧城区和市商业中心之间，距离外环线不到公里。区域市场范围界定在城市中心区如图所示，旧城区是较早建成地区，市政建设和各项功能环境都需要进步改造完善，故项目能吸引旧城区改善居住条件居民，同时，在城市商业中心区辐射范围内，能获得邻近商业中心便利又避免了商业喧嚣。该区域市场基本特征表现如下由于政府大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显提升。产品供应和客户购买力可