步引导在创建和谐社会与可持续发展政策背景下，对房地产开发中新技术新工艺新材料应用逐步进入法制化管理。如，成都市建筑节能管理规定于年月日正式实施，硬性规定新建住宅必须节能以上，不达标，不能通过验收。十五期间，我国将建立以政府办公建筑为主能耗统计审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院年立法计划，会争取尽早出台。四未来走势预测房价涨幅将超过年，经历了黑色月，成都房价依然坚挺，城区住宅销售均价涨幅达到了，这说明成都房地产市场有着坚实市场基础，存在着较大市场需求。另外，从去年底至今土地市场看，城区土地价格几乎可以用飞涨来形容，块商住用地价格不可思议达到了万元亩，楼面地价达到了元，成本增加将导致开发商提高售价，以保证开发利润。年，国家将不会有新政策出台，重点将放在落实已有政策之上，楼市宏观调控将转入机制结构层面，在具体市场方面，将不会再出现年大起大落，而以鼓励消费为主。这保证了购房者信心不会受到政策冲击，在消费者买涨不买跌心理特征及跟风购买习性影响下，市场将呈现片繁华之景象。在以上三个因素共同作用下，可以大胆预测城区住宅价格涨幅不会低于。二竞争加剧年，五城区住宅供应首次面积超过了销售面积，虽然现在就断定供过与求还为之过早，但竞争加剧成为开发商不得不面对问题，在不可能降低销售价格情况下，开发商能在竞争中脱颖而出最好办法就是产品创新，走差异化道路。第二部分区域市场分析区域房地产市场现状分析区域背景描述人文城西从城市发展历史遗迹来看，城西记载和传承着上千年古蜀文明，这里有着丰富历史遗迹秀美风景和众多水系„„这切注定了城西气质温文尔雅。几乎在与三星堆文化同时，城西就已经拥有了规模宏大木结构建筑群，城西上风上水适宜居住特质古已有之。回到现实角度，在城西我们依然能够随手触及千年历史，能够深深感受到西城文脉内在传承，高新区科技文化，西延线餐饮娱乐休闲文化，以芙蓉古城金林半岛等为代表新民居文化，以天韵金沙君悦金沙等为代表古蜀文化以中海国际社区蓝光雍锦湾鹭岛国际社区等为代表新国际文化„„构成了人们对当下城西整体人文印象。另外，正在规划或建设中金沙遗址公园城西森林公园西郊艺术公园体育公园国际社区等项目都在不断地增强城西人文气质。二区域主要交通状况二环路二环路改造于月初正式启动，大部分路民住宅购买力水平分析年成都住宅五城区住宅均价元，全年城市居民人均可支配收入元，三口之家购买套住宅需要年，房价收入比为。成都住宅五城区住宅均价元，全年城市居民人均可支配收入元，三口之家购买套住宅需要年，房价收入比为。年为，年为，年为，呈上升态势。国际上定义房价收入比合理空间为倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义标准，属正常现象。二成都市商业房地产市场简析成都市商业发展历史较短，目前大部分世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市商业繁荣但是同时也加剧了城市商业方面竞争目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设发展以及区域居住中心发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中尚处于初级阶段整体来看，成都市商业环境不利于小型商业地产开发，不利于沿街无序铺面开发与销售商业地产宏观发展环境也较为恶劣目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控影响也较大商业地产供应过剩，大量商业地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈郊区商业项目崛起转移了大部分投资者投资方向，同时大部分商业项目经营上失败例如城中欧莱特城南灿坤以及金沙片区诺玛特等以经营失败退场导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，城区商业地产前景堪忧。从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形成，但是在销售与经营上均不理想大部分区域商业中心项目目前处于空置状态部分经营项目经营状况不令人满意项目市场压力以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商部分商业地产开发商纷纷转向住宅开发例如蓝光集团等部分区域专业市场开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业竞争压力，销售周期长，经营困难。但是值得注意是据成都市房管局统计，岁末之际，连续几周成都商业地产销售都始终以等比例高幅增长。回顾年来成都商业地产发展历程，有关专家认为上述增长数据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。三房地产政策环境分析政策方面，下步政策重点是推进落实已出台各项宏观调控措施，不再出台新调控政策。努力实现调整结构保障供给分类指导稳定价格宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市场。同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来房价反弹。优先保证中低收入家庭住房，是未来房地产政策调控首要趋势。政策趋势稳定政策，适度微调。这将是年内宏观调控基调。这从今年新出台以下政策中可以看出月份，建设部公布了建设部年工作要点，其中提到，为了遏制炒房，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制度严肃查处内部认购违规促销囤积房源哄抬房价等违法违规行为。月初，国土资源部表示，年内将在有条件地区实施勾地制度。月日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市城区和郊区将由目前提高到不得低于，新规定将追溯至今年月日。月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。而后又下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。这是建设部首次向地方政府要求获得当地商品房餐饮娱乐休闲文化，以芙蓉古城金林半岛等为代表新民居文化，以天韵金沙君悦金沙等为代表古蜀文化以中海国际社区蓝光雍锦湾鹭岛国际社区等为代表新国际文化„„构成了人们对当下城西整体人文印象。另外，正在规划或建设中金沙空置数据。二住房信贷政策度紧缩银行个人贷款业务日前传来利好信息。银行出于扩大优质客户范围，增加贷款业务考虑，开始为个人住房贷款松绑，包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房龄限制放宽给信誉好客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自有住房向银行作最高额抵押在有效期间和贷款额度内循环使用贷款，贷款有效期最长为年。种种迹象表明紧缩住房消费信贷政策开始出现松动。三经济适用房廉租房政策今年以来，作为国家房地产调控政策重要内容，政府加大了对城市经济适用房用地开发及消费政策倾斜。种种迹象表明优先保证中低收入家庭住房，是未来房地产政策调控大势趋势。四加强技术进步引导在创建和谐社会与可持续发展政策背景下，对房地产开发中新技术新工艺新材料应用逐步进入法制化管理。如，成都市建筑节能管理规定于年月日正式实施，硬性规定新建住宅必须节能以上，不达标，不能通过验收。十五期间，我国将建立以政府办公建筑为主能耗统计审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院年立法计划，会争取尽早出台。四未来走势预测房价涨幅将超过年，经历了黑色月，成都房价依然坚挺，城区住宅销售均价涨幅达到了，这说明成都房地产市场有着坚实市场基础，存在着较大市场需求。另外，从去年底至今土地市场看，城区土地价格几乎可以用飞涨来形容，块商住用地价格不可思议达到了万元亩，楼面地价达到了元，成本增加将导致开发商提高售价，以保证开发利润。年，国家将不会有新政策出台，重点将放在落实已有政策之上，楼市宏观调控将转入机制结构层面，在具体市场方面，将不会再出现年大起大落，而以鼓励消费为主。这保证了购房者信心不会受到政策冲击，在消费者买涨不买跌心理特征及跟风购买习性影响下，市场将呈现片繁华之景象。在以上三个因素共同作用下，可以大胆预测城区住宅价格涨幅不会低于。二竞争加剧年，五城区住宅供应首次面积超过了销售面积，虽然现在就断定供过与求还为之过早，但竞争加剧成为开发商不得不面对问题，在不可能降低销售价格情况下，开发商能在竞争中脱颖而出最好办法就是产品创新，走差异化道路。第二部分区域市场分析区域房地产市场现状分析区域背景描述人文城西从城市发展历史遗迹来看，城西记载和传承着上千年古蜀文明，这里有着丰富历史遗迹秀美风景和众多水系„„这切注定了城西气质温文尔雅。几乎在与三星堆文化同时，城西就已经拥有了规模宏大木结构建筑群，城西上风上水适宜居住特质古已有之。回到现实角度，在城西我们依然能够随手触及千年历史，能够深深感受到西城文脉内在传承，高新区科技文化，西延线餐饮娱乐休闲文化，以芙蓉古城金林半岛等为代表新民居文化，以天韵金沙君悦金沙等为代表古蜀文化以中海国际社区蓝光雍锦湾鹭岛国际社区等为代表新国际文化„„构成了人们对当下城西整体人文印象。另外，正在规划或建设中金沙遗址公园城西森林公园西郊艺术公园体育公园国际社区等项目都在不断地增强城西人文气质。二区域主要交通状况二环路二环路改造于月初正式启动，大部分路象双楠映象售楼部装修中，项目尚未公开，具体情况不详自由小户型，七层电梯，售楼部装修中，预定均价格元兴元丽园等在售楼盘。由于鹭岛国际社区较高定位，其售价位居区域房价之首，预计二期起价为元，其余楼盘价格多在元。项目紧邻内双楠片区可供开发土地有限，近来新开发商品住宅较少，目前区域内在售物业以高层电梯为主小高层为辅，如康河郦景为高层电梯公寓，户型面积楠宝石为层电梯公寓，户型面积。另外，项目所在地周边近两年售完已入住楼盘有金色花园清风晓筑等，从二手房售价来看，也多在元。楼盘名称物业类型房型面积总价万元单价元均价元金色花园多层附图清风晓筑多层附图二区域在售商品住宅特征外双楠多以小高层电梯为主兼以部分多层内双楠则多以高层电梯为主小高层为辅。产品户型设计以中偏大户型为主，除外双楠兴元丽园自由和内双楠楠宝石是小户型项目外，其余户型多在以上，且以三室两厅两卫为主除大型社区设计有小区基本生活配套外，其余楼盘多以托于外双楠成熟配套项目所在区域为开发热点区域，楼盘竞争激烈，注重产品质量产品定位以中高档为主，注重产品品质，性价比成为竞争要点人文城西定位对住宅市场起着引导作用，楼盘打造更加注重与人文历史文化融合以及对环境营造和品牌塑造。三区域土地市场简析从城西二环至外环内看年全年累计成交宗土地，成交金额达万元，成交面积约合约亩，土地拍卖单价为万元亩。年城西二环至外环内土地拍卖情况区域成交宗数成交金额万元成交面积亩平均单价万元亩西西外合计二从区域市场看年至今区域土地拍卖情况时间地块位置环域成交面成交价竞得单积亩万元亩位年武侯区簇桥乡顺江村八组武侯大道旁三环内侧成都兴元房地产开发有限公司武侯科技园武青东六路三环外四川永合实业有限公司年武侯区簇桥乡顺江村组三环外蓝光和骏武侯区永丰乡龙爪村二十十组二三环之间中海兴业成都发展有限公司年月前武侯区机投镇果堰三环外重庆万州驿鑫村组房地产有限责任公司区域内土地供给有限整个外双楠片区年至今拍卖成交土地仅三宗，占城西二环至外环内拍卖成交土地左右，分别为已开发中海常春藤花园